Không chỉ các dự án căn hộ có mục đích thương mại, dự án nhà ở xã hội (NOXH) cũng đang trống khá nhiều. Do đó, việc phát triển các dự án căn hộ dạng này cần phải được cân nhắc kỹ lưỡng.

Cẩn trọng hàng tồn

Theo thống kê gần đây của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có 56 dự án NOXH được khởi công xây dựng với trên 1,8 triệu m2 sàn, tổng mức đầu tư hơn 10.000 tỷ đồng, đáp ứng được nhu cầu chỗ ở cho khoảng 130.000 người có thu nhập thấp. Trong số này có 27 dự án đã hoàn thành với 800.000m2 sàn nhưng mới chỉ có 55.000 người vào ở. Hiện, TP.Hà Nội đã hoàn thành hơn 3.200 căn hộ NOXH.

TP.HCM cũng đã hoàn thành 502 căn hộ và TP. Đà Nẵng chuẩn bị bàn giao hơn 400 căn hộ. Như vậy, số lượng người tiếp cận căn hộ này vẫn còn khá khiêm tốn so với nguồn cung.

Song, trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2013 - 2015 có nêu rõ, Việt Nam cần đầu tư xây dựng thêm khoảng 10 triệu m2 NOXH, riêng năm 2013 sẽ triển khai xây dựng thêm tối thiểu 3 triệu m2 (tương đương 70.000 căn hộ).

Về lý thuyết, mục tiêu của NOXH là phục vụ cho người có thu nhập thấp hay trong nhiều trường hợp được dùng vào mục đích tái định cư. Như tại TP.HCM hiện nay đang có chính sách mua lại các dự án NOXH do doanh nghiệp (DN) đầu tư để bổ sung vào quỹ nhà tái định cư khi thành phố triển khai các công trình hạ tầng trọng điểm.

Song, dù tên gọi và mục tiêu có khác nhau nhưng cả NOXH lẫn các sản phẩm có tính chất thương mại mà DN đầu tư ở chừng mực nào đó phải tuân theo quy luật cung - cầu.

Trong lần làm việc với Bộ Xây dựng hồi tháng 10/2012, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành có đề cập, một trong những nguyên nhân dẫn đến tồn căn hộ tăng cao là do Việt Nam chưa có một cơ quan dự báo và thống kê chính xác về nhu cầu, khả năng cũng như xu hướng của người mua.

Điều này cũng không khó để xác nhận vì ngay như thị trường TP.HCM hiện có ít nhất ba số liệu về tồn kho căn hộ.

Quay trở lại các dự án NOXH, mục tiêu thì đã có nhưng hiện các cơ quan quản lý vẫn chưa có thống kê đầy đủ về nhu cầu thực sự của người mua đối với loại nhà này. Chẳng hạn như ở TP.HCM, hiện chỉ đưa ra con số ước đoán là 22.000 người đang có nhu cầu về NOXH.

Đây là điều cần phải xem xét cẩn trọng vì nếu không sẽ vướng vào tình trạng mà các dự án căn hộ thương mại như TS.Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương đã đề cập: năm 2012, cả nước có gần 70.000 căn hộ tồn kho, với giá trị khoảng 400.000 tỷ đồng; trong đó, Hà Nội và TP.HCM chiếm đến 40.000 căn.

Giải mã bài toán giá

Không chỉ dừng lại ở mức độ tìm hiểu về nhu cầu mà đối với dự án NOXH, các cơ quan quản lý phải nắm bắt được khả năng chi trả của người mua, cụ thể là người có thu nhập thấp. Do đó, xây dựng đơn giá như thế nào để phù hợp là rất quan trọng.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành nhìn nhận, việc Nhà nước mua lại các dự án căn hộ của DN là tín hiệu tốt nhưng ngoài Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) và Ngân hàng Phát triển Việt Nam (VDB), liệu Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có đủ tiềm lực để hỗ trợ thêm một số ngân hàng thương mại nhỏ để những người muốn mua có thêm nhiều kênh tiếp cận?

Đại diện Công ty Đất Lành cũng cho rằng, giá bán các căn hộ thuộc dự án NOXH còn khá cao, thường từ 800 - 1 tỷ đồng/căn. Mức này liệu có phù hợp với người có thu nhập thấp? Chẳng hạn, giá bán bảo toàn vốn đối với 1.844 căn hộ tại khu 17,3ha phường An Phú - An Khánh (quận 2, phục vụ tái định cư khu đô thị mới Thủ Thiêm) từ tầng 3 đến tầng 18 có giá từ 13,7 - 15,6 triệu đồng/m².

Với loại căn hộ hai phòng ngủ, có diện tích 60,9m2, tại đây người mua phải trả từ 800 đến hơn 1 tỷ đồng. Mức này thậm chí cao hơn giá của một số dự án chung cư thương mại tại TP.HCM đang chào bán ở mức 12 - 15 triệu đồng/m2.

Dù mới đây, NHNN đã thông báo, người mua NOXH sẽ được vay trong thời hạn 10 năm với lãi suất 6%/năm nhưng nếu làm một bài toán đơn giản rằng: giả sử với căn hộ 800 triệu đồng, người mua trả trước 30% tổng giá trị căn hộ (tương đương 240 triệu đồng), 70% là vay ngân hàng với lãi suất cố định 6%/năm thì chỉ tính tiền lãi, người mua phải trả gần 3 triệu đồng/tháng (33,6 triệu/năm và 10 năm, người mua sẽ trả 336 triệu).

Một số tiền không hề nhỏ với những người đúng nghĩa "có thu nhập thấp"! Do đó, nếu mục đích hướng đến của NOXH là giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp thì giá chào bán cũng cần được tính toán một cách hợp lý.