Những tháng đầu năm 2013, nhà ở xã hội (NoXH) đã có cuộc “vượt thoát” ngoạn mục khi hàng loạt dự án liên tiếp động thổ khởi công hoặc được chấp nhận chuyển đổi. Cơ hội về nhà ở cho người dân đô thị đã được mở ra rất rõ ràng, nhưng những người tỉnh táo cho rằng cần chờ một thời gian nữa mới có thể biết được tác động thực sự của những chính sách này.

Cơ hội lớn NoTM chuyển đổi

Bộ Xây dựng vừa công bố danh sách các dự án nhà ở thương mại (NoTM)  đăng ký chuyển đổi thành dự án NoXH. Theo đó, tính đến cuối tháng 5-2013, cả nước có 47 dự án NoTM đăng ký chuyển đổi thành NoXH, trong đó Hà Nội có 21 dự án, TPHCM 23 dự án, Đồng Nai 2 và Bà Rịa - Vũng Tàu 1 dự án. Trước đó, báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho biết đến nay trên toàn quốc đã có 157 dự án NoXH đang được triển khai xây dựng với quy mô 68.500 căn hộ, tổng mức đầu tư 19.900 tỷ đồng.

Trong đó có 58 dự án dành cho người thu nhập thấp với quy mô trên 33.000 căn hộ, tổng mức đầu tư 10.900 tỷ đồng; 99 dự án dành cho công nhân, với 35.500 căn hộ, tổng mức đầu tư trên 9.000 tỷ đồng.

Muốn phát triển NoXH phải bằng những chính sách dài hơi và bền vững. Ngay cả khi BĐS đã hồi phục vẫn có doanh nghiệp muốn xây dựng NoXH, đó mới là con đường đúng.

Như vậy, kể từ thời điểm bắt đầu chính sách về NoXH, chưa bao giờ loại hình nhà ở này lại nhận được sự quan tâm đặc biệt như hiện nay. Từ chỗ bị doanh nghiệp ghẻ lạnh, NoXH đã trở thành “ân nhân” cho hàng loạt dự án NoTM đang “chết đứng” trên thị trường.

Theo ước đoán, từ nay đến năm 2015 tại khu vực đô thị cả nước có khoảng 1,74 triệu người có khó khăn về nhà ở (diện tích bình quân dưới 5m2/người). Để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cần xây dựng khoảng 700.000 căn hộ. Tuy nhiên, thị trường NoXH hiện nay còn khá nhỏ so với NoTM.

Do vậy, khả năng tác động tích cực (nếu có) từ NoXH đến toàn bộ thị trường BĐS rất hạn chế. Chính điều này đã khiến NoXH, nhà ở cho người thu nhập thấp đang đứng trước cú hích quan trọng khi lần đầu tiên có đủ “thiên thời, địa lợi, nhân hòa”, cả Nhà nước, người dân và doanh nghiệp đều đồng lòng. Nếu phân khúc này được phát triển sâu rộng và thực chất sẽ góp phần giúp thị trường BĐS hồi phục.

Tránh đầu voi đuôi chuột

Cách đây vài năm, khi dự án nhà cho người thu nhập thấp Xuân Mai của Vinaconex Xuân Mai tiến hành bốc thăm quyền mua căn hộ, đã có hàng ngàn người dân đến xếp hàng từ lúc 5-6 giờ sáng, thậm chí có người đã bật khóc khi mình được mua nhà.

Niềm vui tương tự cũng xảy ra với các dự án Kiến Hưng, Đặng Xá hay Ngô Thì Nhậm… Tuy nhiên, chỉ một thời gian ngắn sau, cũng chính những người dân này đã phải bỏ của chạy lấy người, đòi trả lại nhà vì giá quá cao, vượt khả năng chi trả. Câu chuyện này khiến nhiều người không khỏi liên hệ đến tình trạng hồ hởi hiện nay của NoXH.
 

Phân tích về những khó khăn loại hình NoXH có thể vấp phải, một doanh nghiệp cho rằng từ khi khởi công cho đến lúc có sản phẩm trên thị trường, ít nhất phải mất 2-3 năm những dự án NoXH mới chính thức đi vào cuộc sống. Trong khoảng thời gian đó, cùng với những biến động về chính sách và khó khăn nội tại của doanh nghiệp, khó để nói rằng 100% dự án NoXH sẽ cán đích thành công.

Cùng với quan điểm này, một lãnh đạo của Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng rầm rộ chuyển sang NoXH chưa chắc đã là một tín hiệu vui. “Các doanh nghiệp chuyển sang NoXH trong tình thế cực chẳng đã, nghĩa là NoTM đã không còn đường thoát, chứ không phải họ thực lòng muốn thế, bởi khi thị trường bình thường, không ai muốn xây NoXH cả. Vì thế ngân hàng cần kết hợp với Bộ Xây dựng kiểm tra, quản lý chặt việc doanh nghiệp có dùng đúng nguồn tiền ưu đãi cho dự án không, hay lại dùng tiền hỗ trợ để trả nợ rồi dự án NoXH lại treo vô thời hạn?”- vị này nói.

Thực tế thị trường cho thấy mọi chuyện chưa hẳn đã xuôi chèo với NoXH, nhà ở cho người thu nhập thấp. Ngoài một số dự án đã được Bộ Xây dựng xét duyệt, phần đông doanh nghiệp vẫn phải ngồi chờ. Ông Nguyễn Văn Đa, Phó Tổng giám đốc Vinaconex Xuân Mai, cho biết chưa có quy định cụ thể giữa NoXH và nhà cho người thu nhập thấp, nên doanh nghiệp chưa tiếp cận được nguồn vốn, dù Bộ Xây dựng đang kiến nghị Ngân hàng Nhà nước đưa các doanh nghiệp này vào diện vay ưu đãi.

Trong khi đó, các ngân hàng cũng rất thận trọng với loại hình nhà ở này khi cho vay vốn, bởi lo ngại sẽ khó xử lý khoản vay được đảm bảo bằng chính căn nhà thế chấp khi việc phát mại tài sản sẽ gặp khó khăn, phức tạp. Nhiều chuyên gia BĐS khẳng định NoXH, nhà ở cho người thu nhập thấp so với mục tiêu đề ra là đã chậm nên lần này cần phải chắc, động thổ nhiều, khởi công nhiều sẽ không có ý nghĩa nếu như không có sản phẩm đến với người dân.