Nhận được nhiều yếu tố hỗ trợ và thuận lợi từ nhiều phía, tưởng rằng nhà ở xã hội sẽ là “lối thoát hiểm” trong cơn nguy khốn cho thị trường nhà đất vốn đang phải chịu đựng suốt mấy năm qua.

Tuy nhiên, chỉ sau khoảng thời gian hơn 2 tháng từ khi gói tín dụng được chính thức triển khai nhà ở xã hội đã liên tiếp bộc lộ nhiều bất cập gây khó khăn cho chủ đầu tư lẫn người mua nhà.

Khi giá rẻ không phải là tất cả

Nhắc đến nhà ở xã hội ai cũng nghĩ ngay tới yếu tố rẻ, diện tích nhỏ và hiển nhiên là dành cho người thu nhập thấp. Gói tín dụng trị giá đến 30.000 tỉ của Chính phủ cũng dành ra 70% để cho người nghèo vay mua nhà với lãi suất ưu đãi 6%/năm. Rất nhiều chủ đầu tư đánh hơi được tiềm năng phát triển của loại hình nhà ở này nên đã tạo nên một làn sóng xin chuyển đổi dự án và xây mới nhà ở xã hội trong vài tháng qua.

Theo thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, “Hiện nay cả nước có khoảng 167 dự án nhà ở xã hội đang triển khai, trong đó 34 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp đã hoàn thành với quy mô 18.850 căn hộ; đang tiếp tục triển khai 32 dự án với quy mô gần 20.000 căn”.

Nhận được nhiều yếu tố hỗ trợ và thuận lợi từ nhiều phía, tưởng rằng nhà ở xã hội sẽ là “lối thoát hiểm” trong cơn nguy khốn mà thị trường nhà đất đang phải chịu đựng suốt mấy năm qua. Tuy nhiên, chỉ sau khoảng thời gian hơn 2 tháng từ khi gói tín dụng được chính thức triển khai nhà ở xã hội đã liên tiếp bộc lộ nhiều yếu điểm gây khó khăn cho chủ đầu tư lẫn người mua nhà.

Bên cạnh những khó khăn về thủ tục cho vay, chuyển đổi dự án, tình trạng khan hiếm nhà ở xã hội thì loại hình nhà ở cho người có thu nhập thấp này lại vướng thêm nhược điểm về vị trí xây dựng. Tại TP.HCM, điểm mặt 24 dự án trong danh sách xin chuyển đổi sang nhà ở xã hội cho thấy, đa phần các dự án đều có địa điểm xây dựng khá xa khu trung tâm như Hóc Môn, Bình Chánh, Tân Phú, Nhà Bè, Thủ Đức, Bình Tân…

Ưu điểm giá rẻ của nhà ở xã hội lại không thu hút sự quan tâm của người mua nhà so với các yếu tố như vị trí, hạ tầng tiện ích dịch vụ kèm theo. Điển hình như những dự án xin chuyển đổi sang nhà ở xã hội của Công ty 584 đều nằm ở vị trí khá trơ trọi, không hề có các khu tiện ích xung quanh lại ở ngoài cùng ven làm phát sinh nhiều chi phí di chuyển.

Nhận định về các yếu tố tác động đến tâm lý người mua nhà, Ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần xây dựng và dịch vụ địa ốc Đất Xanh cho rằng: "Đối với bất động sản, để người dân lựa chọn thì yếu tố quan trọng là vị trí, tiếp đó là giá cả, dịch vụ tiện ích và an ninh tốt. Dự án nào đáp ứng đủ yêu cầu đó thì khách hàng sẽ lựa chọn".

Mất dần lợi thế

Tâm lý khi đã vay tiền mua nhà, dù là người thu nhập thấp họ vẫn cố chọn lựa cho mình sản phẩm tốt nhất có thể trong khả năng tài chính của mình. Do đó, từ lợi thế giá rẻ, nhà ở xã hội lại tự mình đánh mất đi thế mạnh đã tạo nên sức hấp dẫn vốn có. Mặt khác, đã để cho nhà thương mại giá rẻ có cú vượt lên, cạnh tranh quyết liệt.

Ông Đặng Hùng Võ, Nguyên thứ trưởng Bộ tài nguyên và môi trường đã từng nhận định “Về nguyên tắc thì giá nhà ở xã hội luôn luôn phải thấp hơn giá nhà ở thương mại khi có cùng chất lượng, cùng điều kiện hạ tầng. Nhưng ở nhiều địa phương tại Việt Nam, cũng đã xuất hiện tình trạng giá nhà ở xã hội cao hơn giá nhà ở thương mại khi cùng điều kiện”.

Theo tiến độ triển khai như hiện nay, chắc rằng số nhà ở xã hội xây mới khó hoàn thành trong tương lai gần. Bên cạnh đó, ý tưởng phát triển nhà ở cho thuê cho người nghèo vì thế cũng chưa thể sớm trở thành hiện thực trong nay mai.

Do đó, trong thời gian tới chắc chắn nguồn cung từ những dự án xin chuyển đổi sang nhà ở xã hội sẽ phải có sự tính toán hợp lý, cạnh tranh hiệu quả với các dự án nhà thương mại giá rẻ hòng đáp ứng được những yêu cầu của khách hàng.

Thủ tục mua nhà phức tạp cũng là một yếu tố không nhỏ gây khó khăn cho việc sở hữu một căn nhà của người có thu nhập thấp. Cụ thể như việc xác định tình trạng nhà, chứng minh thu nhập, hộ khẩu KT3, đóng bảo hiểm 1 năm trở lên…

Theo số liệu thống kê từ Vụ Tín dụng (NHNN), tính đến 31/8 đã giải ngân được gần 70 tỉ đồng cho người thu nhập thấp vay mua nhà. Tuy nhiên, số người đăng ký vay mua nhà cũng khá ít ỏi.

Mặt khác, thời gian gần đây tại một số dự án nhà thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội đã xảy ra tình trạng người dân đòi trả lại nhà, bao gồm các dự án: dự án nhà thu nhập thấp Kiến Hưng (quận Hà Đông, Hà Nội), nhà thu nhập thấp tại Khu đô thị Đặng Xá (huyện Gia Lâm), Khu nhà ở Đại Mỗ, nhà thu nhập thấp tại Khu chức năng đô thị Tây Mỗ (huyện Từ Liêm, Hà Nội).

Tình trạng này rất có thể sẽ xuất hiện tại TP.HCM nếu nhà ở xã hội hay nhà thu nhập thấp vẫn còn được xây dựng một cách ồ ạt mà không có quy hoạch đồng bộ các tiện ích dịch vụ xung quanh, những yếu tố tuy nhỏ nhưng lại có tác dụng níu chân khách hàng rất lớn.

Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, nguồn cầu về nhà ở xã hội hiện đang rất lớn nên có nhận định lo ngại nhà ở xã hội sẽ ế do thừa cung sẽ rất khó xảy ra. Tuy nhiên, loại nhà ở cho người nghèo này rất có khả năng bị chính người ngèo quay lưng bởi nhiều yếu tố khác, không hẳn là về giá.