Cao cấp hay bình dân, nhà ở xã hội (NƠXH) hay chung cư thương mại, thậm chí chung cư mini, cuộc sống tại chung cư chưa bao giờ hết sóng gió bởi mối quan hệ chủ đầu tư - ban quản trị - cư dân đầy những vấn đề phải giải quyết.

Tranh chấp leo thang…

Về cơ bản, mâu thuẫn giữa các bên có quyền lợi, nghĩa vụ trong các dự án chung cư vẫn là phân chia quyền, trách nhiệm đối với phần diện tích sở hữu chung, riêng, đồng thời liên quan đến quy trình sử dụng quỹ bảo trì tòa nhà.

Bên cạnh đó, không thể không nói đến những bất cập về quy định pháp luật giữa các thời kỳ và sự vào cuộc chậm trễ của các cơ quan có trách nhiệm khiến mâu thuẫn tại nhiều khu chung cư như mồi lửa âm ỉ chờ chực bùng lên mỗi khi xuất hiện các sự vụ.

Tại Hà Nội, nếu nhắc đến dự án nào căng thẳng giữa chủ đầu tư và cư dân quyết liệt và kéo dài nhất, có lẽ khó có dự án nào bì kịp Hồ Gươm Plaza. Từ phí dịch vụ, phí bảo trì đến phần sở hữu chung và sở hữu riêng, gần như không thiếu một tranh chấp nào mà Hồ Gươm Plaza không xảy ra.

Liên tục các cơ quan chức năng từ UBND phường Mỗ Lao, quận Hà Đông, rồi đến Sở Xây dựng và Thành ủy Hà Nội vào cuộc, nhưng cho tới thời điểm này, vụ việc vẫn "rối như tơ vò". Sau mỗi đợt "hạ nhiệt", tranh chấp tại dự án này lại leo thang thêm một mức mới. Và đỉnh điểm trong những ngày vừa qua là việc hàng trăm cư dân bất chấp mưa gió căng băng rôn, khẩu hiệu phản đối chủ đầu tư cả ngày lẫn đêm gây ắc tắc cả một tuyến phố.

Không kéo dài như Hồ Gươm Plaza nhưng mức độ chẳng kém cạnh là dự án Home City Trung Kính do Công ty cổ phần Văn Phú - Invest làm chủ đầu tư. Từ phí gửi xe ô tô quá cao, có yếu tố "độc quyền" dịch vụ truyền hình cáp đến mập mờ lối đi phụ qua đường Nguyễn Chánh và lối đi chính qua 177 Trung Kính, Văn Phú - Invests đã đưa người mua nhà leo đủ mọi cung bậc cảm xúc tiêu cực.

Để rồi đỉnh điểm ngày 29/3, hàng trăm hộ dân chung cư Home City đã "làm theo" cư dân Hồ Gươm Plaza xuống đường, căng băng rôn phản đối chủ đầu tư để đòi lại quyền lợi.

Ngày 6/4, trước sức ép của cư dân và chính quyền địa phương, Văn Phú - Invest đã phải tô chức đối thoại với người dân tại sảnh V4 tòa Home City.

Trong cuộc đối thoại diễn ra tới 7 tiếng đồng hồ, nhiều vấn đề đã được nêu ra, chủ đầu tư cũng lên tiếng phản hồi, nhưng cư dân cho rằng, những trả lời đó chỉ giải đáp rất ít những bức bối nổi cộm tại chung cư này.

Home City, Hồ Gươm Plaza mới chỉ là vài trường hợp tranh chấp leo thang được các phương tiện truyền thông nêu ra trong thời gian vừa qua. Ngoài ra còn có thể kể đến một số vụ tranh chấp được nhắc tới như Golden Silk, New Horizon, C14 Bắc Hà…

So với những năm trở về trước, nếu như tiếng xấu vẫn chủ yếu đổ "lên đầu" các chung cư cao cấp như Keangnam, Golden WestLake, 93 Lò Đúc, Sky City Tower… thì trong khoảng 2 năm trở lại đây, sức "nóng" mâu thuẫn chủ đầu tư - người dân lan sang cả những chung cư bình dân, chung cư tái định cư như Parkview Residence (Tố Hữu - Hà Đông), Dự án Sông Hồng Parkview 165 Thái Hà, Thăng Long Garden, Skylight, CT1 Vân Canh...

Điều đáng nói hơn cả, mức độ tranh chấp được tăng dần từ phần sở hữu chung, sở hữu riêng, sau đó nâng lên tranh chấp về các khoản phí vô lý, hoặc phí cao, tiếp đến tranh chấp về nơi để xe, nhà sinh hoạt cộng đồng, tranh chấp các dịch vụ cung cấp độc quyền như gas, điện, nước, internet….

Không những vậy, trong một số trường hợp như tại dự án 165 Thái Hà cách đây không lâu, một số người dân và đơn vị quản lý có xu hướng sử dụng bạo lực trong việc giải quyết các mâu thuẫn.

Việc phân xử ai đúng, ai sai thuộc về trách nhiệm của các cơ quan quản lý, nhưng nhìn tình hình chung, rất nhiều chuyên gia cảnh báo rằng căng thẳng đến mức độ xảy ra xô xát sẽ càng gia tăng khi người dân rơi vào bế tắc trong việc thỏa thuận quyền lợi với chủ đầu tư.

…và những điều khó nói

Chung cư đang trở thành lựa chọn phổ biến ở các thành phố lớn, khi quy mô dân số ngày càng tăng và đất đai ngày càng hiếm. Tuy nhiên, những tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua căn hộ chung cư diễn ra phổ biến liên quan đến phí dịch vụ, sở hữu chung - riêng không những làm cho nhiều người e ngại khi mua căn hộ chung cư, mà còn tạo ra môi trường sống căng thẳng.

Trao đổi với phóng viên Đầu tư Bất động sản, Giám đốc một doanh nghiệp kinh doanh vận hành quản lý nhà chung cư tại một số tòa nhà tại Minh Khai và Trung Văn, Hà Nội cho rằng, một trong những vấn đề diễn ra phổ biến hiện nay là việc người mua nhà và chủ đầu tư mất lòng tin vào nhau, do sự thiếu minh bạch trong quản lý hoặc những cách diễn giải pháp lý khác nhau liên quan đến quản lý và sở hữu chung cư.

Tại nhiều dự án, trong khi chủ đầu tư cho rằng, họ phải chịu lỗ khi đưa ra một mức phí nào đó, thì các cư dân lại cho rằng, mức phí đó quá cao. Trên thực tế, khó có thể xác định chuẩn xác mức phí bao nhiêu là phù hợp, vì mỗi mức phí khác nhau sẽ tương ứng với tiêu chuẩn quản lý và chất lượng dịch vụ khác nhau.

Ngoài ra, sở hữu chung - riêng vẫn là một vấn đề gai góc hiện nay. Khi mua căn hộ chung cư, các chủ hộ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chỉ thể hiện diện tích căn hộ, vị trí trên bản đồ khu chung cư, mà không ghi nhận cụ thể quyền sử dụng của người sở hữu căn hộ đối với các không gian tiện ích chung thuộc chung  cư đó, như sân chơi, đường đi dạo, phòng sinh hoạt cộng đồng...

Không những vậy, dù quy định khá rõ, nhưng có những "khoảng trống" trong cách hiểu cụm nhà chung cư và tòa nhà chung cư của một bộ phận cư dân.

Vì vậy, khi xảy ra tranh chấp, do chưa hiểu rõ về các quy định pháp luật, nên cư dân dễ bị nhầm lẫn và có phản ứng quá mức cần thiết.

"Những vấn đề này hiện nay không mới, nhưng thực tế sẽ rất khó xử lý khi phần lớn các chung cư hiện nay chưa xây dựng được một cơ chế đối thoại văn hóa giữa chủ đầu tư, ban quản trị, ban quản lý tòa nhà với cư dân.

Các quốc gia có nền tảng đô thị phát triển như Singapore, Thái Lan, Hàn Quốc, Nhật Bản… đã giải quyết tốt các bài toán trên thông qua các giải pháp để giải quyết mối quan hệ giữa ban quản trị - cư dân và giữa các cư dân với nhau", vị giám đốc này chia sẻ.

Vì vậy, một trong những giải pháp căn bản để giải quyết tranh chấp chung cư hiện nay là sự minh bạch và sự tôn trọng từ phía chủ đầu tư và các đơn vị quản lý.

Thực tế, cư dân là người chủ đích thực của mảnh đất, căn hộ chung cư và chỉ khi nào họ cảm thấy được tôn trọng, cảm nhận đây là không gian riêng của họ, và họ có vai trò trong việc lựa chọn tiêu chuẩn sống, tức là có quyền lựa chọn chất lượng và tiêu chuẩn quản lý theo ý mình, thay vì bị  áp đặt từ chủ đầu tư, thì những tranh chấp mới có  thể giải quyết.

Có những toà nhà mà mức phí chỉ 6.000-8.000 đồng/m2/tháng, nhưng cư dân vẫn phản đối, trong khi ở những toà nhà có mức cao hơn từ 13.000-16.000 đồng/m2/tháng, thì cư dân vẫn hài lòng. Hai chi phí lớn nhất đối với quản lý chung cư là chi phí nhân sự, điện nước và giá các dịch vụ này thường xuyên tăng 2-3 năm/lần.

Vì thế, mức phí đưa ra cũng chỉ là tạm thời và đằng sau mỗi mức phí là quyết định của cư dân về việc lựa chọn tiêu chuẩn sống cho riêng mình.

Các tranh chấp tại nhiều khu chung cư càng ngày càng quy mô hơn, phức tạp, khó khăn hơn và gây nhiều phiền toái hơn cho cả cơ quan quản lý đến cư dân, chủ đầu tư…
Thế nhưng, điều đáng nói là có vẻ như các quy định pháp lý về xử lý tranh chấp chung cư lại chưa theo kịp. Thực tế, dù nghị định, thông tư và các văn bản pháp quy về quản lý chung cư đều đã có đầy đủ, nhưng lại không rõ ràng về chế tài và khung pháp lý xử lý tranh chấp chung cư, dẫn đến kết quả là tranh chấp chung cư cứ thế bùng phát và không dễ giải quyết.

Điểm bất lợi của người mua nhà hiện nay là do không được trang bị đầy đủ về pháp lý hoặc không ý thức vai trò và tầm quan trọng của các nhân viên tư vấn pháp lý dẫn đến khi xảy ra tranh chấp thường rơi vào thế bị động, khó đấu tranh đòi lại quyền lợi.

Tại các quốc gia phát triển, do ý thức rất cao về vấn đề pháp lý, nên hầu hết mọi người đều thuê sẵn các nhân viên tư vấn pháp lý hoặc luật sư riêng để bảo vệ quyền lợi cho mình không chỉ mua nhà, mà còn trong các giao dịch dân sự khác.

Với kiến thức và kinh nghiệm của mình, luật sư sẽ tư vấn, thậm chí đứng ra đàm phán hoặc yêu cầu các chủ đầu tư phải tôn trọng theo các quy định pháp luật, tránh việc lách luật hoặc đề ra các quy định vô lý để gây bất lợi cho người mua nhà.