Theo Sở Xây dựng TPHCM, nhu cầu nhà ở xã hội của thành phố trong giai đoạn từ nay đến năm 2020 cần khoảng 134.000 căn. Tuy nhiên, đến năm 2020, TPHCM chỉ có thể xây dựng hoàn thành 20.000 căn, đáp ứng được một phần nhỏ nhu cầu. Vậy nên chăng xây nhà ở xã hội cho thuê?

Nhu cầu lớn

Một cuộc khảo sát mẫu của Viện Nghiên cứu Phát triển thành TPHCM thực hiện gần đây cho thấy có đến 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nhà ở xã hội trong giai đoạn từ nay đến năm 2020. Trong đó có 10.000 hộ cán bộ công chức; 39.000 hộ thu nhập nghèo, cận nghèo; 17.000 hộ lao động trong khu công nghiệp... Đa số các nhóm đối tượng này đã lựa chọn phương thức thuê mua nhà ở xã hội, chiếm tỷ lệ từ 65 - 94%.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), hiện có 11 dự án nhà ở xã hội của các doanh nghiệp, được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách. Một số doanh nghiệp bất động sản đã tiên phong đầu tư các dự án nhà ở xã hội, điển hình như Công ty Hoàng Quân, Công ty Đầu tư Thủ Thiêm, Công ty Thiên Phát, Công ty Vạn Thái...

Đặc biệt, Công ty Lê Thành đang đầu tư dự án 930 căn nhà ở xã hội cho thuê bằng nguồn vốn tư nhân tại quận Bình Tân. Các căn hộ được thiết kế diện tích vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ) có giá vừa túi tiền hoặc cho thuê chỉ với giá 1,5 triệu đồng/tháng. Những khách hàng muốn thuê dài hạn thì phải trả từ 250 - 350 triệu đồng/căn sử dụng trong vòng 49 năm.

Đổi đất lấy quỹ nhà ở xã hội

TS. Trần Du Lịch, Chuyên gia kinh tế, cho rằng trở ngại lớn nhất của TPHCM trong xây nhà ở xã hội là giá đất quá cao. Do vậy, Nhà nước cần xem xét lại chính sách đất đai mới có thể thu hút nhà đầu tư tham gia. Ông Lịch cho rằng, Nhà nước không cần đứng ra xây nhà ở xã hội mà định giá quỹ đất và giao cho nhà đầu tư. Sau đó nhà đầu tư trả lại quỹ nhà để Nhà nước thực hiện đúng đối tượng. Tuy nhiên, điều quan trọng là Nhà nước phải có chính sách để đừng đổ hết lên vai ngân hàng. Ví dụ, Nhà nước nên hỗ trợ người thu nhập thấp mua nhà ở xã hội bằng ưu đãi thuế...

GSTS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng việc các doanh nghiệp tung hàng ngàn căn nhà ở xã hội vào thời điểm này là “đánh trúng tâm lý” và giải quyết phần nào “cơn khát” của thị trường. Nhìn ở một góc độ khác, ông Võ nhận định các nguồn vốn nước ngoài tiếp tục chảy vào thị trường bất động sản sẽ tạo nhiều cơ hội cho nguồn cung nhà giá rẻ. Người tiêu dùng cũng sẽ được lợi bởi giá cả hợp lý, chất lượng cũng như tiện ích được đầu tư kỹ lưỡng. Đó mới là mục tiêu chính, mục tiêu trọng tâm hơn là loay hoay tìm cách phát triển nhà ở xã hội với sự trợ giúp mang tính bao cấp của Nhà nước.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, cho rằng nhiều chính sách phát triển nhà ở xã hội thời gian qua thực chất mang tính đối phó, không mang tính dài hạn. Chính sách chỉ nhắm vào điểm duy nhất là lãi suất mà chưa quan tâm các vấn đề khác như thuế, thời hạn trả nợ... Trong khi đó, ở Mỹ, khi mua căn nhà đầu tiên sẽ được miễn thuế. Chính phủ không trực tiếp cho vay mà hỗ trợ bằng cơ chế hợp lý để người thu nhập thấp có thể mua nhà với lãi suất rất thấp và kỳ hạn rất dài.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng cuộc chơi thị trường nhà ở xã hội phụ thuộc rất lớn vào ý chí nhà đầu tư. Do đó, nhà đầu tư không nên phụ thuộc vào chính sách và chỉ có như vậy thị trường nhà ở xã hội mới phát triển.

Nên phát triển nhà ở cho thuê

Ông Lê Hoàng Châu cho biết HoREA vừa đề nghị UBND TPHCM kiến nghị với Quốc hội và Chính phủ để tạo nguồn tái cấp vốn ngân sách cho các đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội được vay ưu đãi, lãi suất 5%/năm áp dụng cho năm 2018.

Theo ông Châu, từ ngày 1-7-2015 đến nay, chưa có cá nhân, hộ gia đình nào được vay vốn ưu đãi này theo Luật Nhà ở 2014. Chỉ có người mua nhà ở xã hội theo gói 30.000 tỉ đồng và đã nhận nhà trước ngày 1-1-2017 thì mới được vay với lãi suất ưu đãi. “Nếu ngân sách Nhà nước có điều kiện thì HoREA đề nghị hỗ trợ vốn vay ưu đãi cho chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội để giúp giảm giá thành, theo quy định của Luật Nhà ở 2014. Bởi vì, từ ngày 1-6-2016 cho đến nay, các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không còn được vay nguồn vốn ưu đãi này”, ông Châu nói.

Cạnh đó, HoREA cũng đề nghị UBND TPHCM có cơ chế, chính sách khuyến khích, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp phát triển các dự án nhà ở cho thuê. Nhất là căn hộ nhỏ cho thuê giá rẻ (khoảng 3-5 triệu đồng/tháng) để hình thành thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp tương tự các nước phát triển. Việc này đón đầu xu hướng mới cùng chia sẻ không gian (co-living space) căn hộ thuê chung hiện nay. Bởi vì, một thực tế của thị trường nhà ở giá rẻ cần được quan tâm giải quyết là rất thiếu nhà ở xã hội, nhất là nhà ở xã hội cho thuê. Đồng thời, hiện nay thị trường vẫn chưa có dự án nhà ở thương mại bán giá rẻ (khoảng 300 - 500 triệu đồng/căn) và cũng chưa có dự án nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ. Bên cạnh đó, đang còn 14.366 căn nhà, nền nhà tái định cư còn trống chưa có người đến ở, mà phần lớn trong số đó cần được chuyển mục đích sử dụng sang nhà ở xã hội, nhà ở thương mại để thu hồi vốn cho ngân sách và tránh lãng phí.

Theo ông Châu, để giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập trung bình, khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản cần tái cơ cấu đầu tư. Cần chuyển hướng phát triển nhiều dự án nhà ở vừa túi tiền, có đầy đủ tiện ích, dịch vụ và thân thiện môi trường, với các căn hộ vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ) có giá bán trên dưới 1 tỉ đồng/căn. Đồng thời, các doanh nghiệp cần hết sức coi trọng xây dựng uy tín thương hiệu, văn hóa doanh nghiệp, đạo đức kinh doanh và trách nhiệm xã hội. Trước hết là tinh thần thượng tôn pháp luật, coi “chất lượng là danh dự”, đảm bảo tiến độ công trình và chia sẻ hài hòa lợi ích với khách hàng, với cộng đồng xã hội.