Tại rổ hàng "cũ", những căn nhà tập thể tuổi đời ngót nửa thế kỷ được "lột xác" như B4-B14 Kim Liên, D2 Giảng Võ đang là niềm mơ ước của rất nhiều người dân Thủ đô. Đặc biệt quý hiếm (nhờ vị trí đắc địa và chất lượng, diện mạo công trình) và giá "vút cung mây" tới ngót 40 triệu đồng/m2 cũng khó lòng tìm được chủ nhân rao bán.

Nhưng người cần nhà vẫn mải miết lục tìm trong hàng tá công trình nhà ở thuộc hàng "cổ lai hy" với hy vọng tìm được sản phẩm giá rẻ dưới 1 tỷ đồng. Phân khúc hẹp của thị trường BĐS vì thế cũng thêm sôi động, bất chấp thực tế hơn 980 chung cư cũ được khai sinh từ trước năm 1990 đã và đang im lặng ngóng bàn tay nhà quản lý.

Xếp hàng chờ chính sách

Hàng vạn cư dân sinh sống trong đủ loại chung cư, tập thể cũ nằm rải rác ở địa bàn Thủ đô luôn từng ngày mong ngóng chính sách cải tạo, xây dựng mới của Nhà nước mau chóng được thực thi.

Ở tập thể Quỳnh Mai (quận Hai Bà Trưng), dự án cải tạo đã có từ hơn 7 năm trước nhưng khâu quy hoạch chi tiết vẫn "dậm chân tại chỗ". Được liệt vào hàng xuống cấp trầm trọng, ngót 9.000 người an cư trong 36 đơn nguyên nhà cao tầng (21 đơn nguyên 5 tầng; 15 đơn nguyên 4 tầng) ra đời từ những năm 60 của thế kỷ 20.

Năm 2008, TP Hà Nội giao Công ty CP Đầu tư địa ốc Sông Hồng lập quy hoạch cải tạo, xây dựng lại toàn bộ khu tập thể. Ít lâu sau, Hà Nội tiếp tục chấp thuận liên danh HUD – Công ty CP đầu tư địa ốc Sông Hồng thực hiện lập quy hoạch chi tiết 1/500.

Bốn năm sau ngày được trao trọng trách, liên danh bị quận Hai Bà Trưng đề nghị chấm dứt hoạt động vì không đáp ứng được nguyện vọng của người dân sở tại. Từ đây, nguyên nhân dẫn đến tình trạng trì trệ tiến độ các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại Thủ đô một lần nữa được Sở Xây dựng chỉ rõ.

Đáng chú ý, định hướng quy hoạch chung là giảm dân số, giảm mật độ xây dựng để tăng diện tích công cộng – cây xanh, hạn chế chiều cao công trình là lý do khiến nhà đầu tư khó cân bằng tài chính.

Tới đầu năm 2015, tương lai cho khoảng 1.155 chung cư tập thể cũ cao 4-6 tầng ở Hà Nội đã hé mở. Bộ Xây dựng ban hành dự thảo nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư: cho phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ của khu vực dự án; không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của khu vực dự án cho phép; đề xuất DN 100% vốn đầu tư nước ngoài, DN liên doanh với nhà đầu tư nước ngoài; DN của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được tham gia đầu tư vốn/góp vốn đầu tư dự án cải tạo chung cư cũ…

Giấc mơ an cư dưới 1 tỷ đồng

Quan trọng hơn, tháng 3/2015, Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý với cơ chế cải tạo chung cư cũ như cho phép xây dựng công trình cao tầng ở một số vị trí, khu vực đáp ứng các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Hà Nội đang có khoảng 70 nhà chung cư cũ trong tình trạng xuống cấp nguy hiểm. 14 trong số đó đã được xây lại. Cá biệt trường hợp ở khu Giảng Võ phải đổi chủ đầu tư nhiều lần mới được chứng kiến cảnh công trường thi công tấp nập như hiện tại.

Còn lại, ngót 1.000 chung cư có tuổi đời trên 20 năm đang tiếp tục gồng mình cõng hàng vạn dân an cư trong trạng thái "năm người mười ý" xoay quanh dự thảo Nghị định cải tạo chung cư cũ do Bộ Xây dựng soạn thảo, ban hành lấy ý kiến.

Phân khúc nhà ở tập thể chung cư cũ không vì vậy mà kém thanh khoản lẫn độ hút khách. Tìm hiểu nhu cầu tìm tập thể cũ trong lực lượng khách hàng, đòi hỏi lớn nhất của người tìm nhà dạng này vẫn là… giá.

Đơn cử, theo anh Huy – một cán bộ ngành y tế dự phòng, nhiều gia đình đồng nghiệp như anh đang đỏ mắt kiếm tìm những căn tập thể giá trị khoảng 700-900 triệu đồng. Đồng thời, yếu tố vị trí trung tâm cũng được nêu khá chi tiết: các quận nội thành như Hà Đông, Thanh Xuân, Đống Đa, Hai Bà Trưng và ngay cả Hoàn Kiếm.

Để tham chiếu thực tế giao dịch và đi sâu phân tích những khó khăn của người mua – kẻ bán, đội quân môi giới BĐS gần như nằm ngoài vùng phủ sóng. Nguyên nhân: Giá trị thấp, chủ nhân (đa số là các đối tượng, hộ gia đình có tuổi đời trung niên trở lên) không muốn "nhờ" môi giới bán hàng, nguy cơ khách hàng "cắt cầu" khi đã "chốt" được thương vụ…

Chị Thảo - người đang rất quan tâm tới căn hộ tầng 4 khu vực Ao Sen (Hà Đông) rộng 40m2 nhìn nhận. Theo nhân viên ngành thông tin thư viện này, căn mục tiêu nêu trên vẫn chưa có... sổ đỏ, giá trị chưa tới 800 triệu đồng được khá nhiều khách hỏi mua.

Chưa sổ nhưng vẫn "đắt sô" là điều không còn xa lạ trên thị trường địa ốc vài năm qua. Hấp dẫn và đắt giá hơn, là những căn đã được chứng nhận sở hữu với diện tích trên sổ chỉ bằng… non nửa diện tích sử dụng thực tế.