Chuyên đề “Nhà cho người thu nhập thấp, cách nào?” trên chuyên trang Quy hoạch kiến trúc tuần trước đã nêu ý kiến các cơ quan chức năng của TP, các chuyên gia trong ngành… về việc đi tìm bài giải ở các đô thị quy mô lớn, phát triển những dự án nhà phù hợp với túi tiền người dân. Trong tuần này, chúng tôi tiếp tục lấy ý kiến của các DN, tìm ra những nguyên nhân chủ yếu để đưa ra những giải pháp cho người thu nhập thấp được an cư.

Giải cơn “khát” vốn

Hiện nay, hàng loạt dự án bất động sản đang “bất động” vì không được vay vốn để tiếp tục làm dự án, trong đó có nhiều dự án về an sinh xã hội như nhà tái định cư, nhà thu nhập thấp, nhà ở xã hội… Những DN có tâm huyết với chương trình nhà ở của TP đang dần đuối sức khi theo đuổi các dự án đang thực hiện dở dang trong thời buổi siết chặt tiền tệ như hiện nay. Là một DN đang thực hiện 6 dự án nhà ở về an sinh xã hội của TP có quy mô hàng ngàn căn hộ, Công ty cổ phần Đức Khải cho biết hiện đang phải dốc toàn bộ nội lực để tiếp tục triển khai các dự án, cố vượt qua thời gian này nhằm đảm bảo tiến độ nhưng dường như những sức rướn này cũng có hạn.

Ông Phạm Ngọc Lâm, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đức Khải cho biết, trong 6 dự án đang thực hiện, DN đã bỏ ra hàng ngàn tỷ đồng nhưng đến nay không được vay nữa. Với chính sách siết chặt tiền tệ như hiện nay, vốn và quỹ đất là 2 bài toán nan giải nhất. “Phải mở một cánh cửa cho vay đối với những dự án nhà ở an sinh xã hội chứ tất cả các cánh cửa đều đóng thì có tâm huyết bao nhiêu đi nữa DN cũng lực bất tòng tâm”.

Theo ông Lâm, khi tham gia vào chương trình nhà ở xã hội của TP, lãi suất cho vay khoảng 13%/tháng, đến nay lãi suất đã lên đến 22-23%/tháng mà còn không được vay. “Theo quy định, đối với các dự án nhà ở xã hội giá bán được xác định theo nguyên tắc: giá bán bao gồm các khoản chi phí hợp lý mà chủ đầu tư bỏ ra, bảo đảm tính đủ các chi phí thu hồi vốn và được hưởng lợi nhuận định mức 10%. Trong khi đó, hiện nay DN trả lãi suất hiện tại đã vượt quá lợi nhuận 10%. Tuy nhiên, để thực hiện được dự án, DN cũng sẵn sàng chấp nhận lãi suất trên nhưng hiện nay không thể vay được.

Cách đây 4 năm Công ty Đầu tư xây dựng kinh doanh nhà Gia Hòa đã lập dự án xây dựng nhà cho trí thức trẻ với mức thu nhập khoảng 3 triệu đồng/người/tháng có thể mua nhà để ở. Tuy nhiên, thời điểm đó TP đang lấn cấn trong việc xác định mức thu nhập nên dự án này đành phải bỏ dở. Ông Lê Hùng Mạnh, Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư xây dựng kinh doanh nhà Gia Hòa cho biết, ông vẫn kiên trì nghiên cứu chọn phân khúc sản phẩm với giá trị hợp lý tuy nhiên vẫn phải đảm yếu tố chất lượng, tính thẩm mỹ cao và môi trường sống tốt dành riêng cho đối tượng là trí thức từ 45 tuổi trở xuống với giá độ khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/căn. Mặc dù kiên trì theo đuổi tâm nguyện xây dựng dự án cho dành cho các trí thức trẻ (chủ yếu là các đối tượng có thu nhập trung bình), ông Mạnh cho biết dự án này sẽ triển khai vào cuối năm nay nhưng ông vẫn không tránh khỏi băn khoăn trước bức tranh nền kinh tế đang trong giai đoạn khó khăn, lãi suất cao, tín dụng thắt chặt… các dự án bất động sản đứng trước thách thức rất lớn trong việc triển khai đầu tư.

Tháo bỏ rào cản thủ tục

Không chỉ chính sách chưa đủ sức thu hút các DN tham gia vào các dự án nhà an sinh xã hội mà còn gặp thêm rào cản khác nên nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu cấp thiết của các đối tượng có nhu cầu thực về nhà ở. Theo chủ đầu tư một dự án nhà giá thấp tại quận 12, mặc dù thời gian qua có nhiều thủ tục đã được cắt giảm nhưng thực tế thủ tục hành chính còn quá nặng nề nên rất ít dự án được triển khai. Đó cũng là nguyên nhân làm cho người thu nhập thập, có nhu cầu thực sự về nhà ở vẫn chưa có nhiều lựa chọn về loại hình nhà ở. DN này còn cho biết, để lấy được 10% lợi nhuận sau khi hoàn thành dự án nhà xã hội rất gian nan. Chính vì thế, cần phải tháo bỏ các rào cản thủ tục để kêu gọi DN tham gia. Phải có quy chế rõ ràng, cụ thể: đối với các dự án nhà ở an sinh xã hội, DN xây dựng đến đâu, nghiệm thu và thanh toán đến đó. Đặc biệt là phải có một ban chuyên trách, chuyên về thủ tục.

Một DN địa ốc tại quận 9 (đề nghị không nêu tên) cho rằng, trách nhiệm thực hiện các dự án nhà thu nhập thấp là của Nhà nước chứ không thể ép DN thực hiện. Mà thực tế cho thấy là bao nhiêu năm qua chỉ mới có 1 dự án trong Chương trình nhà cho người thu nhập thấp được khởi công. Nếu muốn kêu gọi các DN chung tay thì Nhà nước cần có chiến lược và công cụ hiệu quả, có kế hoạch tạo ra quỹ đất sạch ven đô thị chừng 20 – 100ha và giao cho các doanh nghiệp xây dựng được nhiều căn hộ nhất.

Liên quan đến thủ tục, hiện nay việc xác định các đối tượng được mua, thuê mua nhà thu nhập thấp cũng rất khó. Theo quy định, người mua phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện: chưa có nhà ở hoặc có diện tích bình quân dưới 5m²/người, chưa được hỗ trợ về chính sách nhà ở và phải có mức thu nhập thấp, không có khả năng cải thiện chỗ ở. Theo Sở Xây dựng, thực tế hiện nay việc xác định mức thu nhập thấp tại TPHCM cũng như xác định mức thu nhập đối với các đối tượng lao động tự do, người kinh doanh cá thể rất khó và không khả thi. Do đó, để đơn giản thủ tục này, Sở Xây dựng đã kiến nghị TP trong giai đoạn hiện nay chưa xem xét, xác định đối tượng mua nhà ở thu nhập thấp thông qua tiêu chí thu nhập của hộ gia đình mà chỉ xem xét qua tiêu chí đánh giá diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình là dưới 5m²/người.

Ông Nguyễn Tấn Bền, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM: Kiến nghị đổi đất hoặc nộp tiền thay vì cắt 20% quỹ đất

Liên quan đến cái khó trong việc Sở Xây dựng sẽ trình TP cho phép áp dụng cơ chế linh hoạt trong quy định dự án trên 10 ha phải trích 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội. Theo đó, không bắt buộc DN chỉ có một cách thực hiện duy nhất là cắt quỹ đất tại dự án. Chủ trương này nếu được chấp thuận sẽ tạo nhiều thuận lợi cho cả doanh nghiệp lẫn Nhà nước. Liên quan đến giải pháp để xây dựng nhà ở xã hội, Sở Xây dựng đề xuất ba phương án để chủ đầu tư lựa chọn: trích quỹ đất của dự án; tìm quỹ đất khác tương đương giá trị hoặc đổi ra tiền để Nhà nước đầu tư lại mà không phải lấy từ ngân sách.

Ông Phạm Ngọc Lâm, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đức Khải: Siết tín dụng bất động sản phải linh hoạt

Không nên đánh đồng tất cả các lĩnh vực của bất động sản đều thuộc phi sản xuất, bởi nhiều phân khúc như xây dựng nhà ở an sinh xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp… là rất cần thiết để phục vụ đời sống người dân. Không chỉ góp phần rất lớn vào tạo quỹ nhà cho người dân mà còn có tác động lan tỏa, kéo thị trường BĐS bớt im ắng vì phân khúc này đang rất thiếu, nhất là trong tình hình hiện nay.

Do đó, điều quan trọng khi siết tín dụng phải linh hoạt xem xét phân khúc nhà ở nào đang thừa thì không cho vay, phân khúc nào thiếu thì cần tiếp tục giải ngân tạo sự cân đối cung - cầu. Nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án và bàn giao quỹ nhà cho TP phục vụ người dân, Công ty cổ phần Đức Khải cũng đã có văn bản gửi Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Nguyễn Sinh Hùng về việc xin vay vốn thực hiện dự án khu tái định cư thuộc Chương trình xây dựng 12.500 căn tái định cư tại khu đô thị mới Thủ Thiêm.

DiaOcOnline.vn - Theo Sài Gòn Giải Phóng