Một DN kinh doanh dịch vụ địa ốc tại quận Cầu Giấy đang công khai chào mời các suất căn hộ tái định cư tại khu vực Hoàng Cầu. Bên cạnh mức độ chênh gần 200%, đơn vị này còn tự “nổ” về quan hệ với cơ quan quản lý hữu trách.

Thực trạng các căn hộ tái định cư được sang nhượng trái quy định (thông qua môi giới) vốn tồn tại từ lâu ở những đô thị lớn như Hà Nội, Tp.HCM. Có cầu ắt có cung, đây là lý do khiến căn hộ tái định cư vẫn mặc nhiên được “tung hứng”?

“Nổ” quan hệ để trấn an khách

Trong vai người cần mua nhà ở tại khu vực Hoàng Cầu (quận Đống Đa), người viết đã được một cá nhân tên Hưng (tự xưng là TGĐ công ty TNHH BĐS Hưng Cường) dẫn mối về suất căn hộ tại dự án chung cư tái định cư Hoàng Cầu.

Chủ đầu tư dự án là UBND quận Đống Đa, đại diện chủ đầu tư là BQL dự án quận Đống Đa, đơn vị thi công là UDIC. Theo website taidinhcuhanoi68.com (xuất hiện trong email giới thiệu thông tin về sản phẩm của cá nhân ông Hưng gửi khách hàng), công ty Hưng Cường đang phân phối một số căn hộ tại hai tòa CT2, CT3.

Tại văn phòng công ty (tầng 9, tòa B6C, KĐT Nam Trung Yên), người này hé mở về căn hộ tầng 11 tòa CT3 (diện tích sử dụng là 59,17m2). Được biết, CT3 nằm trong dự án xây dựng khu nhà ở cao tầng phục vụ di dân GPMB tại ao Hoàng Cầu.

“Anh chỉ được suy nghĩ trong một ngày và trả lời ngay với công ty về giao dịch căn hộ. Nếu đồng ý, anh thanh toán luôn tiền đặt cọc 100 triệu đồng, sau một ngày, thanh toán nốt tiền chênh khoảng 800 triệu đồng. Vì căn này view hồ Hoàng Cầu nên giá chênh sẽ cao hơn thông thường” – ông Hưng nhấn mạnh về mức độ “hot” của căn hộ tái định cư CT3.

Theo tiến trình giao dịch, sau khi đóng đủ tiền chênh lệch mua suất (gần 1 tỷ đồng), khách hàng sẽ cùng công ty Hưng Cường tới văn phòng công chứng để làm hợp đồng ủy quyền định đoạt đối với căn hộ mục tiêu.

Để tăng tính thuyết phục, ông Hưng cung cấp một hợp đồng dịch vụ môi giới BĐS (dạng mẫu) với các nội dung đáng chú ý sau: “Nội dung môi giới: Bên A (công ty Hưng Cường) tiến hành công việc môi giới tìm chủ nhà để bên B (khách hàng) mua suất chung cư tái định cư tại dự án tái định cư, hỗ trợ các thủ tục pháp lý trong quá trình bên B nhận căn hộ với giá Bên B chi trả tiền chênh lệch mua suất là…”

Một điểm đối chiếu, cá nhân được bồi thường bằng căn tái định cư nêu trên phải nộp số tiền gần 1,014 tỷ đồng (chênh lệch giữa tiền bồi thường đất thu hồi và tiền nhà ở tái định cư được bố trí). Căn hộ giá trị 1,014 tỷ đồng, đã bị “đội giá” thêm 800-900 triệu đồng qua bàn tay của công ty Hưng Cường một cách công khai(!)

Trước nghi ngại về bản hợp đồng ủy quyền định đoạt sẽ ký với công ty Hưng Cường, ông Hưng khẳng định “đã thực hiện thành công nhiều giao dịch tương tự” bằng nhiều mối quan hệ với cơ quan chức năng lẫn chính quyền sở tại.

Lách luật, rủi ro mất nhà?

Bản chất nhà tái định cư là nhà do Nhà nước hoặc một chủ đầu tư xây dựng lên, sau khi xây dựng xong được bàn giao lại cho Nhà nước với mục đích làm Quỹ nhà phục vụ cho công tác GPMB.

Theo Nghị định 84/2013/NĐ-CP quy định về phát triển và quản lý nhà tái định cư, chỉ những trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhà, đất nằm trong diện GPMB, bị giải tỏa nhà, đất mới được Nhà nước bồi thường một khoản tiền căn cứ theo khung giá bồi thường do Nhà nước quy định.

Ngoài ra, để ổn định chỗ ở cho người bị mất nhà, mất đất do bị GPMB, Nhà nước quy định những hộ gia đình, cá nhân đó có quyền ưu tiên mua một hoặc một vài căn hộ chung cư, nhà đất (gọi chung là nhà tái định cư) để ổn định cuộc sống.

Thực tế thị trường nhà tái định cư hiện tại ghi nhận nhiều trường hợp mua đi bán lại khi nhà chưa được cấp sổ đỏ (pháp luật không cho phép). Theo giới kinh doanh địa ốc, các bên thường “lách” để mua bán nhà tái định cư chưa được cấp sổ bằng hình thức Hợp đồng Ủy quyền. Tuy nhiên, đây chưa phải là “lá bùa” đảm bảo cho quyền – lợi ích của người mua.

Ông Nguyễn Hải, một chuyên gia phân tích tài chính – BĐS khẳng định: “Hợp đồng Ủy quyền mua bán nhà tái định cư là hợp pháp. Nhưng cần chú ý yếu tố định đoạt trong hợp đồng”.

Cụ thể, Hợp đồng ủy quyền thường ghi: “Bên được Ủy quyền (Bên mua) nhân danh và thay mặt bên Ủy quyền (Bên bán) thực hiện các công việc đối với căn nhà tái định cư đó”.

Tạm hiểu, thực chất của việc Ủy quyền chỉ là bên mua làm thay, làm hộ công việc đối với căn nhà cho bên bán. Đồng thời, theo pháp luật, căn nhà tái định cư đó vẫn thuộc quyền sử hữu của bên bán.

Rủi ro sẽ xảy đến đầu tiên là: Bên bán có thể “lật kèo” người mua để đòi lại nhà và người mua sẽ thua trắng.

Từ đây, xuất hiện thêm yếu tố “Định đoạt” vào hợp đồng – diễn giải: bên mua sẽ có quyền bán hoặc tặng cho… căn nhà tái định cư đó cho bất kỳ ai giống như một trường hợp mua bán nhà thông thường. Nhưng, trong trường hợp này, người mua chỉ được phép bán, tặng cho căn nhà tái định cư đó khi đã được cấp sổ đỏ. Như vậy, căn tái định cư kiểu này chỉ phù hợp với nhu cầu mua để ở.

Đặc biệt, còn rủi ro nữa là nếu một trong hai bên, bên Ủy quyền hoặc bên Được ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền đương nhiên hết hiệu lực.