Anh Phan, một nhà đầu cơ bất động sản nghiệp dư ở quận Gò Vấp, TP. Hồ Chí Minh như đang ngồi trên lửa. Anh đang phải xem xét bán đất đai tài sản của mình để trả nợ ngân hàng, khi thời gian đáo hạn đến vào cuối tháng này. Đây không phải câu chuyện của một người...

Chuyện bắt đầu từ tháng 10.2007, khi Phan, một giáo viên cấp 3, quyết định rút toàn bộ vốn, khoảng 5 tỉ đồng từ chứng khoán để đầu tư vào bất động sản. Với số tiền này, cộng với hơn 3 tỉ nữa huy động từ bạn bè, anh mua được một mảnh đất thổ cư hơn 7.000m2 ở quận 2.

Vỡ nợ vì đầu cơ đất…

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang sôi sùng sục, và thị trường chứng khoán chững lại lúc đó, Phan lập tức có lãi từ khoản đầu tư trên. Anh được mọi người khen là thức thời và nhanh nhạy. Nhưng hoá ra đây là điểm chết người khi Phan quyết định đầu tư tiếp vào đất đai với khoản vay ngân hàng 2 tỉ đồng từ thế chấp giấy tờ của mảnh đất đó và căn nhà anh đang ở.

Nửa năm sau, mọi chuyện đã đảo lộn với Phan khi bong bóng của thị trường bất động sản xì hơi trên diện rộng. Trao đổi với người viết bài này, Phan nói rằng có lẽ anh phải bán hết số đất đã đầu tư để trả nợ ngân hàng, không thì sẽ bị thu nhà. “Nhưng vấn đề là ở chỗ, giá đất đã rất rẻ mà chẳng có người mua”, anh nói.

Phan có lẽ đại diện cho tình trạng tiến thoái lưỡng nan chung của nhiều nhà đầu cơ bất động sản, cả cá nhân lẫn doanh nghiệp hiện nay. Ông Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng bộ Tài nguyên và môi trường nhận xét: “Bong bóng của thị trường bất động sản đang lần lượt bị vỡ ra, xẹp lại. Thị trường đang tiến về giá trị thật. Đây là điều đáng mừng, nhưng chắc chắn có nhiều nhà đầu cơ tổn thất lớn”.

Câu hỏi then chốt đặt ra là: có bao nhiêu người đầu cơ vào thị trường bất động sản thời gian qua? Một cuộc điều tra không được công bố gần đây của Bộ Tài chính cho thấy tỷ lệ các căn hộ cao cấp ở Hà Nội đã có chủ, nhưng không ở là rất cao. Tỷ lệ thấp nhất là 38% ở một số toà nhà, trong khi lại lên tới 70% ở các toà nhà khác.

Tình trạng này ở TP.HCM còn nghiêm trọng hơn. Theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, có tới 80 - 85% giao dịch bất động sản thời gian qua là giữa các nhà đầu cơ với nhau. “Dấu hiệu đầu cơ là rõ ràng. Cơn sốt nhà đất, căn hộ do đầu cơ đã đẩy giá giao dịch bất động sản lên quá cao so với giá trị thật”, ông Châu nói. “Nhưng nay thì thị trường bất động sản bị suy thoái nặng nề, nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản, cả pháp nhân lẫn thể nhân, đang đứng trước nguy cơ phá sản, vỡ nợ”.

Ông Đặng Hùng Võ đồng tình: “Nhiều nhà đầu tư, đầu cơ bất động sản của Việt Nam không có vốn lớn, họ phải sử dụng nhiều vốn tín dụng ngân hàng. Nhiều người gặp khó khăn với chính sách tiền tệ thắt chặt, và thị trường bất động sản xì hơi hiện nay”.

Trong cơn sốt nhà đất cuối năm 2007, nhiều
chủ đầu tư hợp tác với ngân hàng sẵn sàng
tài trợ cho vay mua nhà trả góp. Ảnh: TLHT.

Có ảnh hưởng đến ngân hàng?

Các ngân hàng thương mại từng phấn khích tham gia cuộc chơi khi thị trường bất động sản bùng nổ cách đây 6 tháng. Một bằng chứng hiển nhiên là tăng trưởng tín dụng đã lên đến 53% trong năm 2007, so với khoảng trên dưới 30% của các năm trước đó.

Ông Ashok Sud, trưởng nhóm ngân hàng (đại diện cho 30 tổ chức tài chính quốc tế) thuộc Diễn dàn doanh nghiệp Việt Nam nhận xét: “Ngành bất động sản và lợi nhuận đầu cơ mà ngành này mang lại có thể dẫn đến tính thanh khoản quá mức trong hệ thống ngân hàng trong thời gian qua”.

Tuy nhiên, có bao nhiêu phần trăm từ mức cho vay ào ạt đó được đổ vào thị trường bất động sản vẫn còn là câu hỏi cho nhiều nhà kinh tế. Cuối quý 1 vừa qua, ngân hàng Nhà nước báo cáo rằng dư nợ bất động sản chiếm trung bình khoảng 10% tổng dư nợ của các ngân hàng thương mại. Chỉ cá biệt vài ngân hàng có tỷ lệ này lên tới 40%.

Nhưng báo cáo này có lẽ sẽ phải được xem xét lại, nếu tính cả giá trị tài sản của cá nhân và tổ chức thế chấp ở hệ thống ngân hàng. Con số cụ thể sẽ không bao giờ biết được một cách chính xác, dù một quan chức ngân hàng Nhà nước gần đây ước đoán nó có thể tương ứng với GDP của Việt Nam.

Một góc của bức tranh này dường như cho thấy tình hình đáng lo ngại. Một khảo sát của Phòng Thương mại và công nghiệp Việt Nam với 6.700 doanh nghiệp cho thấy, có tới gần 92% trong số này đã thế chấp tài sản cho các khoản vay ngân hàng, trong đó hơn 78% thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Báo cáo vừa công bố này được thực hiện cuối năm 2007, khi cơn sốt của thị trường bất động sản đang lên đến cao trào. Có bao nhiêu doanh nghiệp trong số đó dùng tiền để đầu cơ bất động sản? Báo cáo này đã không thể chỉ ra.

Và có lẽ cả người vay và người cho vay sẽ không bao giờ đưa ra câu trả lời công khai. Chỉ biết rằng, phần lớn các khoản vay này là ngắn hạn, và thời gian trả nợ ngân hàng đang đến.

Theo Sài Gòn Tiếp Thị