Hiện nhiều doanh nghiệp bất động sản đang chuyển hướng từ phát triển căn hộ cao cấp sang nhà giá rẻ, nhà bình dân để thu hút đối tượng khách hàng rộng rãi hơn.

Phát triển lệch lạc

Thị trường căn hộ cao cấp dần rơi vào bão hòa bởi nhà xây nhiều trong khi nhu cầu thực tế thấp. Đã vậy, giá căn hộ cao cấp lại bị “thổi” lên quá cao do giới đầu cơ mua đi bán lại làm phân khúc này càng ảm đạm. Trong bối cảnh thị trường xuống dốc như hiện nay, cộng thêm ảnh hưởng tiêu cực từ suy giảm kinh tế toàn cầu, nhiều doanh nghiệp bắt đầu nghiêng về phương án phát triển nhà giá rẻ, nhà bình dân để thu hút thêm khách hàng tiềm năng.

Nghiên cứu về thị trường của Bộ Xây dựng mới đây cho biết, hàng hóa bất động sản, nhất là nhà ở, có cơ cấu không hợp lý, các doanh nghiệp chủ yếu đầu tư loại nhà cao cấp, diện tích rộng và giá thành lớn, chỉ phù hợp với đối tượng có thu nhập cao, trong khi đó nhu cầu và khả năng của phân khúc thị trường này chỉ chiếm khoảng 5% thị trường nhà ở. Nghiên cứu này chỉ rõ, thị trường thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của thị trường, thiếu loại nhà ở cho thuê phù hợp với nhu cầu của đối tượng thu nhập trung bình và thấp.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nhận định, nhu cầu bất động sản hiện rất cao nhưng giá cả chưa phù hợp với sức mua, nếu hạ được giá bán tiềm năng sẽ rộng mở. Hiện nay, cung không đủ cầu do thủ tục phiền hà, năng lực tài chính yếu, tính chuyên nghiệp không có, lại thiếu đầu tư bài bản, chưa tiến hành nghiên cứu thị trường đầy đủ. Ông Nam cũng cho rằng, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nên hướng tới phân khúc thị trường có khả năng thanh toán là sản phẩm nhà ở diện tích vừa phải, có giá từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng.

“Tây” cũng mê nhà giá rẻ

Đồng tình với quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành cũng cho rằng, vừa qua các doanh nghiệp đầu tư vào loại nhà cao cấp nhiều cho nên thị trường mất cân đối. “Cung” loại nhà giá cao thì dư mà cung cho những nhà giá thấp thì quá thiếu. Ông Nguyễn Văn Đực phân tích: “Thống kê ngay trong nhân viên của tôi, 60% những người trẻ đang ở thuê, 30% ở với bố mẹ, họ hàng, chỉ có 10% là có nhà. Nói tóm lại, thị trường có 90% người chưa có nhà”.

Tương tự, ông Trần Minh Quý, Phó Tổng giám đốc Tổng Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC) cho biết, nửa năm gần đây thị trường bất động sản nói chung sụt giảm mạnh, khu vực Mỹ Đình - Trung Yên của Hà Nội vốn rất nóng nay chỉ giao dịch lác đác. “Doanh nghiệp có sản phẩm giá hợp lý vẫn bán được. Tuy nhiên, trên thị trường tự do, mức chênh lệch giữa giá gốc và giá thị trường hiện nay tụt mạnh, đứng ở mức 100 triệu/căn chứ không còn cao như hồi đầu năm”, ông Quý cho biết. Nói về hướng đi sắp tới của các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh thị trường suy giảm, lãnh đạo UDIC cho rằng, nên hướng tới sản phẩm vừa túi tiền của người dân.

“Mặt bằng giá hiện ở mức cao vì theo chính sách đất đai mới, tiền sử dụng đất doanh nghiệp phải nộp cho Nhà nước tăng mạnh. Cộng thêm ảnh hưởng từ khủng hoảng kinh tế thế giới, sức mua yếu đi nhiều nên chúng tôi đề nghị Thành phố cho phép triển khai dự án nhà bình dân” - ông Quý nói. Các doanh nghiệp cho rằng, nhà bình dân được hiểu là nhà có diện tích 40 - 60 m2, có chất lượng tốt về kết cấu, song vật tư, thiết bị chủ yếu là hàng Việt Nam. Do đó, giá bán chỉ từ 10 - 12 triệu đồng/m2. Thậm chí, mức giá có thể thấp nữa nếu vật liệu xây dựng tiếp tục giảm giá. Hiện nay UDIC cũng đang chuẩn bị cho những dự án nhà bình dân đầu tiên ở khu vực Vĩnh Tuy (quận Hoàng Mai), tại một số khu đất nhỏ lẻ, xen kẹt.

Không chỉ có các nhà đầu tư trong nước thích đầu tư vào nhà bình dân mà một số doanh nghiệp bất động sản nước ngoài cũng bắt đầu "nhòm ngó" phân khúc thị trường này. Theo ông Quý, khi bàn thảo liên danh triển khai dự án khu đô thị Bắc Cổ Nhuế - Chèm, đối tác Hàn Quốc (tập đoàn Kumho) đã gợi ý dành một diện tích đất xứng đáng cho nhà giá rẻ bên cạnh chung cư, biệt thự cao cấp. “Họ (Kumho) cho biết đã nung nấu ý tưởng xây nhà giá rẻ ở Việt Nam từ lâu. Đó mới là hướng đi lâu dài đối với các nhà đầu tư nước ngoài như họ”.

Giá nhà đất ngày càng hợp lý

Nhận định về sự “quay đầu” của giới kinh doanh bất động sản, ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch Hội đồng quản trị Vinaland Invest cho rằng, doanh nghiệp phải chấp nhận mô hình nhà cho người thu nhập thấp trong một khoảng thời gian vài chục năm nữa khi thu nhập của người dân vẫn còn ở mức trung bình. “Diện tích nhà quá rộng làm cho giá của căn nhà đắt, không phù hợp với thị trường. Chính vì thế đã khiến cho số đông những người làm công ăn lương phải đi ở nhà thuê. Đối với một kỹ sư mới ra trường hoặc hai vợ chồng trẻ lập nghiệp ở thành thị thì mức 40 m2/căn hộ là lý tưởng”, ông Hoàng nói.

Dự báo về xu hướng giá trên thị trường bất động sản sắp tới, ông Quý nhận định, giá bất động sản sẽ ngày một hợp lý hơn. “Doanh nghiệp phải bám sát với giá thị trường. Thị trường giảm thì giá bán của doanh nghiệp cũng phải giảm và ngược lại chứ không thể làm trái với thị trường, tăng hay giảm tùy tiện. Khi thị trường giảm, doanh nghiệp có lỗ cũng phải bán với giá thấp chứ bán cao không ai mua”, ông Quý nói. Tuy nhiên, để giá nhà, đất giảm từ từ, chỉ nguyên vật liệu đầu vào giảm là chưa đủ. Ông Quý cho rằng: “Quan trọng là chính sách đất đai bởi tiền sử dụng đất đang là yếu tố chiếm tỷ trọng cao nhất trong chi phí của một dự án”.

Để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư nhà ở cho người có thu nhập thấp, các doanh nghiệp đề xuất ưu tiên những chỉ tiêu về mặt quy hoạch, cụ thể là mật độ xây dựng có thể cao hơn. Chẳng hạn, đối với nhà cao cấp, mật độ xây dựng là 20% thì nhà diện tích nhỏ nên điều chỉnh mật độ 25%-30%... Ngoài ra, để hạ giá bán, nhiều doanh nghiệp còn muốn xây dựng nhà ở giá rẻ chỉ rộng 30 - 40m2. Tuy có thể là loại hình thích hợp đối với những hộ độc thân, vợ chồng trẻ hay sinh viên, học sinh... song mô hình này lại bị cho là chưa phù hợp với Luật Nhà ở bởi diện tích sàn thấp hơn mức quy định (45m2).

Trước thắc mắc của các doanh nghiệp, Bộ Xây dựng đã kịp trấn an bằng giải thích: “Quy định về diện tích tối thiểu (45m2) là áp dụng cho nhà ở thương mại. Do đó, các dự án có diện tích căn hộ thấp hơn 45m2 sẽ được chấp nhận nếu là dự án nhà ở xã hội, dành cho các đối tượng có thu nhập thấp. Bộ khuyến khích mô hình này, song các doanh nghiệp xây nhà ở xã hội cũng sẽ phải thỏa mãn các điều kiện đi kèm về việc bán, đối tượng bán đối với các căn hộ loại này”.

DiaOcOnline.vn - Theo Doanh Nhân Sài Gòn