Các nhà đầu tư địa ốc đang chịu áp lực do phải thanh toán cho đợt tiếp theo đã chấp nhận bán dưới giá gốc và chịu lỗ. Một chuyên gia ước tính đã có hàng chục ngàn tỉ đồng bị "bốc hơi" do nhà đất giảm giá. Khi giá lên ai cũng găm hàng, lúc giá giảm thì đua nhau bán, càng đẩy giá giảm thêm.

Bán dưới giá gốc

Một nhà đầu tư cho biết trong vòng một tuần qua anh nhận được khoảng chục cú điện thoại chào bán căn hộ từ các khách hàng khác. Mỗi lần chào bán là khách hàng lại đồng ý giảm giá so với trước đó, ngược lại với thời điểm sốt giá. Như một dự án chung cư cao cấp tại quận 7 (TP.HCM), lần đầu bán giá gốc từ 23-24 triệu đồng/m2 (căn hộ ở tầng 15), người mua chịu chi phí sang tên khoảng 20 triệu đồng. Nhưng vài ngày sau người bán đồng ý bao luôn cả chi phí sang tên. Theo một công ty môi giới địa ốc, với giá bán như vậy khách hàng chịu lỗ hơn 40 triệu đồng, gồm chi phí môi giới, phí chuyển nhượng căn hộ.

Gần đây nhiều khách hàng mua căn hộ tại dự án chung cư BMC Hưng Long cũng đang bung hàng với số lượng lớn. Một căn hộ ở tầng 17, diện tích 89m2 rao bán giá gốc trên 23 triệu đồng/m2, chịu mất hơn 200 triệu đồng tiền chênh lệch. Nhưng nếu khách hàng đồng ý mua sẽ được giảm thêm 50 triệu đồng trong số tiền giá gốc. Theo khách hàng rao bán căn hộ trên, anh đã thanh toán đợt một với số tiền bằng 15% giá trị căn hộ. Tháng sáu tới sẽ thanh toán đợt tiếp theo, anh đã làm hết cách nhưng vẫn không tìm ra tiền, đành phải bán tháo và chịu lỗ.

Áp lực phải thanh toán

Tiền đang "bốc hơi"

Chuyên gia Đinh Thế Hiển cho biết theo ước tính, thời gian qua nguồn vốn đầu tư vào các dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM (căn hộ cao cấp và đất nền) là khoảng 700.000 tỉ đồng. Trong đó khoảng 30% số vốn (tức 210.000 tỉ đồng) là của những người mua cuối cùng (tính đến thời điểm này) với giá rất cao.
Nếu lấy mức giá nhà đất giảm 40% thì tính đến thời điểm này có hàng chục ngàn tỉ đồng đã bị "bốc hơi" khỏi thị trường địa ốc. Chính vì số tiền bị mất khá lớn nên không ít nhà đầu tư đang tìm đủ mọi cách để cầm cự, chưa bán. Còn với những người mua giá gốc hoặc sang nhượng qua một lần thì bị lỗ ít hơn hoặc không lỗ.

Theo tổng giám đốc một công ty kinh doanh địa ốc, việc góp tiền mua căn hộ, nền đất tại các dự án chia làm nhiều đợt. Thường đợt một góp từ 15-30% và đợt tiếp theo cách nhau 3-6 tháng, tùy theo tiến độ dự án triển khai nhanh hay chậm. Như vậy các dự án bán hàng cuối năm 2007 và đầu năm nay đã đến hạn thanh toán đợt tiếp theo. Thông thường các nhà đầu tư có khả năng góp 30%, số còn lại vay từ ngân hàng. Nhưng nay thì ngân hàng quay lưng, khách hàng không còn cách nào xoay xở đành phải bán căn hộ với giá lỗ. Chính vì vậy tình trạng bung hàng của các nhà đầu tư địa ốc ngày càng tăng.

Một chuyên gia địa ốc nhận định thị trường địa ốc đang quay về giá gốc ban đầu. Nhưng không ít dự án khách hàng kẹt vốn đang phải bán dưới giá gốc, kéo dần sản phẩm trở về giá trị thực (gồm giá đất, giá xây dựng, chi phí quản lý, mức lời hợp lý...). Điều này sẽ phổ biến trong thời gian tới khi đà giảm giá tại các dự án ngày càng mạnh. Cũng theo chuyên gia này, khi thị trường ế ẩm, người mua có nhiều chọn lựa hơn và ưu thế thuộc về các dự án có mức giá hợp lý, vị trí tốt... Sự so sánh này buộc những dự án có giá không hợp lý, xa khu vực trung tâm... phải giảm giá để thu hút khách hàng.

Giá giảm trên 40%

Theo một chuyên gia địa ốc, giá nhà đất giảm liên tục khiến khoản tiền "bốc hơi" từ thị trường địa ốc càng lớn. Ông dẫn chứng dự án chung cư cao cấp New Saigon (khu Nam Sài Gòn) vào thời điểm công bố giữa năm 2007 giá 16 triệu đồng/m2. Đến đầu năm 2008 giá tăng lên 32 triệu đồng/m2 nhưng nhiều người vẫn chưa chịu bán. Nay giá chỉ còn 17-19 triệu đồng/m2 (giảm 50-60%) mà người mua vẫn chần chừ chưa quyết định.

Như vậy trong vòng một năm qua, dự án có qui mô hơn 1.000 căn hộ trên đã mất không dưới 1.000 tỉ đồng. Đó là dự án của chủ đầu tư có thương hiệu, còn dự án của những chủ đầu tư khác giá giảm bình quân 40-70% so với thời điểm sốt giá. Tương tự là dự án The Vista, quận 2 thời điểm nóng sốt giá tăng gần gấp ba lần so với giá khởi điểm. Hiện các nhà đầu tư dự án này mất số tiền không nhỏ khi phải rao bán với giá gốc.

Chuyên gia đầu tư tài chính Đinh Thế Hiển cho rằng nguyên tắc căn hộ càng cao cấp, có giá tăng càng nóng thì nay càng giảm mạnh. Trong khi đó các dự án dưới 1.000 USD/m2 thì giá chựng lại hoặc chỉ giảm chút ít.

* Ngày 19-5, liên doanh Công ty cổ phần cơ khí điện Lữ Gia và Công ty cổ phần đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP.HCM khởi công xây dựng cao ốc chung cư và trung tâm thương mại Lữ Gia Plaza tại P.15, Q.11, TP.HCM. Dự án cao ốc có qui mô 20 tầng, trong đó có 166 căn hộ, phần còn lại là diện tích khu thương mại, dịch vụ nhà giữ trẻ, phòng thể dục thể thao và hai tầng hầm để xe có diện tích 7.650m2. Tổng kinh phí đầu tư 357 tỉ đồng, dự kiến đến cuối năm 2010 hoàn thành công trình. 

* Ngày 19-5, Tập đoàn Tân Tạo đã làm lễ khởi công dự án xây dựng khu đô thị đảo Hải Âu (TP Rạch Giá, Kiên Giang) có qui mô 199,7ha.
Tổng số vốn đầu tư cho khu đô thị Hải Âu là 1.488 tỉ đồng. Dự kiến qui mô dân số trên đảo khoảng 4.000 người, bình quân tiêu chuẩn đất ở là 136,9m2/người. Khu đô thị Hải Âu sẽ hoàn thành sau chín năm thi công.