Thị trường BĐS đã bước sang năm 2015 với nhiều dự định và toan tính của DN lẫn người cần nhà ở thực sự. Ở Thủ đô, không khí mở bán, chào sản phẩm căn hộ chung cư tiếp tục sôi nổi như thời gian tháng 12/2014. Là loại hình đặc thù, chung cư mini (CCMN) suốt thời địa ốc èo uột luôn duy trì mạch đập.

Nhìn chung, khung pháp lý hướng tới BĐS sẽ vào khuôn khổ từ 1/7. Còn với CCMN, chẳng có gì thay đổi, ngoài những tên tuổi mới “nhảy” vào sân chơi hẹp này.

Ngay chính cơ quan quản lý đầu ngành xây dựng hay giới chức Hà Nội đều thừa nhận lĩnh vực đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê vẫn kém hấp dẫn DN. Lý do có nhiều, nhưng tựu lại không ngoài vấn đề thời gian thu hồi vốn và khai thác lợi nhuận từ các công trình tạo lập.

Giải pháp tình thế

Nói như Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, DN đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê là “đầu tư tiền tấn, thu tiền xu hàng tháng”. Ở góc độ DN, một lãnh đạo Công ty chuyên xây NƠTM tại phía Nam khẳng định: “xây nhà cho thuê thì phải đầu tư xây xong toàn bộ mới cho thuê, lúc này mới bắt đầu thu hồi vốn nên DN ngại làm”…

Nhà ở cho thuê đúng nghĩa đã khó, còn xây NƠXH cho thuê còn gian nan gấp bội do vướng các rào cản về điều kiện được thuê nhà. Minh chứng, ở Hà Nội, tới cuối năm 2014 mới có Viglacera tiên phong làm thí điểm dự án NƠXH cho thuê đầu tiên với 270 căn tại Đặng Xá 2 (dự kiến bàn giao 30/4/2015)…

Tình cảnh sức cung thuê giá rẻ bi đát gấp bội, khi nhìn sang sản phẩm nhà cho sinh viên thuê được giới chức Thủ đô ấp ủ nhiều năm qua.

Cao cấp, thường hướng tới khách ngoại quốc (đa phần là người châu Á), căn hộ dịch vụ ở Hà Nội ngay từ đầu quý IV năm trước đã bị cạnh tranh khốc liệt trước sự gia tăng mạnh mẽ của nguồn cung căn hộ cao cấp.

Chừng 4 tháng trước, theo thống kê của CBRE, nguồn cung sản phẩm cao cấp đã đạt 22.000 căn. Trong số này, dẫn lời một lãnh đạo DN chuyên hành nghề môi giới ở Cầu Giấy, ngót 20% chủ sở hữu căn hộ cao cấp “nhờ” tìm khách thuê.

Đến tháng 12/2014, lượng BĐS tồn kho ở Hà Nội còn hơn 1.900 căn, cộng thêm nguồn thứ cấp trên 5.000 căn sẵn sàng gia nhập thị trường. Tuy nhiên, sức hấp thụ núi hàng này chỉ diễn ra ở số ít các dự án (điển hình như Helios Tam Trinh, Sapphire Palace, Huyndai Hillslate, Thăng Long Number One…).

Phần còn lại, chủ yếu được chủ sở hữu (nhà đầu tư thứ cấp - PV) cho thuê với giá rẻ để “chống cháy”. Theo nhiều “trùm” môi giới chuyên khai thác khu vực từ ngã tư Lê Văn Lương - Tố Hữu tới KĐT Dương Nội, các sản phẩm chung cư mới ra lò như C14 Bộ Công An, dự án VOV, C37 Bộ Công An, The Pride, hay cụm Sparks Dương Nội đều đắt khách thuê.

Trụ sở văn phòng tại Nguyễn Thị Định thường xuyên phải “dắt” khách đi xem nhà cho thuê ở trục đường Tố Hữu, nhưng đó là hoạt động mang lại thu nhập trang trải cuộc sống cho môi giới tên Sơn.

Trao đổi với phóng viên, người này vui vẻ cho biết: Nguồn hàng (căn hộ cho thuê) ở các dự án mới hoặc đã bàn giao lâu hiện rất nhiều. Chịu khó “chăm” đăng tin và dẫn khách thì chuyện khớp khách, nhận thù lao dễ hơn gấp bội so với mảng mua bán...

Câu chuyện vội vã được Sơn chốt lại, nguồn cung và sức cầu thuê căn hộ trung cấp trở xuống đang vào “cầu”. Tuy nhiên, miếng bánh này đang bị dòng sản phẩm CCMN cho thuê xâu xé.

Mini, lợi ích chẳng nhỏ

Sơ bộ, CCMN nằm trong khung quản lý bao gồm Nghị định 71, Thông tư 16, Quyết định 13, Quyết định 24 của Thành ủy Hà Nội. Cập nhật nhất, là Quyết định 24 thể hiện thái độ quyết liệt của nhà quản lý với những trường hợp công trình, chủ đầu tư sai phạm (không phù hợp đồng thời các chính sách quản lý thì không được cấp sổ hồng căn hộ).

Tuy nhiên, giới xây dựng và kinh doanh nhà mini chẳng quá lo lắng bởi Thông tư liên Bộ TN&MT - Bộ Xây dựng cho phép cấp sổ phần công trình đúng phép (!)

Tài chính hạn hẹp, lại mong… sở hữu nhà ở vị trí nội đô đắc địa, nhiều cá nhân/gia đình trẻ ở Thủ đô vì thế đã gián tiếp thúc đẩy ngày càng nhiều đơn vị tham gia xây CCMN khắp hang cùng ngõ hẻm Hà thành.

Tuy nhiên, những ngõ lớn nằm trên các phố trung tâm như Thái Hà, Bạch Mai, Khâm Thiên, Trung Liệt, Trần Đại Nghĩa, Giáp Nhất chỉ dành cho những DN nhanh chân xí đất, xây công trình. Đồng thời, căn hộ CCMN thuộc 4 quận nội đô lịch sử đang “khan” bởi… nhiều khách hỏi mua quá - Cường, môi giới đã bán được 4 căn ở quận Đống Đa trong tháng 11/2014 khẳng định.

Ở hoạt động cho thuê, ông chủ những công trình CCMN may mắn có được vị trí đắc địa hoàn toàn có thể yên tâm vì người thuê “đuổi đi không hết”.

Ở những địa bàn mới lên cấp đô thị (Bắc - Nam Từ Liêm), hay Trần Bình, Trần Cung, Trần Thái Tông, Trung Kính… những tòa nhà cao 6 - 7 tầng (CCMN đúng nghĩa) hoặc các cụm công trình xây theo hình chữ U cao 3 - 5 tầng (dạng lai căng CCMN) được sinh viên, người lao động thuê kín mít.

Tốt nghiệp Đại học Khoa học xã hội và Nhân văn hơn 3 năm, cử nhân tên Minh chia sẻ: “Sau khi trầy trật thuê nhà ở Phùng Khoang, tôi và một người bạn nữa vừa thuê được một căn CCMN ở dọc đường Trung Văn với giá hơn 3 triệu đồng/tháng. Tính ra cũng rẻ, căn hộ lại khép kín và… có thang máy lên tới tầng 5 nên tiện lắm. Thuê xong, mới biết mình may mắn vì có rất nhiều người đi thuê CCMN mà chẳng còn”.