Sau gần 2 năm leo dốc, thị trường bất động sản đang bắt đầu quá trình trượt dài.

Liên tục những đợt giảm giá lớn công bố công khai, quảng cáo nhà đất tràn ngập truyền hình, báo chí, chiết khấu mua căn hộ lên tới hơn 10%... - những dấu hiệu chưa từng xuất hiện những năm trước đây cho thấy thị trường bất động sản đang “lầm lũi” đi xuống.

Đua nhau giảm giá

Những ngày này, các dự án bất động sản (BĐS), nhất là căn hộ chung cư cao cấp đang thay thế bột giặt, kem đánh răng hay sữa... trở thành khách hàng VIP của các nhà đài. Chỉ trong chương trình truyền hình trực tiếp đêm thi bắn pháo hoa quốc tế ở Đà Nẵng vừa qua, người ta thấy có cả chục clip quảng cáo hoành tráng của các dự án BĐS.

Chăm chỉ tiếp thị, PR như thế song thị trường căn hộ nhìn chung vẫn ế, không bán ra được. Thế nên, “chiêu” tiếp theo được các chủ đầu tư tung ra chính là dùng chiết khấu lớn và chiến dịch giảm giá rầm rộ để thu hút những khách hàng còn đang lưỡng lự. Phát súng mở màn thuộc về dự án Ecopark (Hưng Yên) khi chủ đầu tư dự án này công khai tuyên bố giảm giá chung cư 12%! Sau vài tuần, Ecopark lại tiếp tục mạnh dạn bớt tiếp tới 10% nữa. Xen giữa màn giảm giá kinh ngạc của Ecopark, các dự án chung cư lớn khác ở Thủ đô, với quy mô hàng nghìn căn hộ, cũng liên tục tung chiêu chiết khấu, tặng quà khách hàng từ 5 đến 10 rồi 15% giá bán...

Các nhà quản lý, công ty tư vấn BĐS cũng thường xuyên hỗ trợ doanh nghiệp bằng cách thông tin: nhu cầu vẫn còn rất lớn, không lo xây nhà không có người mua... Thế nhưng, thị trường vẫn cứ rớt và tỷ lệ giao dịch thành công rất thấp. Bởi sự thực không thể chối bỏ là số căn hộ dự kiến hình thành trong tương lai (được kêu gọi góp vốn ở thời điểm hiện tại) là cực lớn, lên tới hơn 16.000 căn/năm, và giá dù đã giảm, có chiết khấu cao... nhưng vẫn cao chót vót, không hấp dẫn hay - nói chính xác hơn - là chưa vừa tầm với của đa số người có nhu cầu ở thực sự.

Trong khi đó, do thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng, các nhà băng buộc phải bóp chặt hầu bao, không thể nới thêm ra cho các nhà đầu cơ vay mượn, nên lượng khách hàng giảm mạnh là điều không thể tránh khỏi.

Có thể nói, mảng căn hộ chung cư cao cấp vốn được cho là ế ẩm, vắng khách ngay từ khi thị trường BĐS nói chung còn đang ở đỉnh phong độ. Nay, khi toàn thị trường nói chung rơi vào tình trạng ảm đạm, căn hộ chung cư cao cấp chính là mắt xích yếu nhất, bị phá vỡ trước nhất, tạo ra hiệu ứng dây chuyền, kéo theo sự xuống dốc của toàn bộ hệ thống. Thực tế đã chứng minh, thị trường đất nền Hà Nội sau thời gian dài cầm cự ở đỉnh dốc nay cũng đã bắt đầu xuống dốc. Khảo sát trong 2 tuần cuối tháng 5/2011 cho thấy, nhiều dự án đình đám ở phía Tây Hà Nội như Thanh Hà, Tân Tây Đô, Kim Chung - Di Trạch, Geleximco, Dương Nội... giờ rất khó giao dịch dù giá đã giảm khá mạnh. Tương tự, giá đất thổ cư ở những điểm nóng thời gian gần đây như Sóc Sơn, Đông Anh, Từ Liêm, Hoài Đức, Đan Phượng, Hà Đông... cũng theo nhau chúc đầu đi xuống...

Bong bóng đã căng hết cỡ?

Hiện tượng bong bóng BĐS đã được thừa nhận có tồn tại ở thị trường nhiều năm nay. Các chuyên gia đã lên tiếng cảnh báo về hiện tượng này khi thị trường lên cơn sốt vào cuối năm 2009, đầu năm 2010... Nay, khi thị trường đi xuống rõ rệt, một số phương tiện truyền thông đã nhanh nhảu đặt vấn đề “bong bóng sắp vỡ”? Đây thực sự là vấn đề hết sức phức tạp và cực kỳ nhạy cảm, không thể dựa vào số ít ý kiến chuyên gia hay doanh nghiệp nào đó để phán đoán. Bởi nếu bong bóng BĐS thực sự vỡ, hệ lụy của nó là cực kỳ nghiêm trọng đối với toàn bộ nền kinh tế. Không thừa khi nhắc lại rằng, khủng hoảng kinh tế tài chính toàn cầu vừa qua khởi nguồn từ đổ vỡ của thị trường BĐS Mỹ.

Đối chiếu với cuộc khủng hoảng tài chính - tín dụng BĐS tại Mỹ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân từng cho rằng, do có những đặc điểm khác hẳn so với thị trường Mỹ, Việt Nam chưa có khung pháp lý cho việc chứng khoán hóa BĐS nên chưa có việc các ngân hàng phát hành trái phiếu cho BĐS thế chấp. Vì vậy, Việt Nam chưa có những rủi ro do chứng khoán hóa BĐS gây nên. Dù cũng có những biểu hiện tác động ngược từ thị trường BĐS tới thị trường tài chính, ngân hàng thông qua việc vay vốn có thế chấp tài sản để đầu cơ BĐS nhưng ảnh hưởng sẽ nhỏ hơn về quy mô và mức độ.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản chiếm trung bình khoảng 10% tổng dư nợ toàn hệ thống. Đến 31.12.2010, dư nợ cho vay để đầu tư kinh doanh bất động sản đạt khoảng 228,000 tỷ đồng, tăng 23.5% so với 31.12.2009, tương đương với mức tăng trưởng tín dụng của toàn hệ thống cùng thời kỳ là 23.87%. Từ các số liệu trên, Bộ Xây dựng cho rằng, tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực BĐS ở mức xấp xỉ tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung, chất lượng tín dụng được đảm bảo. Ông Nguyễn Hồng Quân đánh giá: “Đây là tỷ lệ có thể chấp nhận được trong điều kiện mặt bằng lãi suất hiện nay”. Cũng theo nhận xét của Bộ Xây dựng, các dự án BĐS có hiệu quả luôn được các tổ chức tín dụng xem xét và đáp ứng nhu cầu vốn kịp thời.

Một mặt trấn an dư luận song các cơ quan quản lý Nhà nước cũng ghi nhận những khiếm khuyết cũng như nguy cơ tiềm ẩn của thị trường BĐS hiện nay. Ông Nguyễn Hồng Quân phân tích, tuy có phân định được tỷ lệ vay của các loại hình BĐS, nhưng hệ thống hiện nay không phân biệt được loại hàng hóa thiết yếu và không thiết yếu (nhà ở cao cấp, nhà ở bình dân, bất động sản nghỉ dưỡng...). Điều này dẫn đến vốn tập trung nhiều vào các dự án nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, khi thị trường bão hòa sẽ dễ đổ vỡ. Thế nên, ưu tiên hàng đầu hiện nay chính là kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường để chống đầu cơ, nhưng cũng tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng thẳng thắn: “Thị trường “bong bóng” thường xuất phát từ phát triển quá nóng các loại hình BĐS cao cấp. Việc cho vay tín dụng có thế chấp cho cá nhân mà các tổ chức tín dụng đang thực hiện hiện nay sẽ dễ dẫn đến việc chỉ những người có tài sản thế chấp mới được vay và vay nhiều lần với mục đích đầu tư, đầu cơ. Vì vậy cần phải có tiêu chí cho vay và ưu tiên cho vay các dự án có tính thanh khoản cao, hạn chế cho vay các dự án cao cấp”.