Song hành với tình hình thị trường đang ấm dần lên là sự quay trở lại của các nhà đầu cơ nhà đất với nhiều chiêu thức mới.

Thị trường khởi sắc

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, từ cuối năm 2013 và nửa đầu 2014, thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội bắt đầu có những cải thiện đáng kể về thanh khoản. Nhiều đơn vị phân phối có doanh số tăng vọt trong quý IV/2013, từ đó tâm lý thị trường ổn định trở lại. Sau 4 quý liên tục tốt lên, đến hết quý III/2014, theo báo cáo của nhiều công ty nghiên cứu thị trường, mức giá của nhiều dự án đã tăng lên đáng kể, từ 10% đến 15%.

Ở phân khúc bình dân, giá căn hộ tại nhiều dự án chung cư đang mở bán đã tăng từ 2 - 3 triệu đồng/m2, tương ứng tăng khoảng 10%, so với đầu năm. Chẳng hạn, dự án HP Landmark Tower (Hà Đông), khi mở bán có giá từ 17,3 triệu đồng/m2, đến nay đã lên khoảng 20 triệu đồng/m2. Các dự án như Viện 103 Văn Quán, 136 Hồ Tùng Mậu, Kim Văn - Kim Lũ… có mặt bằng giá chào bán cao hơn hẳn so với năm ngoái.

Tại phân khúc cao cấp, như dự án Thăng Long Number One, ở thời điểm cách đây 1 năm, giá căn hộ khoảng từ 2,5 tỷ đồng/căn thì nay tăng lên khoảng từ 2,9 tỷ đồng/căn. Dự án Golden West có giá chào bán năm ngoái khoảng 24 - 25 triệu đồng/m2 thì nay khoảng 28 - 29 triệu đồng/m2. Căn hộ Discovery Complex có giá chào bán năm 2013 là 27 triệu đồng/m2 thì nay dao động từ 31,9 - 34,7 triệu đồng/m2 (đã có VAT). Ở Vinhomes Times City, Royal City, Hòa Bình Green City..., tình hình cũng tương tự.

Các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản khởi sắc, thanh khoản cải thiện có thể là những tín hiệu đáng mừng không chỉ với lĩnh vực này mà cả nền kinh tế. Sự khởi sắc của thị trường bất động sản sẽ góp phần không nhỏ giải quyết khó khăn cho nhiều ngành khác như vật liệu xây dựng, xi măng, sắt thép… và đặc biệt là ngân hàng.

Đầu cơ là có thật

Colliers Việt Nam tại thời điểm thị trường sôi động cách đây vài năm đã đưa ra một báo cáo cho thấy, có khoảng 60 - 70% người mua nhà tại Việt Nam là các nhà đầu tư. Tỷ lệ này dường như đã giảm mạnh sau 4 năm thị trường trầm lắng, nhưng đang có dấu hiệu tăng trở lại, như lời một chuyên gia có uy tín trong lĩnh vực bất động sản: chỉ 10% người mua nhà hiện nay có nhu cầu ở thực.

Trong cuộc họp báo công bố Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý II/2014, lãnh đạo CBRE cho biết, nhiều khách hàng là nhà đầu tư đã quay lại thị trường. Mới đây nhất, tại Báo cáo thị trường quý III/2014, ông Jonathan Tizzard, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và thẩm định giá của Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định: “Tình hình hoạt động của thị trường trong quý III/2014 ghi nhận khá tốt ở tất cả các hạng bởi sự tham gia không chỉ của người sử dụng cuối cùng mà cả giới đầu tư”.

Giám đốc một đơn vị có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản cho biết, không một chủ đầu tư nào muốn đi gom bạc lẻ bằng cách bán căn hộ cho từng khách hàng. Họ sẽ bán lại một phần dự án, 2/3 dự án, thậm chí cả dự án cho các công ty thứ cấp, các môi giới đủ sức “mua buôn”.

Điều này đảm bảo cho chủ đầu tư nhanh chóng có tiền để quay vòng vốn. Các công ty thứ cấp và các trung gian này lại bán lại cho các công ty nhỏ hơn, các sàn tự phát hoặc các cá nhân khác. Cứ thế, qua nhiều lần sang tay, giá bất động sản tăng lên rất nhiều so với giá gốc.

Điển hình cho sự trở lại của phong trào đầu cơ này là quá trình phân phối dự án Đại Thanh, do Xí nghiệp xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu làm chủ đầu tư, mà ĐTCK đã có dịp phản ánh. Chỉ có điều, cho đến nay, theo một số sàn giao dịch bất động sản, nhiều chủ đầu tư thứ cấp đã “gãy răng” vì chót “ôm” nhiều căn hộ của dự án này.

Điểm đáng chú ý là, tại một số dự án, việc sang tay qua nhiều chủ trước khi đến với người có nhu cầu thực không phải là một quá trình tự nhiên, mà được “sắp đặt” từ trước với sự tham gia của cả chủ đầu tư.

Trao đổi với ĐTCK, ông Nguyễn Hồng Sơn, Trưởng bộ phận Nghiên cứu định giá của Savills Việt Nam cho biết, hiện tượng nhà đầu cơ quay lại thị trường là có thật, nhưng không nhiều và chỉ tập trung ở một vài dự án tốt.

“Thực ra, hiện tượng đầu cơ thì lúc nào cũng có, khi giới đầu cơ nhìn thấy khả năng kiếm lời. Nhưng thời điểm này, phần lớn giao dịch trên thị trường vẫn thuộc về những người có nhu cầu ở thật”, ông Sơn nói.