Phải chăng có sự mất cân đối hay lạc hướng đầu tư trong lĩnh vực nhà ở đô thị?
Nhà ở xã hội: cung - cầu
xa cách
Ở phân khúc nhà ở cho
người có thu nhập thấp và
trung bình, nhu cầu nhà ở là
thực nhưng dường như nằm
ngoài khả năng của những
người thực sự có nhu cầu. Với
mức giá trung bình 12- 15
triệu đồng/m2 của các chung
cư ven Thành phố Hà Nội,
được dành cho mục đích tái
định cư hoặc cho người có thu
nhập thấp hiện nay, thì theo
tính toán, một gia đình 4
người, nhu cầu nhà ở trung
bình 15 m2/đầu người, có thu
nhập trung bình, phải mất
khoảng 20 năm dành dụm
mới có thể mua được một căn
hộ chung cư khoảng 60 m2.
Bởi vậy, trong thực tế, có
rất nhiều khu chung cư, tái
định cư dành cho người có thu
nhập thấp hoặc trung bình,
đều do người có thu nhập cao
bỏ tiền ra đầu tư và cho người
thu nhập thấp... thuê lại.
Mặc
dù chính quyền địa phương đã
có rất nhiều chính sách hỗ trợ,
khuyến khích các chủ đầu tư
phát triển nhóm nhà ở xã hội,
nhà ở cho người có thu nhập
thấp hoặc trung bình, nhưng
dường như, các nỗ lực này
không bù đắp nổi sự khắc
nghiệt của kinh tế thị trường.
Chung cư cao cấp và đô thị mới: mảnh đất "lắm người
nhiều ma"
Có thể nói, đây là mảng
thị trường thực sự sôi động
của thị trường bất động sản
Hà Nội nói riêng và của các
đô thị trên cả nước nói chung.
Mặc dù chỉ chiếm khoảng
10% tổng nhu cầu về nhà ở,
nhưng hầu hết các nhà đầu tư
và kinh doanh bất động sản
đều tìm cách lao vào phân
khúc thị trường này, và hiển
nhiên, sự cạnh tranh cũng
khốc liệt.
Khác với thời điểm những
tháng cuối năm 2007, thị
trường thuộc về người bán,
trong khoảng thời gian gần
đây, thị trường đã chuyển
sang người mua. Điều này
trước hết do ảnh hưởng của sự
suy thoái của nền kinh tế,
nhưng bên cạnh đó, một
nguyên nhân quan trọng khác
là sự tập trung quá nhiều của
các nhà đầu tư lớn, khiến
nguồn cung trở nên bão hoà.
Mặc dù các dự án đặc biệt
cao cấp (Keangnam, Ha noi
Landmard, Vincom Park
Place...) mới trong giai đoạn
khởi công, nhưng giá bán căn
hộ được niêm yết đều ở mức
3.000-4.000 USD/m2. Hiển
nhiên, mức giá này sàng lọc
người mua rất khắc nghiệt.
Ở phân khúc ít cao cấp
hơn, với mức giá ngót nghét
2.000 USD/m2, cũng có tới
hàng chục dự án lớn, nhỏ
được phê duyệt, đang thi công
hoặc chuẩn bị khởi công,
nhưng phần nhiều đều rơi vào
tình trạng tiến thoái lưỡng
nan, do việc huy động vốn
gặp khó khăn. Bên cạnh đó,
yếu tố chi phí xây dựng tăng
mạnh cũng làm cho một số dự
án, mặc dù đã ký hợp đồng
góp vốn hoặc bán được một tỷ
lệ lớn, khó tiếp tục thực hiện.
Điều này ắt dẫn tới việc giảm
giá của các khu đô thị, chung
cư cao cấp.
Theo thống kê từ hệ thống
các sàn giao dịch bất động
sản của Century Group, các giao
dịch ở phân khúc nhà ở đô thị
cao cấp giảm cả về số lượng
lẫn giá trị giao dịch. Các giao
dịch thuê - cho thuê ở các khu
đô thị này chiếm tới khoảng
90% số các giao dịch tại hệ
thống sàn của Century Group.
Có trên 40% các căn hộ
chung cư ở khu vực vành đai 2
trở vào được sử dụng để cho
thuê, tức là các nhà đầu tư
mua không phải để ở. Trong
số đó, trên 70% các căn hộ
được thuê để làm... văn
phòng. Mặc dù thiếu nhiều
tiện ích văn phòng thiết yếu,
và các toà cao ốc văn phòng
cũng không còn đầy nghẹt
như năm trước, nhưng việc sử
dụng các căn hộ chung cư làm
văn phòng dường như đang là
một giải pháp thiết yếu trong
thời khủng hoảng, vì lý do
đơn giản là... giá rẻ.DiaOcOnline
Ánh sáng cuối đường hầm?
Trong những tháng cuối
năm 2008, nhiều nhà đầu tư
nước ngoài và cả trong nước
ngấm ngầm thực hiện chiến
lược "diều hâu", tức là mua
lại các dự án bất động sản
đang rơi vào bế tắc với giá rẻ.
Các nhà đầu tư sơ phát, mặc
dù tiếc đứt ruột, nhưng không
còn cách nào khác đành phải
chuyển nhượng dự án. Xu
hướng này được dự đoán sẽ
lên đỉnh điểm vào cuối năm -
thời điểm đáo hạn ngân hàng
và sẽ còn tiếp tục tới khoảng
giữa năm 2009 - thời điểm dự
báo sự phục hồi của nền kinh
tế và làn sóng đầu tư.
Theo ý kiến một số nhà
đầu tư nước ngoài, cũng như
kinh nghiệm của các chuyên
gia trong nước, ở nước ta, các
dự án bất động sản nhà ở
thành công được nhờ các
nguyên nhân chính như có sự
nghiên cứu thị trường chu
đáo, để từ đó đưa ra sản phẩm
hợp lý; có phương thức bán và
huy động vốn linh hoạt, đáp
ứng khả năng và nhu cầu của
nhiều đối tượng khác nhau.
Bên cạnh đó, việc các dự
án có phương thức tiếp thị phù
hợp hành vi tiêu dùng của
người Việt Nam cũng được
cho là một nguyên nhân cơ
bản mang lại thành công cho
dự án. Trên thực tế, nhiều dự
án bất động sản mặc dù đạt
được các tiêu chuẩn thiết kế
và chất lượng công trình,
nhưng do thiếu hiểu biết về
hành vi mua bất động sản của
người Việt Nam, nên việc
phân phối và tiêu thụ sản
phẩm gặp khó khăn.
DiaOcOnline.vn - Theo Đầu Tư