Dự thảo nghị định chi tiết Luật Nhà ở của Bộ Xây dựng đã đưa ra các điều kiện cụ thể và xác định: Thời điểm huy động là phải xong phần móng.

Như đã thông tin, sau khi Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở có hiệu lực nhìn nhận nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản thì phát sinh nhiều rắc rối chung quanh việc huy động vốn cho các dự án nhà ở dạng này: Huy động vốn thì lộn xộn, lách luật; chủ đầu tư ôm tiền bỏ dự án, “bán cái” cho người khác…

Chưa có móng: bánh vẽ Có móng: nhà tương lai

Theo một cán bộ ở Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, một trong những nguyên nhân dẫn đến việc chủ đầu tư huy động vốn bừa bãi như trong thời gian vừa qua là do chưa có những quy định cụ thể về việc này. Trong khi đó, trên thực tế huy động vốn có rất nhiều dạng, ngay cả việc “đã xong phần móng” cũng không quy định là phải theo hợp đồng mua bán nhà hay hợp đồng huy động vốn.

Chính vì thiếu cụ thể nên các chủ đầu tư lách luật huy động theo nhiều cách. Ví dụ, trước khi có móng, chủ đầu tư ký với người mua nhà bằng một hợp đồng vay vốn có nội dung là người cho vay được quyền ưu tiên mua căn hộ. Tới khi có móng, chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán căn hộ. “Đây là chuyện lách luật vì các quy định hiện hành không có loại hợp đồng nào có nội dung hứa mua hứa bán. Hợp đồng như thế là vô hiệu” - ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, nói.

Việc huy động vốn với loại nhà này đã từng gây tranh cãi giữa Bộ Tư pháp và Bộ Xây dựng.

Trong một dự án khu đô thị mới tại Hà Nội, Bộ Xây dựng có một công văn cho phép chủ đầu tư huy động vốn tại thời điểm bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo giai đoạn đầu tư. Cơ sở pháp lý của công văn này là Thông tư 04 của Bộ Xây dựng

Ngay sau đó, giữa tháng 4-2010, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật Bộ Tư pháp đã có văn bản yêu cầu Bộ Xây dựng xem lại công văn và thông tư nêu trên vì không phù hợp với Luật Nhà ở. Theo Bộ Tư pháp, việc huy động vốn với các công trình kỹ thuật khác trong khu đô thị của dự án, Bộ không đề cập. Riêng với dự án là nhà ở của khu đô thị chỉ được phép huy động vốn sau khi đã xây xong phần móng theo Luật Nhà ở.

Sẽ có nghị định mới…

Sau nhiều lần tranh cãi qua lại giữa hai bộ, mới đây Bộ Xây dựng đã xây dựng dự thảo nghị định chi tiết Luật Nhà ở theo hướng cụ thể hơn các quy định về huy động vốn. Dự thảo đã đồng tình với quan điểm của Bộ Tư pháp là khẳng định lại việc huy động vốn với nhà hình thành trong tương lai vẫn phải xây xong phần móng và nội dung của hợp đồng là mua bán nhà hình thành trong tương lai.

Dự thảo cụ thể: Với hình thức góp vốn đầu tư xây nhà thì bên góp vốn sẽ được hưởng lợi nhuận bằng tiền trên tỉ lệ vốn góp theo thỏa thuận. Cạnh đó, chủ đầu tư có quyền vay vốn của những người góp vốn và phải trả lãi, gốc theo thỏa thuận. Hai hình thức này sẽ không kèm theo quyền được mua nhà như phần lớn các trường hợp huy động vốn từ người dân như hiện nay.

Dự thảo còn cho phép chủ đầu tư huy động vốn qua các kênh: Phát hành trái phiếu công trình; chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng sang chủ đầu tư cấp hai; ký hợp đồng hợp tác kinh doanh để đầu tư xây dựng nhà ở với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản...

Kèm theo mỗi hình thức huy động vốn là những điều kiện cụ thể, khi thỏa các điều kiện chủ đầu tư mới được huy động vốn….

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, việc điều chỉnh chính sách huy động vốn là cần thiết để tránh chuyện doanh nghiệp lách luật. Bên cạnh việc quy định chặt chẽ hơn về điều kiện sẽ có điểm mở cho doanh nghiệp là cho phép họ được bán 30% số lượng nhà trong dự án không phải qua sàn giao dịch bất động sản.

Nên mời ngân hàng vào cuộc

Điều quan trọng nhất trong việc góp vốn mua nhà khi chưa có nhà là làm sao để những cam kết giữa người mua và chủ đầu tư được thực hiện trên thực tế. Theo tôi, việc mua bán này cần được thực hiện thông qua ngân hàng. Qua đó sẽ khắc phục được phần lớn những rủi ro, bất lợi cho người mua.

Theo đó, hai bên nên mời một ngân hàng đứng ra điều phối, giám sát việc thực hiện hợp đồng, giám sát chủ đầu tư sử dụng tiền của người mua nhà… Các bên có thể thỏa thuận, xem nhà hình thành trong dự án là tài sản thế chấp ở ngân hàng. Một khi ngân hàng tham gia vào hoạt động này, với uy tín của ngành, quyền lợi của hai bên sẽ đảm bảo…

Cũng lưu ý là chi phí cho giao dịch qua ngân hàng là rất nhỏ (thông lệ quốc tế là 0,1% giá trị giao dịch) nhưng lại đảm bảo an toàn. Ở ta, người dân vẫn chưa quen với việc sử dụng dịch vụ tài chính để bảo đảm giao dịch nhà đất và điều này có thể làm người dân mất cả cơ nghiệp. Đây cũng là khuyết tật ở thị trường bất động sản của ta và làm việc mua bán nhà hình thành trong tương lai thiếu sức sống trên thực tế…

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

DiaOcOnline.vn - Theo Pháp Luật TP