Thời gian gần đây, nhà giá rẻ được nhắc tới, rao bán khá rầm rộ trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, người có thu nhập thấp vẫn không thể với tới những căn hộ được tuyên bố là dành cho họ.

Theo chuyên gia tư vấn bất động sản Tô Văn Nhụ, mặc dù thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh vẫn khá trầm lắng, nhưng phân khúc nhà giá rẻ lại được nhiều doanh nghiệp đầu tư một cách rầm rộ.

Giá của những căn hộ giá rẻ thường được doanh nghiệp bán ở mức 350 - 500 triệu đồng/căn. Tuy nhiên, hiện nhà giá rẻ đang được “thổi phồng” thành nhà giá cao, tạo ra sự khan hiếm giả trên thị trường.

Giá rẻ cho người thu nhập… cao

Hiện nay, hầu hết dự án nhà giá rẻ vẫn được các doanh nghiệp bất động sản liên kết với ngân hàng để hỗ trợ khách hàng mua trả góp và thời gian được áp dụng phổ biến ở mức 15 – 20 năm.

Các dự án trên đưa ra khá hấp dẫn đối với người có thu nhập trung bình thấp, tuy nhiên, ngay cả đối tượng phải đóng thuế thu nhập cao cũng khó mà “rờ” tới nhà giá rẻ.

Nhà giá rẻ thường được các doanh nghiệp bất động sản tuyên bố với giá khoảng 6 - 8 triệu đồng/m2, mức giá được xem là khá mềm trong thời điểm hiện nay. Vì vậy, dự án nào vừa được công bố là được bán một cách nhanh chóng.

Đơn cử như 134 căn hộ với giá khoảng 6 triệu đồng/m2 thuộc dự án cụm chung cư Lê Thành tại quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh. Dự án có quy mô 7 block căn hộ cao từ 10 - 16 tầng, gồm 1.154 căn hộ có diện tích từ 50 - 81,4m2 dành cho người có thu nhập trung bình thấp của Công ty Địa ốc Lê Thành.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Địa ốc Lê Thành cho biết, hiện số căn hộ này đang được giao dịch trên thị trường với giá cao hơn 1,5 lần so với giá gốc. Thậm chí, có không ít doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng rao nhượng lại căn hộ của chung cư này với giá hơn 9 triệu đồng/m2.

Điều đó cho thấy, những người đã mua căn hộ giá rẻ của Chung cư Lê Thành không hoàn toàn là để ở.

Theo ông Nghĩa, đây là chung cư được Lê Thành xây dựng dành cho người có thu nhập trung bình và tầng lớp cán bộ công nhân viên, sinh viên mới ra trường, người trẻ đang lên Thành phố Hồ Chí Minh lập nghiệp. Tuy nhiên, những đối tượng mà ông Nghĩa liệt kê khó mà có một khoản tiền mặt 350 - 400 triệu đồng để mua căn hộ.

Nếu mua trả góp, ngoài khoản tiền 30% đóng trước (khoảng 100 triệu đồng), khách hàng cần phải chứng minh hàng loạt điều kiện thu nhập mà chỉ những người có thu nhập cao mới đáp ứng được.

“Để mua được căn hộ giá khoảng 400 triệu đồng, ngân hàng yêu cầu khách hàng phải có thu nhập ổn định khoảng 10 triệu đồng/tháng trở lên, mà người thu nhập thấp thì lấy đâu ra khoản thu nhập ấy?” - ông Nhụ nói.

Bên cạnh đó, với thời gian trả góp 15 - 20 năm, khoản lãi suất ngân hàng “ngốn” của khách hàng một khoản tiền tương đương một căn nhà nữa. Chính vì thế, những người có thu nhập thấp ngại mua nhà trả góp, mặc dù giá nhà trên thị trường hiện khá phù hợp cho đối tượng này.

Ngoài Lê Thành, hiện Công ty Địa ốc Hòa Bình cũng đang triển khai dự án chung cư 5 tầng, gồm 500 căn hộ khoảng 50m2 ở huyện Nhà Bè, với giá bán từ 5 - 6 triệu đồng/m2, tương đương 250 - 300 triệu đồng/căn.

Trước đó, công ty Đất Lành cũng tuyên bố triển khai hàng loạt dự án nhà giá rẻ có giá khoảng 500 triệu đồng/căn.

Tuy nhiên, thực tế trong thời gian qua, hầu hết số căn hộ giá rẻ trong các dự án nhà dành cho người có thu nhập thấp đều rơi vào tay những người có thu nhập cao!

Doanh nghiệp đau đầu

Theo tính toán của ông Lê Hữu Duy, Giám đốc Công ty Địa ốc Hòa Bình, để xây dựng 1m2 nhà thô, chi phí về đất khoảng 1 - 2 triệu đồng, chi phí xây dựng là 4 triệu đồng, đó là chưa kể đến chi phí thiết kế, quản lý… Để đạt “chuẩn” về giá của nhà dành cho người có thu nhập thấp, thường các doanh nghiệp phải “lặn lội” xuống các huyện vùng ven như Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn… triển khai dự án nhằm tận dụng giá đất rẻ.

Ông Lê Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho rằng mặc dù thị trường bất động sản đang chùng xuống, giá vật liệu xây dựng đang ở mức thấp, tuy nhiên để có mức giá 5 - 6 triệu đồng/m2 là không khả thi.

Các dự án nhà cho người thu nhập thấp được thiết kế chỉ có 5 hoặc 6 tầng, không cầu thang máy và không có người quản lý. Điều này hoàn toàn không hề có lợi cho khách hàng, bởi sau một thời gian ngắn, nhà sẽ xuống cấp cả về mặt chất lượng cũng như môi trường sống.

Theo ông Đực, thời gian qua có không ít doanh nghiệp đã chọn cách lồng ghép một ít căn hộ giá rẻ vào các dự án chung cư của mình để bù qua sớt lại.

Chẳng hạn, tại cụm chung cư Lê Thành, trong tổng số gần 1.200 căn hộ thì chỉ có khoảng 12% căn giá 6 triệu đồng/m2, còn lại đều được chủ đầu tư bán với giá 10 triệu đồng/m2 trở lên. Song thực tế, tỷ lệ ít ỏi này cuối cùng cũng không đến được tay người có nhu cầu thực sự. Điều này khiến căn hộ giá rẻ đang trở thành giá cao.

“Làm dự án nhà giá rẻ chắc chắn không có lời. Doanh nghiệp phải lấy những khoản lời từ thời điểm thị trường bất động sản lên đỉnh điểm để bù lỗ. Có không ít doanh nghiệp làm để giữ chân công nhân” - ông Đực cho biết.

Trên lý thuyết, phân khúc nhà giá rẻ là cơ hội đối với doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, thực tế thì lại bị “vướng” không ít khó khăn khiến doanh nghiệp “đau đầu”.

Theo quy định của Bộ Xây dựng, để xây dựng từ 4 - 6 căn hộ, chủ đầu tư phải dành đất cho 1 xe hơi, 2 xe máy và 1 xe đạp. “Nếu xây dựng 200 căn hộ với diện tích 50m2, tương đương 10.000m2 nhà, doanh nghiệp sẽ phải dành 4.000m2 để xây dựng chỗ giữ xe. Điều này sẽ khiến chi phí xây dựng đội lên rất cao, lãng phí đất. Trong khi đa số những người sống trong chung cư là có thu nhập vừa và thấp thì lấy đâu ra xe hơi”, ông Nghĩa tính toán.

Ông Đực cho biết thêm, xin thủ tục làm dự án nhà giá rẻ khó khăn gấp nhiều lần so với xin làm một dự án căn hộ cao cấp. Còn về vốn, mặc dù chủ trương về hỗ trợ lãi suất 0% đối với nhà giá rẻ, nhà ở xã hội đã có nhưng doanh nghiệp rất khó tiếp cận.

Theo ông Đực, để có thể động thổ một dự án bất động sản, thường doanh nghiệp phải mất 2 - 3 năm cho khâu thủ tục. Lãi suất trong thời gian đó sẽ được tính vào giá nhà. Đó là điều khiến không ít doanh nghiệp bất động sản ngao ngán dự án nhà giá rẻ.

Nhiều doanh nghiệp khác cũng cho biết, nguyên nhân khiến doanh nghiệp ngại xây nhà giá rẻ vì không được sự hỗ trợ, ưu đãi, đặc biệt là chính sách vay vốn với lãi suất bằng 0%.

Giám đốc một doanh nghiệp địa ốc cho rằng, muốn làm được nhà giá rẻ thì hệ số sử dụng đất phải được tăng lên, các chính sách về tầng cao… cũng phải nới lỏng. Tuy nhiên, nếu không tham gia chương trình của Nhà nước, thì những ưu đãi này doanh nghiệp khó mà tiếp cận được.