Trong vòng hai tháng gần đây, nhiều ngân hàng (NH) thương mại đồng loạt tung ra các chương trình cho vay mua bất động sản (BĐS), đặc biệt là các khu căn hộ.

Nhiều chuyên gia cho rằng chính việc đẩy mạnh cho vay trong lĩnh vực này của các NH đã góp phần đẩy giá BĐS tăng ngùn ngụt.

Liên kết BĐS là một “mốt” làm ăn khá mới mà nhiều NH thương mại cổ phần đang tranh nhau nhảy vào. Những cái tên “hot” nhất trong lĩnh vực đầu tư BĐS như Phú Mỹ Hưng, Intresco, Vạn Phát Hưng, Him Lam... luôn được các NH ưu ái đưa vào danh sách những đối tác đầu tiên cần phải liên kết để cho khách hàng vay mua những căn hộ trong dự án của những đơn vị này.

Căn hộ... thì tương lai

Với hàng loạt hợp đồng liên kết được ký kết gần đây, Sacombank trở thành NH có số lượng đối tác liên kết lớn nhất. Ngoại trừ những tên tuổi lớn như Phú Mỹ Hưng, Công ty Phát triển nhà Thủ Đức... được Sacombank duyệt cho khách hàng vay đối với bất kỳ dự án nào của họ, với các đối tác còn lại Sacombank chỉ chọn một vài dự án “ngon ăn” để tài trợ.

Chẳng hạn với Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh nhà Intresco, Sacombank chỉ cho khách hàng vay mua căn hộ trong dự án khu nhà ở ven sông Sài Gòn (phường 12, quận Bình Thạnh) và cao ốc An Cư (An Phú, An Khánh, Q.2); đối với Công ty Vạn Phát Hưng chỉ có dự án Phú Mỹ ở quận 7...

NH Eximbank hiện chỉ ký hợp đồng liên kết BĐS với Phú Mỹ Hưng, Vạn Phát Hưng và Intresco. Tuy nhiên, nếu khách hàng có nhu cầu vay mua căn hộ ở những dự án của Saigon Pearl, Him Lam, Botanic..., Eximbank cũng sẽ linh hoạt giải quyết.

Để thu hút khách hàng, các NH đưa ra lãi suất khá hấp dẫn, chỉ 0,98 - 0,99%/tháng với thời hạn 15 - 25 năm, trong đó có ba năm ân hạn (không trả tiền gốc, chỉ trả lãi). Đặc biệt, một số NH còn miễn phí thẩm định, phí hồ sơ, phí trả nợ trước hạn... Đại diện một NH cho biết chương trình cho vay mua căn hộ ở các dự án được tung ra gần đây đã thu hút rất nhiều khách hàng vì đánh trúng nhu cầu của nhiều người dân muốn sở hữu những căn hộ ở thì... tương lai.

Bên cạnh việc cho khách hàng vay mua BĐS, các NH cũng đẩy mạnh việc tài trợ cho các công ty BĐS để triển khai dự án. Thậm chí, NH ngoại cũng vào cuộc để giành thị phần này, mà mới đây nhất là HSBC đã cho Phú Mỹ Hưng vay đến 21 triệu USD để phát triển các dự án mới.

Sẽ siết lại tín dụng BĐS?

Theo các NH, họ sẽ thẩm định uy tín của đối tác (chủ đầu tư) trước khi ký hợp đồng liên kết mà thực chất chính là hợp đồng phong tỏa tài sản.

Theo đó, khách hàng sẽ nộp hợp đồng mua bán (hay hợp đồng góp vốn) đã ký với các chủ đầu tư về cho NH. NH sẽ cho vay tối đa 70 - 80% tổng giá trị hợp đồng và giải ngân trực tiếp cho chủ đầu tư dựa trên tiến độ thanh toán được qui định trong hợp đồng.

Sau khi hoàn tất việc làm sổ hồng cho căn hộ, chủ đầu tư sẽ giao sổ thẳng cho NH. Lúc đó, NH mới cùng khách hàng làm thủ tục công chứng thế chấp tài sản.

Các NH cho biết việc cho vay không dễ dãi vì sẽ thẩm định kỹ khả năng trả nợ của khách hàng trước khi cho vay (theo thu nhập hằng tháng trừ đi các chi phí cơ bản).

Một NH cho biết đang rà soát dư nợ cho vay đối với nhà đất dự án nhằm đưa ra biện pháp đối xử thích hợp. “Cho vay cầm cố chứng khoán đã được NH Nhà nước đặt mức trần ở 3% tổng dư nợ, còn cho vay BĐS chưa nghe nói gì mặc dù xét về độ “sớm nắng chiều mưa” thì hai loại hàng hóa này khá giống nhau.

Trong nội bộ NH, chúng tôi dự kiến đặt ra một hạn mức cho vay đối với BĐS dự án trong tổng dư nợ như đối với chứng khoán để kiểm soát rủi ro” - đại diện NH này nói.

Theo NH này, sở dĩ bản thân NH phải tự đặt ra hạn mức cho vay tối đa đối với BĐS vì bài học vào tháng 9 2 005 vẫn còn nóng hổi. Đó là thời gian các NH có sự tăng trưởng đột biến của tín dụng cho các dự án BĐS. Sau khi NH Nhà nước chi nhánh TP.HCM có văn bản khuyến cáo các NH thương mại về việc cho vay vào các dự án BĐS, các NH lập tức dừng cho vay, kết quả là nhiều dự án không thể tiếp tục triển khai.

Các NH cũng phải lãnh hậu quả từ hành động ngừng rót tín dụng của mình vì một lượng lớn vốn của NH còn chôn trong các dự án và nợ xấu của từng NH tăng cao.

Theo một chuyên gia NH, đối với cho vay mua BĐS cần phân biệt rõ hai trường hợp là cho vay để kinh doanh (đối với các chủ đầu tư) và cho vay mua (đối với người có nhu cầu sử dụng). Trong đó, cho vay để kinh doanh có độ rủi ro cao hơn vì khi thị trường đóng băng, chủ đầu tư không thể thu hồi đủ vốn từ việc bán các BĐS đã đầu tư, đẩy các NH vào thế khó khăn. Vì thế, sự cảnh báo từ các cơ quan quản lý vào lúc này là cần thiết.

NH thương mại phải tự chịu trách nhiệm và kiểm soát rủi ro

Ông Hồ Hữu Hạnh, giám đốc NH Nhà nước chi nhánh TP.HCM, cho biết hiện nay các NH thương mại chỉ mới phân loại dư nợ trên tiêu chí ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Vì vậy, NH Nhà nước chưa có số liệu chính xác là các NH trên địa bàn đã cho vay kinh doanh và vay mua BĐS là bao nhiêu, chiếm tỉ trọng như thế nào trong tổng dư nợ.

Trả lời câu hỏi NH Nhà nước có cảnh báo các NH thương mại về việc đua nhau cho vay BĐS, ông Hạnh trả lời: “NH Nhà nước đã ban hành qui chế tín dụng, các NH vận dụng từng điều khoản trong đó để ban hành điều kiện cho vay của riêng mình. Vì vậy, họ tự chịu trách nhiệm và tự biết phải làm gì để kiểm soát rủi ro một cách tốt nhất”.

Theo Tuổi Trẻ