Chính sách phát triển nhà ở xã hội đã được sửa đổi theo hướng thông thoáng hơn. Thế nhưng, loại hình nhà ở này vẫn khó thu hút các nguồn lực xã hội tham gia. Trên thực tế, người thu nhập thấp muốn có nhà phải tiếp tục chờ đợi.

Lấn cấn quy định

Điển hình trong câu chuyện này là Công ty TNHH Kinh doanh và Phát triển nhà Bình Dân. Công ty có một dự án nhà ở thương mại có quy mô khoảng 14.000 m² tại phường Bình Chiểu, quận Thủ Đức, TPHCM. Dự án đã được thành phố cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở với diện tích 9.200 m², phần còn lại là đất công trình công cộng. Cuối năm 2009, UBND quận Thủ Đức phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500 cho dự án trên. Theo đó, dự án có 76 nền đất có diện tích 64 m². Khi đó, công ty này đã hoàn thành cơ sở hạ tầng của dự án bao gồm đường nhựa, hệ thống thoát nước, hệ thống điện, đèn đường và công viên cây xanh.

Giám đốc công ty, ông Lê Ngọc Tú, cho biết ông đã bỏ ra khoảng 40 tỉ đồng để nhận chuyển nhượng khu đất, cùng với 20 tỉ đồng để đầu tư cơ sở hạ tầng. Và để thực hiện dự án, công ty còn phải nộp tiền sử dụng đất cho phần đất ở nói trên. Ngặt nỗi, đúng lúc đó, Nghị định quy định về việc xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường có hiệu lực. Tính ra, số tiền sử dụng đất ông phải nộp cũng khoảng 40 tỉ đồng.

Tiền sử dụng đất quá cao, không đóng được dẫn đến không thể bán, ông Tú xin cơ quan chức năng cho chuyển đổi dự án nhà ở thương mại trên sang dự án nhà ở xã hội nhắm vào nhu cầu của cán bộ công nhân viên trong quận. Chính quyền quận Thủ Đức ủng hộ chủ trương này của công ty, song phương án đến nay vẫn chưa được thành phố phê duyệt.

Theo Nghị định 188 được Chính phủ ban hành năm 2013 về quản lý và phát triển nhà ở xã hội, giá bán nhà ở xã hội được xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn, kể cả lãi vay và lợi nhuận toàn dự án không quá 10%.

Trước đây, ông Tú mua đất của dân để làm dự án với giá 3 triệu đồng/m², nhưng theo quy định tại bảng giá đất thì giá đất của dự án này chỉ là 400.000 đồng/m² vì đây là đất nông nghiệp. Ông Tú cho rằng, nếu áp dụng giá đất theo quy định trên vào tổng chi phí để tính giá bán nhà ở thì ông không thể làm nổi vì độ chênh lệch giữa hai mức giá quá lớn.

Ngán thủ tục

Tại một hội nghị mới đây về các dự thảo nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 tổ chức tại TPHCM, ông Tú có trình bày những vướng mắc của mình với đại diện các cơ quan nhà nước thì được một cán bộ cho biết, nếu công ty làm nhà ở xã hội thì sẽ được chính quyền thành phố trả lại tiền công ty đã bỏ ra trước đó để mua đất của người dân. Ông Tú cho rằng điều này là không thể xảy ra, và hiện ông đang rối bời với các quy định.

Ông tính toán, với mỗi nền đất công ty sẽ bán giá 6,25 triệu đồng/m² cùng với chi phí xây dựng nhà ở thì mỗi căn nhà có diện tích sử dụng 50 m² có giá khoảng 600 triệu đồng. Nếu được công nhận là nhà ở xã hội thì người mua được vay 400 triệu đồng và chỉ cần có số tiền ban đầu là 200 triệu đồng.

Theo ông, đây là mức giá phù hợp với túi tiền của người thu nhập thấp. Do vậy, thay vì bắt doanh nghiệp phải tính chi phí theo công thức trên khiến phương án làm nhà ở xã hội tắc nghẽn thì chỉ cần cho phép chính quyền cấp quận đặt ra một mức giá phù hợp với dự án này, duyệt danh sách người được mua. Tuy nhiên, đến thời điểm này, hiện trạng dự án nhà ở xã hội với quy mô nhỏ cho công nhân viên chức của ông vẫn đang là một khu đất trống, cỏ mọc um tùm giữa một khu dân cư đông đúc.

Bộ Xây dựng khẳng định phát triển nhà ở xã hội là trọng tâm của ngành xây dựng trong năm 2015. Trên thực tế, mặc dù đã hình thành một vài khu nhà ở xã hội nhưng sự phát triển loại nhà ở này vẫn chậm chạp vì vướng mắc thủ tục, các chính sách ưu đãi, khuyến khích cho các cá nhân, doanh nghiệp tham gia.

Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, ông Nguyễn Văn Đực cho rằng phần lớn các dự án nhà ở xã hội hiện nay không phải được xây dựng đúng nghĩa ban đầu là nhà ở xã hội, mà thực chất là chuyển đổi từ các dự án nhà ở thương mại. Ông Đực nhận định, các thủ tục rườm rà khiến doanh nghiệp hiện nay không mấy mặn mà đầu tư vào loại hình nhà ở, vốn dĩ không mang lại nhiều lợi nhuận như nhà ở thương mại.

Bà Phạm Thị Thanh Hiền ở Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM cho rằng đặc thù ở các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM là giá đất rất cao, dẫn đến giá nhà cao và người thu nhập thấp không thể tiếp cận với nhà ở xã hội. Bà Hiền cho biết, qua một điều tra xã hội tại bốn dự án nhà ở xã hội ở TPHCM với đối tượng là những người có thu nhập 8,5 triệu đồng/tháng thì chi phí để có được nhà ở chiếm đến gần 50% thu nhập của họ. Trong khi đó, tại các nước khác, chi phí dành cho nhà ở khoảng 20-30% thu nhập của người dân. Với thu nhập 8,5 triệu đồng/tháng – mức thu nhập không phải là thấp so với mặt bằng chung hiện nay – thì người dân cũng khó chi trả nổi các khoản vay ngân hàng để mua nhà.

Bà Hiền cho rằng, song song với việc phát triển các dự án, các gói cho vay mua nhà dành cho người thu nhập thấp, tương tự như gói 30.000 tỉ đồng, chỉ nên tập trung cho các dự án nhà ở xã hội với những ưu đãi về lãi suất thì người thu nhập thấp hiện nay mới có thể mua được nhà.