Sự chênh lệch cung cầu trên thị trường BĐS lại bắt đầu thấy rõ từ đầu năm 2015 đang làm xuất hiện nhiều quan ngại về việc thị trường sẽ tiếp tục chạy theo những giá trị ảo, đặc biệt trong bối cảnh tín dụng cho BĐS đang rộng mở và hàng loạt chính sách quan trọng có lợi cho thị trường đã chính thức đi vào thực tế.

Cao cấp lên ngôi, bình dân thất thế

Nửa năm trở lại đây, thống kê của các doanh nghiệp chuyên về dịch vụ BĐS cho thấy BĐS phân khúc cao cấp như căn hộ, nhà liền kề, biệt thự luôn có sự vượt trội, khác hẳn với tình thế của 1 năm về trước. Đơn cử báo cáo của CBRE về BĐS quý II-2015 cho thấy hàng loạt chỉ số khả quan cho phân khúc này. Thí dụ, tổng cộng có 5.137 căn hộ được mở bán từ 19 dự án, tăng 93% so với quý II-2014.

Trong đó, căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ khoảng 30% tổng số căn mở bán mới, tỷ lệ này cao hơn trong tất cả các quý từ năm 2012 tới nay. Số căn hộ cao cấp tăng gấp 3 lần so với quý trước, với 1.518 căn. Về diễn biến giao dịch trên thị trường, ước tính có khoảng 4.480 căn được giao dịch trong quý, tăng 80% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, tính chung 6 tháng đầu năm, lượng giao dịch căn hộ cao cấp chiếm khoảng 22% tổng số giao dịch, tăng so với tỷ lệ 6% trong năm 2013 và 18% trong năm 2014. Còn đối với căn hộ bình dân, vốn là phân khúc từng thống lĩnh thị trường, tỷ lệ giao dịch đã giảm còn 26% trong 6 tháng, từ mức 49% năm 2013 và 33% năm 2014.

Khảo sát thực tế thị trường của ĐTTC cũng cho thấy, từ nửa cuối 2014 đến nay, số lượng căn hộ cao cấp mở bán, khởi công mới hoặc tái khởi động chiếm con số áp đảo trên thị trường BĐS Hà Nội. Chỉ nhìn vào khu vực phía Tây cũng đủ để thấy sự nhộn nhịp này với hàng loạt chung cư cao cấp như Sun Square, Goldmark City, FLC Complex 36 Phạm Hùng, Home City Trung Kính, Tràng An Complex, Vinhomes Nguyễn Chí Thanh…

Trong đó, có không ít dự án quy mô lớn như Goldmark City lên tới 5.000 căn, Sun Square khoảng 500 căn… Trong khi đó, thị trường căn hộ bình dân lại không có nguồn cung mới nào đáng kể, chủ yếu vẫn là giao dịch mua bán trên thị trường thứ cấp những dự án đã mở bán từ khá lâu trước đó. Tiến độ các dự án nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội lại vô cùng ì ạch trong bài toán dài hạn mà các cơ quan chức năng đặt ra.

Lo ngại

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến 20-5-2015, tổng số tồn kho trên thị trường BĐS Hà Nội vẫn còn khoảng 8.683 tỷ đồng, trong đó chủ yếu là thuộc phân khúc cao cấp. Chính vì vậy, sự thất thế của phân khúc bình dân trong bối cảnh nguồn cầu không hề sụt giảm đang đặt một dấu hỏi lớn cho nhiều chuyên gia BĐS về tính bền vững của thị trường.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Phó Giám đốc CBRE Việt Nam, căn hộ cao cấp được chào bán tăng mạnh do tỷ lệ sinh lời trên giá trị tài sản đã tăng cao hơn nên được nhà đầu tư ưa chuộng. “Giai đoạn 2012-2014, chủ đầu tư không đẩy mạnh phát triển căn hộ cao cấp do thị trường trầm lắng. Nay tín hiệu thị trường ấm lên, chủ đầu tư tăng mạnh nguồn cung căn hộ cao cấp là một phản ứng bình thường trên thị trường” - bà An cho biết.

Mặc dù được đánh giá là phản ứng bình thường, nhưng theo nhiều chuyên gia BĐS, động thái này có thể cảnh báo một sự bất thường của thị trường sau quãng thời gian 4-5 năm được đánh giá là lành mạnh, quay về với bản chất. Còn nhớ trước đây, khi BĐS suy giảm, tín dụng bị siết chặt, hàng loạt chủ đầu tư từ chỗ không mấy mặn mà dự án nhà giá rẻ đã chọn cách chuyển đổi dự án hoặc chia nhỏ căn hộ để tận dụng nguồn vốn vay. Mặc dù theo báo cáo của Bộ Xây dựng, con số dự án xin chuyển đổi đến tháng 5-2015 không ngừng tăng lên, tuy nhiên, trong số đó chắc hẳn có không ít dự án mang tính đối phó.

Mới đây, Bộ Xây dựng đã phải đề nghị các thành phố trực thuộc trung ương rà soát, đề xuất việc xử lý đối với các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại đã được phép chuyển đổi trên địa bàn nhưng chậm triển khai. Trong khi đó, ở một khía cạnh khác, 6 tháng đầu năm dư nợ lĩnh vực BĐS của hệ thống ngân hàng tăng mạnh. Tính đến cuối tháng 5-2015, tín dụng BĐS tăng 10,89%.

Như vậy, tín dụng BĐS đã tăng nhanh gấp đôi so với tăng trưởng dư nợ chung toàn hệ thống (cùng thời điểm, tín dụng toàn hệ thống tăng khoảng 5%). Điều này một phần nào lý giải cho sự “thất sủng” của phân khúc căn hộ bình dân thời gian qua.

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, cho vay BĐS luôn tiềm ẩn rủi ro, nhất là khi tín dụng tăng trưởng nóng sẽ kèm theo nguy cơ “bong bóng”. Đồng tình với quan điểm này, ông Trần Ngọc Quang, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, cũng cho rằng để tránh rủi ro cho nền kinh tế cần có tác động, điều tiết từ phía Nhà nước và cần xây dựng nhiều kênh tín dụng BĐS hơn nữa ngoài ngân hàng. Cần có sự kiểm soát cẩn trọng tránh cho việc một kịch bản đổ vỡ có thể sẽ lặp lại.

GS. Đặng Hùng Võ cũng khẳng định, dù trong năm 2015 khó có thể có những cơn sốt nóng địa ốc, nhưng nếu không có sự điều tiết thì đến một thời điểm nào đó, sự lệch lạc cung cầu sẽ tiếp tục dẫn đến những căn bệnh cũ như tồn kho BĐS, dư cung phân khúc cao cấp, nợ xấu, đổ vỡ…