"Về nguyên tắc, pháp lệnh về giá chỉ có nhà nước độc quyền điều tiết về giá. Vô hình trung, Nhà nước đang để ngỏ quyền năng của mình trong lĩnh vực này. Giá bất động sản cứ mỗi một ngày, mỗi một địa phương đều công bố giá mới." Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS VN phân tích tại bàn tròn trực tuyến với VEF.VN.

Nhà báo Vũ Phong: Bộ Xây dựng mới có những đề xuất về tín dụng cho thị trường bất động sản. Mặc dù cả bên đề xuất là Bộ Xây dựng và cơ quan điều hành tiền tệ đều khẳng định không có chuyện tăng tín dụng cho bất động sản hay nới lỏng tiền tệ đi ngược với chủ trương của Chính phủ nhưng động thái này đã mang lại nhiều hy vọng cho BĐS trong cơn bĩ cực hiện nay.

Từ đầu năm 2011, dưới tác động của chính sách thắt chặt tiền tệ, BĐS cùng chứng khoán bị tác động nhiều nhất. Được xếp vào nhóm phi sản xuất, vốn cho BĐS không những bị hạn chế theo chính sách chung mà còn bị giảm đi theo yêu cầu giảm tín dụng phi sản xuất. Bên cạnh đó, những chính sách cắt giảm đầu tư, hạn chế chi tiêu, sự tăng giá của đầu vào cộng với sự mất giá đồng tiền, khó khăn của người tiêu dùng đã khiến cho BĐS rơi vào tình trạng khó khăn với biểu hiện dễ thấy nhất là định trệ xây dựng và ế ẩm trong bán hàng, giá cả có dấu hiệu giảm sút...

Trong những khẳng định mới đây, Chính phủ vẫn tiếp tục theo đuổi thắt chặt tiền tệ để chống lạm phát và những quan điểm đối với BĐS chưa có nhiều thay đổi mang lại một viễn cảnh khó khăn còn kéo dài. Đối mặt với thiếu vốn đầu vào, khó khăn đầu ra..., nhiều DN BĐS đang rơi vào thế chết dần trên đống tài sản được định giá cả ngàn tỷ đồng.

Bên cạnh vận động chính sách, các DN cũng tự vận động để tìm kiếm các nguồn vốn cho mình thông qua nhiều kênh như huy dộng vốn tự có, vốn các nhà đầu tư, tái phiếu, gọi vốn nước ngoài... thậm chí những hình thức mới như quỹ tín thác cũng đã được đề cập đến.

Tất cả đều đang vận động và đang hy vọng để hướng tới điều duy nhất: kiếm tiền về để cấp cứu DN và nuôi sống thị trường qua thời gian khó. Vốn từ đâu, làm sao để có vốn, bài học nào từ tình huống hiện nay và sẽ phải có những thay đổi nào trong huy động vốn cho BĐS, những chiến lược tài chính nào cho BĐS Việt Nam trong tương lai... Đó là những vấn đề sẽ được đề cập đến trong giao lưu trực tuyến ngày hôm nay.

Tham gia buổi bàn tròn trực tuyến có ba vị khách mời là ông Vũ Xuân Thiện - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), ông Nguyễn Văn Minh - Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản VN và ông Cao Sĩ Kiêm - Nguyên Thống đốc Ngân hàng Nhà nước VN.

"BĐS không sụt giảm quá nghiêm trọng"

Nhà báo Vũ Phong: Trước hết xin hỏi ông Vũ Xuân Thiện, đánh giá từ Bộ Xây dựng về những khó khăn của thị trường bất động sản như thế nào, thưa ông?

Ông Vũ Xuân Thiện - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Lợi dụng khó khăn để "bán lúa non"

Ông Vũ Xuân Thiện: Thứ nhất, thời điểm này, thị trường bất động sản có rất nhiều khó khăn. Thực hiện Nghị quyết 11 ngày 24/02/2011 của Thủ tướng Chính phủ về những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô, theo đó, ngân hàng nhà nước có nhiệm vụ thực hiện việc thực hiện chính sách tiền tệ một cách chặt chẽ, giảm tốc độ, giảm tỷ trọng cho vay vốn tín dụng của khu vực phi sản xuất. Ở đây cũng đề cập đến khu vực phi sản xuất trong đó có bất động sản.

Như vậy, khả năng nguồn vốn vay từ các ngân hàng cho các dự án bất động sản nói chung, và khả năng vay của người mua bất động sản nói riêng rất khó khăn trong những tháng đầu năm và trong cả năm 2011. Trên thực tế, ngân hàng chưa kịp điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay đối với từng phân khúc nhà ở khác nhau, từng phân khúc bất động sản.

Chính vì thế, các nhà đầu tư bất động sản khó có thể tiếp cận, đặc biệt là những người mua bất động sản gần như không tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng của ngân hàng. Hơn nữa, lãi suất trong nửa đầu năm 2011 vừa qua tăng rất cao, từ 18% đến 21% gây thiếu vốn cho thị trường.

Trong 6 tháng vừa rồi, thị trường bất động sản có hiện tượng thiếu vốn. Chính vì thiếu vốn nên thị trường bất động sản cũng bị chững lại, có hiện tượng giảm giá ở một số dự án và một số khu vực. So với cùng kỳ năm 2010, số lượng giao dịch cũng giảm đi rất nhiều. Đấy là những khó khăn trong năm 2011 chúng ta đã mắc phải trong thị trường bất động sản.

* Ông có thể nói cụ thể hơn?

Ông Vũ Xuân Thiện: Ta không thể nào điểm danh từng doanh nghiệp vì thị trường bất động sản hiện tại có khoảng 3.000 đến 4.000 doanh nghiệp tham gia, chúng ta sẽ điểm theo khu vực.

Khu vực phía Nam, thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm, đặc biệt tháng 6/2011 giảm hơn so với cùng kỳ năm ngoái khoảng 5%, nhưng chưa thực sự gây khó khăn cho doanh nghiệp. Bởi vì, so với đầu năm 2010 gần như giảm không đáng kể (1-2%).

Đối với thị trường miền Bắc, các doanh nghiệp tham gia thị trường bất động sản đỡ khó khăn hơn rất nhiều. Cho đến thời điểm tháng 6 năm 2011 này, giá bất động sản ở thị trường Bắc không thấp hơn cùng kỳ năm ngoái. Thời điểm tháng 4, 5, 6 năm 2010 là thời điểm thị trường bất động sản khu vực phía Bắc, đặc biệt là khu vực Hà Nội tăng rất cao. Các ngành, các cấp Hà Nội đã phải tập trung chỉ đạo, dà soát, kiểm tra thực sự để kìm tăng giá một cách không đúng mực.

So với đầu năm 2010, thị trường bất động sản miền Bắc không giảm giá. Nó vẫn tăng hơn so với năm 2010 khoảng 1-2%. Như vậy, thị trường bất động sản miền Bắc giảm giá nhưng nó chưa giảm giá quá mức năm 2010. Như vậy là tương đối bình ổn. Nhiều người hiểu nhầm là giảm một cách nghiêm trọng.

* Qua những khó khăn và sự sụt giảm vừa rồi, phía cơ quan quản lý có nhận định nào về những bất cập mà bộc lộ rõ qua cuộc khủng hoảng này không? Bộ đã nhiều lần nhấn mạnh vấn đề này trong các báo cáo gửi thủ tướng, báo cáo về chuyên ngành thị trường nhưng trong thời điểm này, khó khăn này và lạm phát thì những thắt chặt tiền tệ này bộc lộ như thế nào?

Ông Vũ Xuân Thiện: Thị trường bất động sản Việt Nam còn rất mới mẻ, đòi hỏi phải có đầy đủ khả năng ổn định thị trường khi gặp khó khăn, đặc biệt khó khăn về vốn là điều quá cao.

Bất cập bởi vì có một số doanh nghiệp tham gia thị trường bất động sản còn thiếu tính chuyên nghiệp, năng lực tài chính còn hạn chế. Không ít doanh nghiệp năng lực tài chính thực sự còn yếu nhưng vẫn tham gia thị trường bất động sản, thậm chí tham gia những dự án lớn. Năng lực về con người, trình độ của cán bộ quản lý, trình độ chuyên môn của cán bộ quản lý ở các doanh nghiệp tham gia thị trường bất động sản còn rất yếu.

Bên cạnh năng lực của doanh nghiệp, định hướng của thị trường bất động sản cũng chưa theo kịp sự phát triển của cơ chế thị trường. Nhu cầu của xã hội ngày càng nâng cao, trong khi đó định hướng thị trường không bắt kịp. Đặc biệt, các cơ quan nhà nước cũng chưa định hướng được đủ những phân khúc đầu tư nào cần thiết, phân khúc đầu tư nào đi trước, phân khúc đầu tư nào đi sau. Chính vì thế các doanh nghiệp cũng tự mày mò, đi bằng con đường của mình.

Thứ ba là trong những năm vừa qua, BĐS chưa kiểm soát dòng vốn đầu tư vào thị trường. Nếu ta kiểm soát được dòng vốn này, chúng ta sẽ phần nào chống được vấn đề đầu cơ, cũng như chống được sự gây sốt.

Thị trường bất động sản lúc sốt, lúc trầm lắng, lúc đóng băng ... Chúng ta chưa kiềm chế được một cách đầy đủ, đặc biệt là việc khai thác các dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản mức độ còn hạn chế.

Ở đây phải đề cập đến nguồn vốn của người dân, nguồn vốn này còn rất lớn nhưng ta chưa phát huy được, chưa khai thác được nguồn vốn đó vào thị trường bất động sản. Nguồn vốn thứ 2 là chưa quản lý tốt nguồn vốn tín dụng đưa vào thị trường bất động sản. Vì vậy, thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua gặp rất nhiều khó khăn. Trong thời gian tới, khi ta nhận định được như thế chúng ta sẽ có hướng giải quyết phù hợp.

* Trên các phương tiện thông tin và doanh nghiệp cũng phản ánh có những khó khăn khiến một số doanh nghiệp phá sản, rút lui khỏi thị trường bất động sản. Cơ quan quản lý đã ghi nhận trường hợp nào tương tự như vậy không?

Ông Vũ Xuân Thiện: Trên thực tế, cũng có doanh nghiệp phải bán những dự án của mình - người ta gọi là bán lúa non. Nhiều doanh nghiệp cũng lợi dụng lúc khó khăn này làm lý do để bán lúa non.

Nếu một doanh nghiệp đáp ứng đầy đủ các yêu cầu khi tham gia thị trường bất động sản, khi làm các dự án bất động sản, làm dự án khu đô thị mới, làm dự án khu nhà ở mới yêu cầu bản thân doanh nghiệp đó phải có vốn từ 15-20%. Như vậy, họ có thể làm được công tác giải phóng mặt bằng và đầu tư được một phần hạ tầng, lúc đó họ có thể huy động được vốn bằng nhiều hình thức như Nghị định 71 đã cho phép.

Trong lúc khó khăn này, nhiều doanh nghiệp vì lý do vốn hạn chế nên họ bán non, bán tháo dự án. Nếu nói vì thị trường bất động sản bị giảm giá mà doanh nghiệp dẫn đến phá sản thì không đáng tin cậy. Bởi vì như tôi nói lúc đầu, mức giảm giá so với năm 2010 cũng rất hạn chế. Thành phố HCM giảm 1-2% so với đầu năm 2010, còn Hà Nội không giảm so với đầu năm 2010. Tất nhiên đồng tiền có trượt giá nhưng để ảnh hướng đến mức độ doanh nghiệp phá sản là vấn đề cần xem xét lại.

Sản xuất hay phi sản xuất?

* Thưa ông Minh, với thông tin ông Thiện cung cấp thì tôi thấy có nhiều khả quan cho thị trường bất động sản. Từ phía hiệp hội và trực tiếp quản lý doanh nghiệp, ông ghi nhận như thế nào về những khó khăn này. Ông muốn nhấn mạnh điều gì trong giai đoạn khó khăn này của các doanh nghiệp?

Ông Nguyễn Văn Minh - Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản VN

Ông Nguyễn Văn Minh: Từ khía cạnh doanh nghiệp, chúng tôi cũng đã có rất nhiều cuộc hội thảo và các buổi tọa đàm liên quan đến lĩnh vực này. Ở đây tôi phải khẳng định rằng, phần lớn các doanh nghiệp thuộc hội viên của hiệp hội bất động sản Việt Nam đều khẳng định, chủ trương của chính phủ khi triển khai 7 giải pháp để kiềm chế lạm phát và thúc đẩy kinh tế vĩ mô tăng cường ổn định là đúng đắn. Tuy nhiên, qua một thời gian triển khai thực hiện, chúng tôi thấy có những vấn đề nổi cộm, cần có những giải pháp cụ thể hơn nữa.

Chủ trương thắt chặt tín dụng vẫn đúng về tầm vĩ mô. Nhưng khi triển khai, các bộ ngành, đặc biệt là các cơ quan hữu quan chưa có sự phối hợp với nhau chặt chẽ để đưa ra các giải pháp cụ thể cho việc thực hiện chủ trương này.

Tôi có thể nêu ra một số vấn đề cụ thể. Chúng tôi nhận định, lĩnh vực đầu tư và kinh doanh bất động sản không thể gọi là phi sản xuất. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đã phát tín hiệu này từ ngày 06/04/2011 tại hội thảo do Bộ Tư pháp chủ trì. Nhiều lần kiến nghị, chúng tôi cũng đã tiếp nhận được các ý kiến tích cực từ phía các bộ ngành chức năng, đặc biệt từ phía Chính phủ.

Vừa rồi, tôi được biết, ngày 27/6, Bộ Xây dựng đã có báo cáo chính thức lên Chính phủ, trong đó liên quan đến nội dung này. Chúng tôi nghĩ rằng, ngành bất động sản bao hàm cả hai vấn đề: cả sản xuất và phi sản xuất.

Ở đây, phải khẳng định rằng, tất cả các chủ đầu tư khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư, xây dựng các công trình về nhà ở, các khu công nghiệp, các văn phòng thương mại thì khẳng định đó là sản xuất. Từ mảnh đất ban đầu họ đã đưa các sản phẩm vào xã hội, tạo công ăn việc làm, tạo được tăng trưởng kinh tế xã hội cho các vùng, đặc biệt tạo được nguồn thu cho ngân sách. Tôi phải khẳng định rằng, những năm 2009, 2010 lĩnh vực bất động sản đã đóng góp trên dưới 10% cho GDP. Qua đó, ta khẳng định rằng nó không thể là phi sản xuất.

Tuy nhiên, trong thị trường bất động sản vẫn có những hoạt động kinh doanh phi sản xuất. Đó là các sản phẩm khi được các nhà đầu tư chuyển ra thị trường và chuyển đến các nhà đầu tư thứ cấp. Các nhà đầu tư thứ cấp này có thể mua 1 số hàng để chờ thời cơ thị trường thay đổi giá họ sẽ kinh doanh để kiếm lời. Điều này thì kinh doanh bất động sản quy định họ được phép làm như vậy.

Tuy nhiên, hành lang pháp lý để quản lý và định hướng cho những hoạt động này chúng ta còn thiếu. Do vậy, trong thời gian qua, việc thị trường phi sản xuất trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có phần hoạt động sôi động hơn. Nguồn vốn tín dụng dành cho phân khúc này khá lớn. Theo tổng số dư nợ của ngân hàng thông báo ngày 31/12/2010 là 228.000 tỷ.

Chúng tôi đã phân tích trong dòng vốn đó, chúng tôi đã ngồi xem xét lại xem ở đó có bao nhiêu phần trăm là sản xuất và bao nhiêu phần trăm là phi sản xuất. Điều này, chúng tôi cũng đã đề nghị bên phía ngân hàng nhà nước cũng phải có chọn lọc cho đúng để xem lại, xem thực sự ta đầu tư cho sản xuất là bao nhiêu. Như vậy mới tháo gỡ được căn nguyên của thị trường bất động sản nói riêng và tình hình thị trường tài chính nói chung của chúng ta.

Nhà nước "quên" quyền năng điều tiết giá

* Có một vấn đề, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam qua một thời kỳ dài khoảng 10 năm liên tiếp phát triển ở thị trường nhưng khả năng tích lũy của họ rất thấp nên họ phải gánh chịu hậu quả ngày hôm nay. Thậm chí, họ trở thành nguyên nhân gây ra bất ổn về cả xã hội, kinh tế. Theo ông, đây có phải là một nhận định đúng? Quan điểm của ông về vấn đề này thế nào?

Ông Nguyễn Văn Minh: Nó sẽ đúng ở khía cạnh nào đó. Chúng ta phải phân định ra thành hai mảng lớn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Thứ nhất, nếu anh được đầu tư kinh doanh bất động sản có nghĩa là anh được nhà nước giao đất, cho thuê đất. Anh đầu tư từ thị trường sơ cấp để chuyển sản phẩm sang thứ cấp thì tôi khẳng định rằng điều nhận định đó là chưa xác đáng.

Tôi cũng đặt vấn đề rất nhiều với các chủ đầu tư là tại sao mình làm nhiều mà mình không nói được nhiều cho xã hội. Ở đây chúng tôi có thể chia sẻ, nếu như tất cả các dự án đầu tư về bất động sản của các doanh nghiệp khi chủ đầu tư trình dự án đầu tư và để cho cấp thẩm quyền phê duyệt thì tỷ trọng giá trị quyền sử dụng đất chiếm trong giá thành của bất động sản này chiếm từ 19-22%. Có một số cá biệt là 25% đối với những vùng, khu vực đất có giá thành cao. Như vậy, cơ cấu giá thành của một sản phẩm thì đất đai chiếm như vậy.

Xây lắp và các chi phí về trang thiết bị cũng chiếm khoảng 25%. Các chi phí cho đầu tư hạ tầng, cho đầu tư giải phóng mặt bằng và làm cho đất thay đổi cả bộ mặt như hạ tầng khu vực, hạ tầng xã hội và hạ tầng phúc lợi. Như vậy nó cũng chiếm khoảng trên dưới 20%. Phần còn lại, doanh nghiệp - chủ đầu tư thực sự - họ chỉ được khoảng từ 18-22%, cùng lắm là 25% lợi nhuận.

Bất động sản này, khi chủ đầu tư chuyển giao cho người tiêu dùng thì tôi không bàn. Nhưng nếu nhà đầu tư thứ cấp họ chỉ để 1 năm, thậm chí là 6 tháng cũng có thể vài ba năm thì bất động sản đó lên giá. Giá trị của bất động sản khi đó chuyển ra thị trường, giá trị về đất đai chiếm trên 50%, thậm chí cá biệt có những khu vực chiếm đến 95-97%.

Như vậy tôi khẳng định, lợi nhuận từ bất động sản đó không thuộc quyền được hưởng của các chủ đầu tư mà do các nhà đầu tư thứ cấp được hưởng. Chúng ta phải rạch ròi. Tại sao có các nhà đầu tư hằng ngày, hằng năm cứ miệt mài đi đầu tư, đi khai phá? Chúng tôi vẫn nói vui là đi khai phá những vùng mới để làm thay da, đổi thịt từng khu vực một để làm sao đô thị này được văn minh, ngày càng hiện đại, nông thôn được đổi mới. Chính những chủ đầu tư đó cũng chỉ hưởng phần nào.

Như vậy, ở đây vấn đề không hẳn do các nhà đầu tư quyết định. Điều đầu tiên là do thị trường, nhưng thị trường đó được hoạch định bởi một hành lang pháp lý liên quan. Tôi phải khẳng định, từ khi chúng ta có luật kinh doanh bất động sản năm 2006 và năm 2007 có hiệu lực đến nay, dần dần việc kinh doanh cũng có đi vào nề nếp.

Về nguyên tắc, pháp lệnh về giá chỉ có nhà nước độc quyền điều tiết về giá. Vô hình trung, Nhà nước đang để ngỏ quyền năng của mình trong lĩnh vực này. Qua rất nhiều năm, giá bất động sản cứ mỗi một ngày, mỗi một địa phương đều công bố giá mới, áp dụng từ mùng 1/1 với giá đất đều cao hơn so với năm ngoái. Nhưng việc điều tiết và việc có những chính sách vĩ mô hầu như vẫn để ngỏ. Ở đây, không riêng gì người dân mà các doanh nghiệp là chủ đầu tư cũng rất trăn trở. Vì chính họ, nếu không có chuyện đó thì việc đầu tư kinh doanh sản xuất của họ sẽ có một chiều hướng tích cực.

* Qua những điều ông nói, tôi có thể cảm nhận, đến bây giờ, chúng ta nhận ra một vấn đề là khâu đầu tư thứ cấp đang làm nhiễu các thông tin, nhận thức của người dân cũng như nhận thức của các cơ quan quản lý đúng không?

Ông Nguyễn Văn Minh: Tôi không nói là nhiễu vì họ vẫn kinh doanh đúng theo quy định của pháp luật. Trong luật kinh doanh bất động sản đều đồng ý cho phép mọi người đầu tư vốn ra để xây dựng thành ngôi nhà, thành sản phẩm hoặc có thể mua lại để tạo lợi nhuận. Việc kinh doanh của các nhà đầu tư thứ cấp đều đúng theo luật kinh doanh bất động sản chứ không thể họ làm nhiễu.

Tuy nhiên, trong các giải pháp cụ thể, để quản lý điều hành, điều tiết thị trường chúng ta đang còn yếu. Không thể chụp mũ cho họ là họ nhiễu vì đó là thị trường. Thị trường có cung thì phải có cầu và có cầu sẽ có cung. Chúng ta không thể nói chuyện đó là nhiễu hay không nhiễu được.

Ở phần tiếp theo của bàn tròn trực tuyến về tìm vốn cho BĐS thời bĩ cực, các vị khách mời sẽ phân tích sâu hơn về thắt chặt tín dụng thời lạm phát và tác động tới thị trường BĐS. Mời độc giả đón đọc các phần tiếp theo của trực tuyến vào các ngày tới.