Thị trường bất động sản (BĐS) đang chứng kiến lượng căn hộ, nhà được chào bán tăng vọt khi có thông tin ngân hàng sẽ kiểm soát vốn cho vay bất động sản.

Thời gian tới, các ngân hàng thắt chặt cho vay BĐS khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại... Nhiều nhà đầu tư mua căn hộ, nhà tại những dự án cao cấp để bán lại (nhà đầu tư thứ cấp) đang gặp khó trong bán hàng, phải chấp nhận giảm giá...

Đồng loạt bung hàng

Sau khi BĐS hồi phục, nhiều dự án bắt tay vào đầu tư xây dựng. Đến năm 2016 thị trường BĐS chứng kiến các doanh nghiệp ồ ạt giới thiệu nguồn cung căn hộ, nhà ở đủ mọi phân khúc.

Năm 2017-2018 là thời điểm nhiều dự án chính thức bàn giao nhà. Đây cũng là thời điểm nhiều nhà đầu tư thứ cấp đã mua trước đó tung một lượng lớn nguồn cung dồn vào nguồn cung chủ đầu tư các dự án còn nắm giữ. Thị trường đang có những phản ứng với nguồn cung dồi dào.

Điều tra của các công ty nghiên cứu BĐS như Savills và CBRE cho thấy riêng thị trường TP.HCM từ năm 2014 đến nay đã có hơn 60.000 căn hộ được tung ra thị trường, phần lớn đều ở phân khúc trung cao cấp.

Riêng quý 4-2016 có 9.145 căn hộ được mở bán trong 28 dự án trên toàn thành phố, trong đó có 18 dự án mới.

Theo các chuyên gia, trong một thời gian ngân hàng đẩy mạnh cho vay BĐS nên rất nhiều dự án đã được đầu tư.

Thực tế đến nay, ghi nhận của phóng viên, chạy dọc tuyến đường từ Bến Vân Đồn (quận 4) về Nguyễn Hữu Cảnh (quận Bình Thạnh), Mai Chí Thọ (quận 2) và các tuyến đường lớn về khu Đông TP.HCM (như quận 2, quận 9, Thủ Đức) hàng loạt dự án BĐS đang hoàn thiện, nhiều dự án bắt đầu thành hình phần thô.

Nguồn cung ngày càng nhiều khi tại khu vực phía nam của TP.HCM, không chỉ các dự án mới mở mọc lên mà cả những dự án trùm mền nhiều năm ở các khu Hoàng Quốc Việt, Nguyễn Hữu Thọ... cũng rầm rộ khởi công, bán hàng trở lại.

Căn hộ giá cao tiêu thụ chậm dần

Theo quan sát, thị trường BĐS đang nóng lạnh theo từng khu vực, từng phân khúc sản phẩm.

Cuối tháng 11-2016, ông Trần Thế Hùng (một nhà đầu tư BĐS ở quận Bình Thạnh) rao bán hai căn hộ với giá 3,4 tỉ và một căn 3,9 tỉ đồng chuẩn bị vào giai đoạn bàn giao nhà. Nhưng đến đầu tháng 2-2017 ông Hùng vẫn chưa bán được.

Ông Hùng cho biết vì hai căn ông mua đều có diện tích lớn và giá tiền cao nên khó chuyển nhượng.

“Nhiều người hỏi mua căn nhỏ hơn để có mức giá mềm hơn tầm trên dưới 2 tỉ. Tôi đang xem xét việc giảm giá bớt so với thị trường để thu hồi vốn”- ông Hùng nói.

Dự án ông Hùng chọn mua nằm ở vị trí “hot” nhưng lượng căn hộ chào bán lại khá lớn.

Trong khi chủ đầu tư dự án này vẫn còn đến 50% số căn hộ và đang tìm cách tiêu thụ, và các nhà đầu tư trước đó đã mua cũng đang muốn bán để thu hồi vốn nên càng khó bán.

Bà Trần Thanh Mai - trưởng nhóm bán hàng của một dự án lớn tại TP.HCM - xác nhận lượng giao dịch chuyển nhượng căn hộ giá trị trên 3 tỉ đang khá chậm. Thậm chí có tuần không có giao dịch chuyển nhượng 
thành công nào.

Theo ông Trần Văn Dũng, giám đốc sàn giao dịch bất động sản Trường Phát, tỉ lệ giao dịch thành công ở phân khúc căn hộ giá cao trên 2,5 tỉ đồng diễn ra rất chậm trong quý 1-2017.

Lý do, theo ông Dũng, ba năm nay thu nhập của giới trung lưu, giới trẻ làm văn phòng cơ bản không tăng. Đa số nhu cầu thực vẫn là nhà ở phân khúc trung bình. Nhu cầu thuê căn hộ, bán nhà cho người nước ngoài cũng không đạt kỳ vọng...


Nhu cầu tập trung vào nhà vừa túi tiền

Nhiều chuyên gia cảnh báo thị trường BĐS TP.HCM thời gian qua tăng giá khá nhanh và nhiều khả năng sẽ chững lại.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, hiện nhiều nhà đầu tư thứ cấp mua đi bán lại ở phân khúc trên 2,5 - 3 tỉ đồng đang “thoát hàng” khó khăn, trong khi nhu cầu cho thuê không phát triển mạnh.

Ông Hiển phân tích trong tỉ trọng cho vay tiêu dùng năm 2016 có tới 69% là cho vay mua nhà, sửa nhà nên Ngân hàng Nhà nước đã ban hành các chính sách kiểm soát chặt tín dụng vào lĩnh vực BĐS để giảm nguy cơ nợ xấu.

Năm 2017, ông Hiển cho rằng ngân hàng sẽ tiếp tục siết vốn tín dụng vào BĐS nên các nhà đầu tư đang chùn tay, nhất là khi tiêu thụ đang chậm.

“Giá BĐS đã tăng mạnh trong ba năm qua, đất nền có khu vực tăng trên 50%, căn hộ tăng trung bình 20-30%. Đến nay, thị trường đang chững lại” - ông Hiển nói.

Theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), năm 2016 thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro nhưng sau đó đã có điều chỉnh sang nhà ở giá thấp.

Ông Châu nhận định năm 2017, thị trường có sự tham gia mạnh mẽ của nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội...

“Thị trường đang tái cơ cấu sản phẩm, giảm thiểu mất rủi ro thanh khoản, từ đó giảm nguy cơ nợ xấu” - ông Châu nói.

Nguồn cung tiếp tục tăng

Chỉ nhìn trên các phương tiện thông tin đại chúng, số dự án BĐS đang và sắp “bung hàng” ở TP.HCM rất lớn.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng thị trường BĐS còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, dù đang có dấu hiệu chững lại.

Không tính các năm trước, theo ông Châu, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đầu năm 2017 đã đạt gần 1,5 tỉ USD, trong đó tới 300 triệu đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Vì vậy, nguồn cung nhà ở hứa hẹn tiếp tục tăng.

Không chỉ các dự án mới, theo ông Lương Sĩ Khoa - phó chủ tịch HĐQT Công ty An Gia Investment, hiện tại công ty này tiếp tục hợp tác với một số quỹ đầu tư Nhật mua thêm các dự án đã đóng băng trước đó tại TP.HCM để hồi sinh các dự án này.