Trái ngược với sự trầm lắng của phân khúc nhà giá thấp, các dự án nhà ở cao cấp lại khá “đình đám” từ nửa cuối năm 2014.

Thị trường bất động sản có những dấu hiệu hồi phục nhưng không phải dành cho người thu nhập thấp, thể hiện qua những bất hợp lý về cơ cấu hàng hóa mà biểu hiện khá rõ rệt là lượng sản phẩm cao cấp đang lấn át các sản phẩm trung bình.

Thiếu nhà giá thấp

Nguồn cung bất động sản cao cấp, hiểu đơn giản là những căn hộ, biệt thự hay nhà phố có giá trị vài tỉ đồng trở lên, hiện vẫn chiếm phần lớn trên thị trường. Trong khi đó những sản phâm bình dân, những căn hộ có giá từ 500 triệu đồng đến một tỉ đồng, để cho những người thu nhập thấp có khả năng mua được lại không nhiều.

Vấn đề ở đây là một người có thu nhập trung bình, dù đã tích lũy đủ vốn cũng không dễ mua được một căn hộ giá thấp. Nguyên nhân chính là thiếu hàng. Thực tế cho thấy các dự án căn hộ trung bình đã hoàn thiện hầu như đã được bán hết, một số ít còn sót lại tồn tại ở thị trường thứ cấp.

Nhiều người trong giới kinh doanh bất động sản cho biết thị trường đang thiếu các căn hộ ở phân khúc trung bình, có diện tích vừa phải và giá cả phải chăng. Tại TP HCM, hàng loạt các dự án chào bán dạo gần đây, song những dự án nhà ở giá rẻ có thể đếm trên đầu ngón tay.

Chẳng hạn, dự án Carillon 2 của Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) ở quận Tân Phú có quy mô khá nhỏ, chỉ khoảng 200 căn hộ. Được biết căn hộ dự án này có giá bán trung bình là 16 triệu đồng/m², và dự án sẽ hoàn thành trong tháng 6-2016. Tương tự tại quận 9, Công ty CP Phát triển nhà Thủ Đức cũng vừa công bố dự án TDH Phước Long với số lượng khiêm tốn là 168 căn hộ.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở xã hội chẳng khá hơn, vừa thiếu nguồn cung vừa xa “tầm tay” của người thu nhập thấp. Các dự án nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước thì chủ yếu dành cho cán bộ, công nhân viên chức nhà nước; người lao động bình thường khó tiếp cận.

Còn các dự án nhà ở xã hội do các doanh nghiệp phát triển thì tới giờ này mới chỉ vài dự án, chẳng hạn như HQC Plaza của Công ty cổ phần Địa ốc Hoàng Quân, một vài dự án mới triển khai của Công ty Tổ chức Nhà Quốc Gia (N.H.O), dự án Thủ Thiêm Sky của Công ty CP Đầu tư Thủ Thiêm hay mới đây nhất là dự án Jamona Apartment của Sacomreal.

Trái ngược với sự trầm lắng của phân khúc nhà giá thấp, các dự án nhà ở cao cấp lại khá “đình đám” từ nửa cuối năm 2014. Hiện nhiều dự án đang được tiếp tục triển khai, sẽ cung cấp cho thị trường vài chục ngàn căn hộ. Chỉ tính một vài dự án đang được chào bán rầm rộ hiện nay như Masteri Thảo Điền, Vinhomes Central Park, Sala Thủ Thiêm… đã có đến 20.000 căn hộ cao cấp, có giá bán vài tỉ đến hàng chục tỉ đồng mỗi căn.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp đã từng thành công với các dự án căn hộ có giá trung bình như Công ty Bất động sản An Gia, Công ty cổ phần Kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh… cũng đang chuyển hướng sang phát triển các dự án có giá bán trên một tỉ đồng/căn hộ.

Theo một thống kê mới đây của Công ty CBRE Việt Nam, trong khoảng 5.150 căn hộ đến từ 17 dự án tại TPHCM trong quí 1-2015 thì có đến 32% là cao cấp, 27% là trung cấp. Tại Hà Nội, trong khoảng 5.000 căn hộ được chào bán trong quí 1-2015 cũng có đến 70% nhà thuộc phân khúc trung và cao cấp, còn lại là căn hộ bình dân.

Vì sao thiếu?

Ông Nguyễn Trung Tín, Phó chủ tịch HĐQT Công ty Bất động sản An Gia, lý giải rằng sự chuyển hướng trên nhắm đến nhóm khách hàng có thu nhập khá được xác định là rất tiềm năng. Còn một lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc khác lại nói thẳng: “Làm nhà ở giá rẻ lời không nhiều nhưng rất cực”, nên nhiều doanh nghiệp không mặn mà.

Ngay cả chuyện vay gói 30.000 tỉ đồng để đầu tư dự án nhà ở xã hội cũng chẳng dễ dàng. Mới đây, tại một buổi tọa đàm, ông Nguyễn Thế Bạch, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc An Huy, đã thốt lên rằng hiện các ngân hàng chẳng muốn cho doanh nghiệp vay gói 30.000 tỉ đồng để làm dự án.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, nhận định với thu nhập và mức sống của người dân hiện nay, cơ cấu sản phẩm nhà ở nên là 70% căn hộ trung bình, giá bán dưới 700 triệu đồng, thậm chí phải khuyến khích những căn hộ nhỏ có giá vài trăm triệu đồng; phần còn lại mới là phân khúc trung cấp và cao cấp.

Theo ông Đực, với cơ cấu dân số trẻ, thu nhập người dân còn thấp thì nhu cầu nhà ở giá rẻ là rất lớn. Tuy nhiên, thị trường đang có hiện tượng mất cân đối giữa nguồn cung sản phẩm bất động sản.

Hiện chưa có một thống kê cụ thể để nhìn tổng thể bức tranh cơ cấu sản phẩm hàng hóa bất động sản hiện nay. Song những gì đang diễn ra cho thấy nhà ở dành cho người thu nhập khá và người giàu trong xã hội đang lấn át nhà dành cho người có thu nhập thấp.

Chính Bộ Xây dựng cũng nhận định, thị trường bất động sản phát triển theo kiểu tự phát, theo phong trào, chưa sát với nhu cầu thực tế dẫn đến thừa nguồn cung cao cấp mà thiếu những sản phẩm bình dân. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng “đóng băng” của thị trường trong nhiều năm trước.

Nhiều người nói giá nhà đã giảm, đây là thời điểm để mua nhà. Song, với một người lao động mỗi tháng dành dụm được vài triệu đồng, việc mua một căn hộ 500 triệu đồng rất khó, càng không dám mơ tới những căn hộ tiền tỉ. Và khi nhà ở, một nhu cầu thiết yếu của người dân, không thể được đáp ứng thì các vấn đề xã hội lại càng khó giải quyết.