Mô hình nhà ở xã hội ở Bình Dương là một kinh nghiệm tốt nhưng để nhân rộng ra các tỉnh, thành khác vẫn còn một số vướng mắc.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM thẳng thắn phân tích những vướng mắc này khi trao đổi với Đất Việt về mô hình nhà ở xã hội giá rẻ ở Bình Dương

Bình Dương làm tốt, TP.HCM không phải không làm được

Theo ông Lê Hoàng Châu, mô hình nhà ở xã hội giá 90-150 triệu đồng của Bình Dương là một kinh nghiệm tốt mà các tỉnh, thành khác có thể học tập.

"Cách đây 3 năm, Bình Dương đã bàn giao được những căn nhà 30m2 với giá 90 triệu đồng. Lần này, Bình Dương làm căn hộ chung cư có diện tích sàn xây dựng 20m2 cộng với 10m2 gác lửng giúp người dân có chỗ ở rộng, thoáng hơn dù tổng diện tích vẫn như cũ. Sản phẩm này đáp ứng được nhu cầu cơ bản nhất của một gia đình hạt nhân, gồm vợ chồng và 1-2 đứa con.

Sở dĩ Bình Dương có thể làm được là vì trong quy hoạch phát triển đô thị tổng thể của họ đã có quy hoạch phát triển nhà ở xã hội. Bình Dương xây dựng Thành phố mới Bình Dương thay thế  thành phố cũ Thủ Dầu Một.

Khi quy hoạch đã xác định nghĩa vụ của chủ đầu tư là Becamex phải dành một diện tích nhất định để làm nhà ở xã hội. Becamex có lợi thế là khi họ đứng ra xây dựng, khu đất đó là đất nông nghiệp năng suất thấp nên chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng thấp.

Hơn nữa, doanh nghiệp làm nhà ở xã hội lại được miễn quyền sử dụng đất nên chi phí dành cho quỹ đất thấp hơn TP.HCM".

Đối với TP.HCM, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP cho rằng không phải không làm được như Bình Dương nhưng vì giá trị quỹ đất ở TP.HCM quá cao nên phải tính toán kỹ.

"Thực ra TP.HCM đã làm được loại nhà ở xã hội diện tích nhỏ trên dưới 40m2 để cho thuê với giá phải chăng.

Rất nhiều doanh nghiệp đã làm ra những sản phẩm tốt như Công ty Lê Thành có những căn hộ cho thuê trong 49 năm với giá chỉ  250 triệu đồng; Tập đoàn CT Croup có dòng sản phẩm Bee Home cho thuê trong 6 năm, 12 năm, 18 năm. Tương tự, các doanh nghiệp Hưng Thịnh, Phúc Khang, Đất Lành... đều có những sản phẩm hợp túi tiền người dân.

Ngoài ra, TP.HCM cũng vừa khánh thành khu chung cư dành cho công nhân thuê ở KCN Linh Trung, Thủ Đức với khoảng 2.500 chỗ...".

Nhân rộng được, nhưng...

Mở rộng ra cả nước, ông Lê Hoàng Châu nói rằng, các địa phương đều có thể làm được như mô hình của Bình Dương, tuy nhiên còn không ít vướng mắc trong chính sách phát triển nhà ở xã hội.

Theo đó, ông Châu phân tích một loạt điểm chưa hợp lý trong dự thảo nghị định phát triển quản lý nhà ở xã hội đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến.

Về quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở xã hội, dự thảo nghị định quy định các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% diện tích đất để làm nhà ở xã hội, tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, trong giai đoạn doanh nghiệp còn khó khăn, thị trường mới bắt đầu hồi phục thì mức này là quá cao.

"Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề nghị mức huy động là 10%. Không nên quy định các dự án từ 10ha trở lên phải làm dự án nhà ở xã hội, thay vào đó, chính quyền có thể yêu cầu chủ đầu tư làm nhà ở xã hội tại dự án  nếu thấy cần thiết, nếu không có thể không cần làm tại khu vực đó nếu chủ đầu tư có đề nghị đổi bằng khu vực khác hoặc bằng tiền.

Bởi nguyên tắc số một để tạo quỹ đất là phải phát triển nhà ở xã hội theo quy hoạch phát triển đô thị, tức không phải chỗ nào cũng là nhà ở xã hội".

Về thiết kế căn hộ nhà ở xã hội, dự thảo nghị định phát triển quản lý nhà ở xã hội quy định diện tích tối thiểu của mỗi căn hộ 25m2, theo ông Châu là hợp lý nhưng diện tích tối đa lên tới 90m2 là không phù hợp bởi như vậy sẽ làm giảm đi số lượng các căn hộ vừa và nhỏ, giảm cơ hội tiếp cận nhà ở của những người thu nhập thấp đô thị.

"Mỗi mét vuông nhà ở xã hội đều có sự hỗ trợ từ ngân sách nhà nước. Nếu xây căn hộ 90m2 thì chỉ có 1 hộ gia đình được hưởng hỗ trợ trong khi lẽ ra có 2 hộ khác được cơ hội tiếp cận.

Mục tiêu của nhà ở xã hội là giải quyết nhu cầu tối thiểu, cơ bản, phổ biến của người thu nhập thấp đô thị.

Nếu nâng diện tích căn hộ lên quá lớn thì chỉ giải quyết được nhu cầu tối đa của một số ít hộ gia đình. Do đó, tôi cho rằng, diện tích tối đa của căn hộ nhà ở xã hội nên là 70m2, cộng thêm dung sai 5% là phù hợp", ông Châu đề xuất.

Một vướng mắc khác khiến loại hình nhà ở xã hội giá rẻ chưa được nhân rộng được ông Lê Hoàng Châu chỉ ra là nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã đề nghị bên cạnh Ngân hàng Chính sách xã hội được xác định rõ trong luật cần bổ sung thêm Ngân hàng Phát triển Việt Nam.

"Trong luật có nói đến các tổ chức tín dụng khác, nhưng để huy động được nguồn lực của họ phải có chính sách đúng như gói 30.000 tỷ, tức Chính phủ cần cho phép sử dụng 3% tổng dư nợ tín dụng của ngân hàng thương mại để cho vay phát triển nhà ở xã hội, nguồn vốn này sẽ được Ngân hàng nhà nước tái cấp vốn.

Như vậy, có dòng tiền ổn định, các ngân hàng mới chủ động tham gia chương trình phát triển nhà ở xã hội", ông nói.

Thời hạn cho vay, lãi suất và điều kiện của người đi vay cũng là những vướng mắc cần tháo gỡ. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng: "Thời hạn vay trong dự thảo nghị định phát triển nhà ở xã hội lần này là bước thụt lùi so với gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ.

Hiện thời gian vay 15 năm đang được áp dụng trong gói 30.000 tỷ đối với cả nhà ở xã hội và căn hộ thương mại dưới 1,05 tỷ đồng.

Còn dự thảo quy định mua trả góp nhà ở xã hội người vay được vay tối đa 15 năm, điều này chưa phù hợp vì tối thiểu phải 20 năm, đây là mức phổ biến trên thế giới và phù hợp khả năng trả nợ của người thu nhập thấp đô thị.

Dự thảo không đề cập đến lãi suất cho vay nhưng chúng  tôi đề nghị mức lãi suất nên là 3-3,5%, đồng thời phải có ân hạn 3 năm đầu chưa phải trả lãi để hỗ trợ người vay. Nếu thời gian vay là 15 năm thì mỗi tháng người dân phải trả 4-5 triệu đồng, còn nếu nâng thời gian vay lên 20 năm chỉ trả trên dưới 3 triệu đồng/tháng.

Về điều kiện của người đi vay, chế độ dành cho người nhập cư chưa được giải quyết. Nhiều công nhân TP.HCM lên Bình Dương làm không mua được nhà ở xã hội.

Theo dự thảo, cá nhân, hộ gia đình vay vốn để mua nhà ở xã hội phải gửi tiền tiết kiệm tại Ngân hàng Chính sách xã hội trong thời gian tối thiểu 6 tháng cho đến khi có số dư tiền gửi đủ đáp ứng phần vốn tự có, cùng với số tiền vay tối đa tại ngân hàng này theo quy định để đảm bảo thanh toán tiền mua nhà theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký kết với chủ đầu tư.

Ở các nước muốn mua trả góp nhà ở xã hội, người dân cũng phải tham gia chương trình tiết kiệm do nhà nước quy định nhưng không khống chế số tiền gửi phải bằng số tiền nhà phải trả ban đầu.

Quy định về mức vốn vay khi mua nhà ở xã hội tại dự thảo cũng là bước thụt lùi khi mức cho vay tối đa bằng 70% giá trị hợp đồng mua – bán nhà ở xã hội, tức người mua phải ứng trước 30%, trong khi đó trong gói 30.000 tỷ mức này chỉ là 20%".

Đề cập đến gói 30.000 tỷ, một lần nữa ông Lê Hoàng Châu cho rằng, mức giải ngân 20% là quá thấp, quá chậm và không đạt như kỳ vọng, không tạo điều kiện cho người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở, do đó chưa tạo được cú hích cho thị trường bất động sản.

"Loại hình nhà ở xã hội có tổng giá bán dưới 1,05 tỷ đang thiếu, công tác chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, chia nhỏ căn hộ ở các địa phương làm chậm dẫn đến hàng tồn kho tăng.

Người vay lại phải chứng minh khả năng trả nợ. Nên bỏ điều kiện chứng minh điều kiện thu nhập, khả năng trả nợ của người vay bởi các khoản vay này đã được bảo đảm bằng ngôi nhà tương lai họ mua.

Những năm 1988-1990, Sở Nhà đất TP.HCM làm 1.000 căn nhà trả góp đầu tiên của cả nước sau giải phóng và 1.000 người thu nhập thấp đã thanh toán đúng hạn hoặc trước hạn, không ai chây ì. Do đó tôi có lòng tin ở người thu nhập rất lớn", ông Châu nói.