Nhiều dự án nhà ở thương mại giá rẻ xây xong không bán được, nhưng nhiều người lại không có chỗ ở. Đây là nghịch lý diễn ra tại thị trường bất động sản trong thời gian gần đây.

Thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, ở phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ (bình dân) ở cả Hà Nội và Tp. HCM, nguồn cung giảm và lượng giao dịch cũng giảm so với quý I và quý II/2018. Phân khúc giá rẻ (dưới 25 triệu đồng/m2) chiếm tỷ trọng 34,6%, giảm khá mạnh so với cùng kỳ 2017.

Tại Hà Nội, từ đầu năm 2018 đến nay, số lượng dự án phân khúc này chỉ đếm trên đầu ngón tay. Có thể kể đến dự án Mipec View City tại quận Hà Đông với hơn 1.500 căn hộ, dự án Thăng Long Capital tại huyện Hoài Đức với hơn 500 căn hộ. Những dự án nhà ở thương mại này được chào bán dưới 20 triệu đồng/m2.

Dưới 20 triệu đồng vẫn ít người mua

Theo thông báo của Sở Xây dựng Hà Nội, một dự án tại huyện Quốc Oai có tổng số 432 căn hộ, trong đó có 346 căn hộ nhà ở xã hội để bán, 86 căn hộ nhà ở xã hội để cho thuê. Tuy nhiên, sau 14 lần mở bán, chủ đầu tư mới bán được 188 căn hộ và chưa cho thuê được căn hộ nào.

Trong lần mở bán thứ 15 mới được Sở công bố, chủ đầu tư sẽ bán nốt số căn còn lại là 158 căn và cho thuê 86 căn hộ. Giá bán tạm tính tại dự án khoảng 9,96 triệu đồng/ m2, giá cho thuê là 48.000 đồng/m2/tháng đã bao gồm thuế VAT và phí bảo trì.

Cũng trong tình cảnh ế ẩm tương tự là một dự án tại xã Đông Hội, Đông Anh. Dự án có tổng số 504 căn hộ, trong đó có 405 căn hộ để bán và 99 căn hộ cho thuê. Song sau ba lần mở bán mới chỉ có 126 căn có chủ và chưa cho thuê được căn nào.

Hiện dự án đang phải mở bán đến lần thứ tư với 279 căn hộ còn lại và cho thuê 99 căn hộ. Giá bán tại dự án khoảng 15 triệu đồng/m2, giá cho thuê là 66.000 đồng/m2/tháng.

Một số dự án nhà ở thương mại giá rẻ cũng không dễ tìm khách hàng, đặc biệt là tại các dự án của chủ đầu tư vướng phải lùm xùm về chất lượng, quy hoạch.

Hơn nữa, sau nhiều năm đi vào hoạt động, giá bán hiện tại trên thị trường thứ cấp của các dự án thuộc khu Dương Nội, Văn Khê, Linh Đàm, Kim Văn – Kim Lũ hiện đang ngang bằng với mức giá của chủ đầu tư khi mở bán cách đây vài năm trước.

Nhiều chuyên gia cho rằng thiếu nguồn cung căn hộ giá rẻ trong khi vẫn chật vật bán hàng tại nhiều dự án là một nghịch lý đáng bàn của thị trường bất động sản hiện nay.

Lý giải nguyên nhân của thực trạng này, nhiều ý kiến cho rằng thời gian vừa qua, gói 30 nghìn tỷ đồng hết hạn giải ngân, khách hàng không còn được hỗ trợ lãi suất từ phía Nhà nước, dẫn đến không có nhiều người có thể tiếp cận với việc mua nhà.

Lo nhà giá rẻ sẽ biến mất

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng giá đất và tiền sử dụng đất tại các khu vực gần trung tâm thành phố rất cao nên các chủ đầu tư không có khả năng phát triển nhà ở giá rẻ, bình dân tại các khu vực này mà phải đi ra xa trung tâm thành phố.

Trong khi đó, các khu vực xa trung tâm thường thiếu nhiều điều kiện về kết nối giao thông với các khu vực khác, thiếu và yếu về chất lượng hạ tầng xã hội và dịch vụ.

"Đây là những nguyên nhân chính dẫn đến các dự án nhà ở giá rẻ, bình dân mặc dù cầu lớn nhưng hấp thụ chưa tương ứng, chưa thực sự đáp ứng được yêu cầu của đông đảo người mua nhà", ông Đính nói.

Ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT công ty CP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai, cũng thừa nhận những dự án nhà ở thương mại giá rẻ ế ẩm là do tiện ích quanh dự án không đồng bộ, hạ tầng giao thông thiếu tính kết nối. Nếu dự án không đáp ứng được các nhu cầu bức thiết này, giá trị của dự án và sự quan tâm của khách hàng tất yếu sẽ giảm.

"Các dự án triển khai nhà ở thương mại giá rẻ nếu triển khai được ở khu vực xa trung tâm hơn nhưng điều kiện kết nối hạ tầng giao thông, trường học tốt thì dự án đó chắc chắn vẫn sẽ thu hút được khách hàng", ông Sơn nhấn mạnh.

Ở góc nhìn khác, Gs Đặng Hùng Võ cho rằng chính sách dành 20% diện tích dự án nhà ở thương mại cho nhà xã hội cho đến nay không hợp lý, thậm chí gây khó khăn cho nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở cao cấp, bởi nhà ở thương mại giá rẻ không được hưởng bất kỳ ưu đãi nào từ Nhà nước, trong khi đó nhà phân khúc này đang là nhu cầu đa số của người dân.

Một số chuyên gia kiến nghị Nhà nước cần có chính sách đấu giá, thu tiền sử dụng đất để tạo ra số tiền lớn làm hạ tầng kết nối quanh dự án. Điều này sẽ giải quyết được tình trạng quá tải về hạ tầng giao thông, trường học, ngập úng trong khu vực nội đô như hiện nay và làm cho nhà ở giá rẻ hấp dẫn hơn trong mắt người mua.