Được coi như một trong những giải pháp nhằm vực dậy thị trường bất động sản, nhà ở xã hội được hưởng những chính sách ưu đãi đặc biệt của Nhà nước như: miễn thuế đất, giảm thuế thu nhập DN, hỗ trợ người mua, thuê mua vay vốn giá rẻ… Vậy nhưng loại hình nhà ở này đang mất dần những lợi thế vốn có của mình.

Thiếu quá hóa thừa

Hiện tại cả nước có khoảng hơn 700.000 công chức và hàng triệu lao động chưa có nhà ở cố định và những căn hộ giá rẻ từ 400 - 700 triệu đồng đang là ngôi nhà trong mơ của rất nhiều người có thu nhập thấp. Theo số liệu của Sở Xây dựng TP. Hà Nội, hiện Hà Nội có 8 dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp đã hoàn thành với khoảng 4.000 căn hộ, cộng thêm 5 dự án đang triển khai với khoảng hơn 5.000 căn hộ. Ngoài ra, còn có 2 dự án nhà ở xã hội cho công nhân khu công nghiệp đã hoàn thành với 1.600 căn hộ và 4 dự án (gần 8.000 căn hộ) đang triển khai. Nếu so với nhu cầu lên đến cả trăm ngàn căn hộ do các cơ quan, đơn vị và DN đóng trên địa bàn thành phố đã đăng ký thì nguồn cung nhà ở xã hội hiện còn quá ít so với nhu cầu.

Từ nhiều năm qua, giới đầu tư bất động sản chỉ tập trung phát triển các phân khúc nhà ở trung bình và cao cấp còn phân khúc nhà ở dành cho đối tượng là những người có thu nhập thấp, những người có nhu cầu thực sự về nhà ở lại chưa được chú trọng và đầu tư đúng mức, ít được quan tâm. Khi lĩnh vực bất động sản gặp khó, tất cả các phân khúc gần như đóng băng, Chính phủ đã có những chính sách ưu đãi đặc biệt cho nhà ở xã hội như: miễn thuế đất, giảm thuế Thu nhập DN, hỗ trợ người mua, thuê mua vay vốn giá rẻ… thì loại hình bất động sản này lại được biết đến như một “điểm sáng” có thể vực dậy thị trường. Vì vậy, trong khi các căn hộ thương mại đang ế ẩm thì nhà ở xã hội nhận được sự ủng hộ từ chính sách và quan trọng hơn là đã thu hút được sự quan tâm của khá đông người dân có nhu cầu thực sự. Tuy nhiên, nhiều người hoài nghi về chất lượng của loại nhà này có thực sự đúng nghĩa của từ “ưu đãi” hay không hay giống với chất lượng của hàng loạt các dự án nhà ở tái định cư trước đây khi “bỏ thì thương, vương thì tội”.

Chính sách nhà ở xã hội rất được hoan nghênh khi triển khai, vì nhà ở xã hội sẽ tạo điều kiện cho bộ phận người có thu nhập thấp được sở hữu nhà ở với giá thành hợp lý và sát với giá trị thực hơn. Tuy nhiên, bên cạnh yếu tố giá thành, chất lượng cũng là vấn đề hết sức được quan tâm. Việc một số dự án nhà ở thu nhập thấp bộc lộ những điểm yếu kém về chất lượng như đã phản ánh rất cần các cơ quan quản lý lưu tâm và xử lý dứt điểm để lấy lại niềm tin cho người dân vào các dự án nhà ở xã hội.

Gió có đổi chiều?

Khi số lượng các dự án nhà ở thương mại xin chuyển đổi sang dự án nhà ở xã hội ngày càng tăng thì người dân ngày càng có nhiều sự lựa chọn hơn. Song, bên cạnh vấn đề về giá thì các thủ tục giấy tờ, sắp tới lại thêm ràng buộc khi câu chuyện tiền đặt cọc được áp dụng… đang khiến loại nhà ở này mất dần tính hấp dẫn. Trong khi đó, nếu mua nhà ở một dự án thương mại thì thủ tục rất đơn giản, nhất là hiện nay khi thị trường đang “đỏ mắt” tìm người mua, giá thành các dự án nhà thương mại đang giảm mạnh, cùng với nhiều ưu đãi khác sẽ khiến người có nhu cầu về nhà ở xoay chiều, đổi ý.

Dưới góc độ của các chuyên gia thì sản phẩm nhà ở xã hội không thể thay thế được nhà ở thương mại, đó là hai phân khúc hoàn toàn khác nhau. Mỗi một phân khúc có đối tượng khách hàng riêng. Kể cả về giá cả, chưa hẳn nhà ở xã hội đã hấp dẫn hơn nhà ở thương mại. Trừ đi những ưu đãi về thuế sử dụng đất thì nhà ở xã hội có giá rẻ là nhờ vị trí đất ở xa trung tâm, chi phí xây dựng thấp, vật liệu xây dựng rẻ và chất lượng cũng tương ứng, còn nhà ở thương mại giá cao có chất lượng cao hơn, cơ sở hạ tầng tốt hơn. Do đó, chưa hẳn nhà ở xã hội giá 8 triệu đồng/m2 sẽ được chào đón hơn nhà ở thương mại giá 15-18 triệu đồng/m2, nếu ở quá xa trung tâm, hạ tầng cơ sở không đảm bảo…

Nói về phân khúc nhà ở xã hội, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ông Đặng Hùng Võ cho rằng, về nguyên tắc thì giá nhà ở xã hội luôn luôn phải thấp hơn giá nhà ở thương mại khi có cùng chất lượng, cùng điều kiện hạ tầng. Nhưng ở nhiều địa phương tại Việt Nam, cũng đã xuất hiện tình trạng giá nhà ở xã hội cao hơn giá nhà ở thương mại khi cùng điều kiện. Tình trạng này xảy ra vì nguyên nhân cơ chế quản lý đối với nhà ở xã hội còn có nhiều yếu tố giống với thời kỳ bao cấp, chưa sát với những quy luật về giá trị và cạnh tranh của thị trường, trong khi giá nhà ở thương mại luôn luôn có xu hướng giảm vì quá trình cạnh tranh giữa các chủ đầu tư. Do đó, nếu không khéo, nhà ở xã hội sẽ đánh mất đi lợi thế về giá của mình, để nhà thương mại giá rẻ có cú vượt lên, cạnh tranh quyết liệt.

Bên cạnh đó, thời gian gần đây thông tin về việc người dân đòi trả lại nhà ở xã hội đã thu hút sự quan tâm của dư luận trong thời gian qua. Ngoài những nguyên nhân về mặt vị trí dự án, giá thành, khả năng thanh toán thì chất lượng của những tòa nhà ở xã hội cũng được đề cập đến nhiều. Vì vậy, nếu các DN làm nhà ở xã hội không quan tâm đến yếu tố chất lượng và giá thành thì rất khó cạnh tranh với các dự án nhà ở thương mại giá rẻ.

Ông Ngô Trung Hải - Viện trưởng Viện Kiến trúc, quy hoạch đô thị và nông thôn -Bộ Xây dựng  cho biết, sự phát triển mạnh mẽ của phân khúc nhà thương mại bình dân đang khiến nhà ở xã hội bị cạnh tranh quyết liệt. Người mua thời điểm này có thể dễ dàng lựa chọn những căn hộ có mức giá tương đương nhà ở xã hội, không phải qua xét duyệt, thậm chí còn nhận được sự hỗ trợ từ phía chủ đầu tư và ngân hàng. Chưa kể tình trạng chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội theo kiểu giảm diện tích căn hộ để tăng số lượng căn hộ còn đồng nghĩa với số người ở trong một dự án tăng lên, gây áp lực lớn cho kết cấu hạ tầng kỹ thuật. Với các địa phương có mật độ dân số thấp thì không ảnh hưởng gì nhiều, nhưng tại các thành phố lớn, việc chuyển đổi ồ ạt như vậy chắc chắn sẽ gây nên những hệ lụy.