Định nghĩa về giá rẻ hay đắt phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là giá trị đất cấu thành sản phẩm nhà ở thông thường chiếm từ 30-45% tổng giá trị sản phẩm.

Mới đây, trong một cuộc trò chuyện thân mật, một lãnh đạo cao cấp của Tập đoàn CenGroup cho biết, sắp tới, công ty con thuộc tập đoàn sẽ ra mắt một dự án căn hộ giá rẻ tại TP.HCM. Thông tin này ngay lập tức khiến không ít người có mặt trong cuộc trò chuyện cảm thấy háo hức vì gần đây để kiếm được một căn hộ giá rẻ hợp với túi tiền không còn dễ dàng.

Tuy nhiên, khi được hỏi: Giá bao nhiêu mà gọi là rẻ thì vị này thẳng thắn cho biết “cụm từ rẻ” theo nghiên cứu của công ty là tầm 1,5 tỷ đồng/căn (tùy vị trí). Nghe tới đây, nhiều người bắt đầu tắt hẳn nụ cười chuyển qua xôn xao vì giá đó làm gì mà gọi là rẻ khi mà thu nhập trung bình của người làm công ăn lương sống tại TP.HCM vẫn ở con số vài triệu đồng/tháng.

Vậy mới thấy, khái niệm về căn hộ giá rẻ đã thực sự thay đổi. Cái gọi là “rẻ” không phải những căn hộ từ vài trăm đến 1 tỷ đồng như cách đây vài năm. Mà bây giờ, người mua phải xác định “giá rẻ” phải từ mức 1,5 tỷ đồng trở lên. Ấy vậy mà chưa kể việc tìm mua căn hộ ở tầm giá này không phải là đơn giản, bởi vì nguồn cung ít hơn nhu cầu đang khiến cho mặt bằng giá ở phân khúc bị điều chỉnh.

Nói nguồn cung ít là dựa vào số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đưa ra trong 6 tháng đầu năm 2017, toàn thành phố hiện có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 16.506 căn. Trong đó, phân khúc bình dân chỉ có 6.206 căn, chiếm tỷ lệ 37,6%. Như vậy, tỷ lệ căn hộ có giá gọi là vừa túi tiền không nhiều.

Cụ thể hơn, tính đến hết tháng 7 vừa qua, số lượng dự án có mức giá tầm 1 tỷ đồng/căn được chào bán ra thị trường là rất ít. Có khá nhiều dự án được môi giới quảng cáo với mức giá dưới 1 tỷ đồng/căn, song đa phần các căn hộ này chỉ là căn 1 phòng ngủ.

Dự án hiếm hoi có phần lớn căn hộ ở mức giá trên dưới 1 tỷ đồng là Heaven Riverview đã bán hết ngay khi mở bán block đầu tiên. Hiện tại, block mới Heaven Cityview vẫn trong giai đoạn nhận giữ chỗ, chưa mở bán chính thức. Còn lại, những dự án được gọi là giá rẻ như Saigon Gateway, Him Lam Phú An, Jamila… đều có mức giá phổ biến trên dưới 1,5 tỷ đồng/căn. Dự án mới Lavita Charm, có mức giá chỉ khoảng 1,3 tỷ đồng/căn hộ 2 phòng ngủ, ghi nhận số lượng khách hàng đặt mua hơn 700 chỉ sau chưa đầy 1 tháng công bố.

Theo đó, người mua nhà để ở hay đầu tư cần ghi nhận rằng, dù có giao dịch hay không thì giá nhà ở tất cả các phân khúc đang tự điều chỉnh tăng theo thời gian. Xét từ phân khúc nhà giá rẻ thì người mua nên ngầm hiểu là mức giá thấp nhất đã tầm trên dưới 1,5 tỷ đồng. Đối với căn hộ trung cấp thì giá cho căn hộ một phòng ngủ (45-48m2) nay đã được rao bán với giá 2-2.2 tỷ đồng/căn, trong khi trước đó khoảng 1 năm giá chỉ từ 1,45 tỷ đồng/căn.

Lý do khiến giá nhà điều chỉnh tăng cũng khá đơn giản đó là chi phí đầu vào tăng. Vậy, nếu cộng thêm yếu tố khan hiếm, sốt đất theo từng thời điểm thì chắc hẳn, chẳng lâu nữa giá đất lại được thiết lập một mặt bằng mới. Còn những căn hộ rao bán giá rẻ lúc này thực chất là “thủ thuật” cắt giảm diện tích căn hộ để giảm giá thành bán ra, đánh lạc hướng người mua về giá trị chứ thực chất giá bán đã không còn rẻ.

Điều này được một lãnh đạo DN BĐS thừa nhận khi nói rằng, xuất phát từ nhu cầu của số đông người dân có thu nhập trung bình đến thấp, một lượng các nhà đầu tư nội địa đang chuyển hướng tập trung phát triển các dự án BĐS giá rẻ. Tuy nhiên, để định nghĩa giá như thế nào là rẻ thì người mua cần phải hiểu rõ tính chất của giá đối với tình hình thực tiễn của TP.HCM rồi đưa ra quyết định mua ở thời điểm nào là hợp lý.

Có cái nhìn về nhà giá rẻ, TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam chia sẻ rằng, định nghĩa về giá rẻ hay đắt phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là giá trị đất cấu thành sản phẩm nhà ở thông thường chiếm từ 30-45% tổng giá trị sản phẩm. Đối với DN, để giảm giá bán thì cần tác động vào mọi yếu tố trong cơ cấu giá thành.

Tuy nhiên quan trọng nhất là chi phí đất, với các thành phần đáng kể như tiền đền bù giải tỏa và tiền sử dụng đất. Hơn nữa, quy trình phê duyệt đến lúc hoàn thành một dự án trung bình từ 3-5 năm, thời gian này cũng ảnh hưởng đến chi phí. Hiện tại, chất lượng sử dụng của một ngôi nhà hạng B, hạng C trung bình là 50 năm, nếu chi phí càng rẻ, liệu tuổi thọ công trình có được đảm bảo. Việc đảm bảo công trình đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn Việt Nam với mức xây dựng này cũng là điều cần xem xét kỹ. Thiết nghĩ, giá nhà từ nay trở đi có thể rẻ được nữa hay không là do người mua tự suy nghĩ.

Mặt khác, một yếu tố cần được phân định rõ là nhà giá rẻ thường có các hạn chế như vị trí xa, chất lượng cơ sở hạ tầng như trường học, bệnh viện, đường sá, cấp thoát nước… chỉ dừng ở mức tương đối, tối thiểu. Vì vậy người mua phải xác định rằng, nếu mua được một dự án “có giá rẻ thật” thì phải chấp nhận các dự án ở vị trí xa trung tâm thành phố. Người mua để ở phải di chuyển đường dài thường xuyên bị áp lực xe cộ lưu thông ra và vào thành phố vốn đã quá tải. Các hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác như xử lý rác thải và xử lý nước thải, các hệ thống truyền thông, phân bổ nước dùng sinh hoạt, các công trình y tế, văn hóa, giáo dục, thương mại, công viên cũng chưa thực sự hoàn thiện…

Tóm lại, trong bối cảnh hiện tại, chỉ khi nào chính quyền có thể xem xét đến việc nghiên cứu kỹ lưỡng và chi tiết về quy mô và vị trí xây dựng dự án nhà giá rẻ để đảm bảo sự hài hòa với quy hoạch đô thị lâu dài của thành phố cùng với những chính sách khuyến khích và hỗ trợ các DN như miễn giảm chi phí sử dụng đất, pháp lý và các hỗ trợ khác trong quá trình triển khai dự án để đầu tư tiết kiệm chi phí thì “cụm từ giá rẻ” theo mong muốn mới xuất hiện. Còn khi tất cả những điều trên chưa được thực thi đồng bộ thì giá nhà xác định sẽ tự điều chỉnh tăng theo thời gian.

Như đã nói ở trên, chủ đầu tư xác định 1,5 tỷ đồng là giá rẻ ở thời điểm hiện tại. Do đó, đối với những người có thu nhập trung bình thấp, khi có ý định mua nhà để ở thì lúc này có cần quyết định sớm trong việc lựa chọn dự án có mức giá phù hợp với nhu cầu cũng như lựa chọn NH vay có mức lãi suất ưu đãi nhất.