Sự phát triển mạnh của các dự án bất động sản thời gian qua tại đã giúp TP. Đà Nẵng có được một một hệ thống cơ sở hạ tầng dịch vụ phong phú, đa dạng. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, Đà Nẵng nên chú trọng vào việc quy hoạch chi tiết và hợp lý các dự án bất động sản nhằm tạo ra sự phát triển bền vững cho Thành phố.

Tác động thị trường và áp lực hạ tầng

Năm 2015, Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch TP. Đà Nẵng khi ấy (nay tách ra là Sở Văn hóa, Thể thao và Sở Du lịch) cùng phối hợp với Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Đà Nẵng công bố kết quả một cuộc khảo sát cho thấy, trong vòng 4 năm từ năm 2012 đến 2015, số lượng các cơ sở lưu trú, khách sạn, đặc biệt là nhóm khách sạn dưới 3 sao tại Thành phố tăng lên rất nhanh.

Trong đó, các khu vực đường ven biển như đường Nguyễn Tất Thành, Phạm Văn Đồng, Mỹ Khê, đường Nguyễn Sinh Sắc, Kinh Dương Vương, Ngô Quyền, Hoàng Kế Viêm, Đỗ Bá, Phan Tôn, An Thượng, Võ Văn Kiệt, Nguyễn Văn Thoại, Hồ Nghinh, Hà Bồng… là những nơi các cơ sở lưu trú, khách sạn mọc lên nhiều nhất. Xu hướng này vẫn tiếp diễn trong năm 2016 với hàng chục công trình khách sạn lớn nhỏ đang được thi công tại đây.

Một lần nữa, vấn đề này lại được ông Nguyễn Văn Nam, Phó giám đốc Sở Xây dựng Đà Nẵng nhắc đến tại hội thảo “Toàn cảnh thị trường bất động sản phân khúc Condotel - cơ hội và thách thức” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức vừa qua.

Tại hội thảo, ông Nam đã bày tỏ lo ngại rằng, sự bùng nổ nguồn cung các dự án bất động sản, đặc biệt là căn hộ condotel (khách sạn kết hợp căn hộ) có thể khiến quy hoạch Đà Nẵng bị phá vỡ.

Theo ông Nam, giai đoạn 2015 - 2016, thị trường bất động sản có dấu hiệu tăng trưởng trở lại, Đà Nẵng xuất hiện xu hướng nhà đầu tư đề nghị được chuyển đổi đất thương mại dịch vụ sang đất xây dựng căn hộ du lịch và biệt thự du lịch tại các dự án ven biển.

Trước xu hướng đầu tư mới, nếu TP. Đà Nẵng không có cơ chế quản lý phù hợp đối với việc cho phép thực hiện chuyển đổi, sẽ có nguy cơ hình thành các đơn vị cư trú đông đúc, quá dày đặc. Từ đó, gây áp lực lớn đến hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của Thành phố, đặc biệt là tại những khu vực thiếu tầm nhìn phát triển du lịch, dịch vụ, không có sự chuẩn bị về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội khi số lượng người cư trú tăng đột biến.

Không chỉ tác động đến áp lực hạ tầng giao thông, theo một số chuyên gia cảnh báo, sự tăng trưởng ồ ạt các dự án bất động sản, đặc biệt là dự án condotel và cơ sở lưu trú cấp thấp sẽ gây ra tình trạng rối loạn thị trường.

Ông Nguyễn Hữu Đức, Giám đốc Chi nhánh Công ty cổ phần Dịch vụ Địa ốc First Real Nam Đà Nẵng cảnh báo, sự bùng nổ của nhiều cơ sở lưu trú thấp cấp, khách sạn 2 - 3 sao dọc khu vực ven biển; cũng như tình trạng thành phố cấp phép cho quá nhiều dự án condotel trong một khoảng thời gian ngắn sẽ khiến mô hình condotel Đà Nẵng không đạt hiệu quả như kỳ vọng.

Trong khi thị phần có hạn, việc cạnh tranh giữa các phân khúc này chắc chắn sẽ dẫn đến rối loạn thị trường bất động sản. Và nếu để tất cả đều cùng phát triển sẽ dẫn đến nguy cơ "chết chung" cho tất cả các dự án thuộc phân khúc này.

Cần có những tính toán lâu dài

Đối với việc cấp phép các dự án condotel, ông Nguyễn Hữu Đức cho rằng: “Thành phố phải xem xét quy hoạch phát triển các phân khúc một cách hợp lý, có lộ trình. Trước tiên lựa chọn những đơn vị có năng lực tốt nhất để cấp phép làm condotel, sau đó căn cứ vào thị trường để cấp phép tiếp, không nên cấp một cách đồng bộ”.

Về phần mình, ông Nguyễn Đức Quỳnh, Phó tổng giám đốc Furama Resort Đà Nẵng cho biết, các căn hộ condotel hiện nay được thiết kế chủ yếu là căn hộ nhỏ, 1 - 2 phòng ngủ và phục vụ cho các kỳ nghỉ ngắn ngày, do vậy sẽ không ảnh hưởng nhiều tới hạ tầng xã hội như y tế hay trường học. Tuy nhiên, sự bùng nổ các dự án bất động sản sẽ dẫn đến việc quá tải cục bộ ở một số địa điểm về hạ tầng giao thông - ví dụ những khu vực có mật độ khách sạn quá cao.

Theo ông Quỳnh, cơ quan chức năng cần lưu ý các dự án condotel phải được thiết kế và xây dựng phục vụ cho hoạt động khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng, phải có đủ cơ sở hạ tầng, dịch vụ ăn uống, vui chơi giải trí để khách du lịch và người lưu trú sử dụng tại chỗ nhằm giảm bớt sức ép lên cơ sở hạ tầng của Thành phố. Đồng thời, Thành phố nên hạn chế phát triển các dự án condotel ở khu vực trung tâm để tránh việc giao thông rơi vào tình trạng quá tải.

“Nên ưu tiên cho dự án có quy hoạch nhiều chức năng tạo thành các quần thể, cũng như các khu đô thị và dân cư xa trung tâm Thành phố, góp phần phát triển Thành phố một cách toàn diện, đúng như Chính phủ vừa định hướng biến Du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn”, ông Quỳnh nói.

Chia sẻ điều này, ông Trần Anh Quốc Cường, Giám đốc Kinh doanh Công ty cổ phần Đô thị FPT Đà Nẵng cho biết, trước đây, khi quy hoạch thiết kế, xây dựng dự án FPT City Đà Nẵng, Công ty đã xác định vị trí dự án thuộc vào khu vực trục Đông Nam TP. Đà Nẵng (phường Hòa Hải, quận Ngũ Hành Sơn).

Đây là nơi được Đà Nẵng quy hoạch sẽ trở thành trung tâm quận Ngũ Hành Sơn trong tương lai, có không gian thoáng đãng trống trải, quỹ đất lớn và có 4 trục đường giao thông chính lớn là tuyến Trần Đại Nghĩa - Lê Văn Hiến - Trường Sa - Võ Chí Công nhằm giảm đi áp lực về hạ tầng giao thông sau này.

Tính toán trước điều này, dự án FPT City Đà Nẵng đã tập trung xây dựng hoàn thiện đồng bộ các hạng mục hạ tầng giao thông, cảnh quan cây xanh công viên, hệ thống xử lý nước… cho khu đô thị trước khi tiến hành thi công và bàn giao công trình cho khách hàng.

“Đây là những tính toán có cơ sở của FPT và đơn vị tư vấn tổng thể dự án là Skidmore, Owings & Merrill (SOM – Hoa Kỳ), là sự đúc rút những kinh nghiệm từ những vấn đề nan giải của các đô thị lớn hiện nay đang gặp phải. Nếu các dự án lớn, trong đó có FPT City Đà Nẵng, nằm ngay tại khu vực trung tâm, nơi có mật độ hạ tầng lớn thì đến khi cư dân đã hình thành, áp lực giao thông tạo ra sẽ cực lớn và rất khó để xử lý.” ông Cường nói.

Kiến trúc sư Andrew Richard Fros, Công ty thiết kế Dark Horse Architect (Úc) - Kiến trúc sư thiết kế dự án Ariyana Resort & Suites Đà Nẵng đưa ra quan điểm, không gian đô thị phải được quy hoạch dựa trên mục đích sử dụng, vị trí và tính chất sử dụng rõ ràng. Khu đô thị phải là nơi tiện lợi và được đáp ứng đầy đủ các nhu cầu thiết yếu của mọi người.

“Tôi cho rằng TP. Đà Nẵng nên tập trung vào việc đầu tư, phát triển thêm các phố đi bộ, phố dành cho xe đạp, công viên cây xanh và các không gian mở, để mọi người thoải mái sử dụng, cũng như tạo ra cho du khách những trải nghiệm tốt nhất và ấn tượng nhất", kiến trúc sư Andrew Richard Fros góp ý.