Trong thời gian qua, việc xử lý nợ xấu đạt tiến độ khá nhanh, phần nhiều là do các NHTM sử dụng các giải pháp kỹ thuật nghiệp vụ là chính, ví dụ trích lập các khoản dự phòng rủi ro cho các khoản nợ xấu, cơ cấu lại nợ ...

Nhưng có thể  nói rằng dư địa cho những giải pháp kỹ thuật hay nội bộ sẽ ngày một thu hẹp, để sẽ đến giải pháp cuối cùng là phát mại tài sản, hoặc bán nợ, mới có thể làm sạch bảng tổng kết tài sản. Trong khi Đề án thành lập Công ty mua bán nợ để xử lý nợ xấu còn chờ phê duyệt, các NHTM cũng đã và đang tiến hành giải pháp phát mại tài sản để thu hồi nợ. Tuy nhiên, việc xử lý các tài sản thế chấp không dễ dàng, phải nói đúng là rất khó khăn, đặc biệt với tài sản thế chấp là bất động sản. Dư luận đang lo lắng có thể các tổ chức tín dụng (TCTD) sẽ trở thành tổng kho hàng tồn kho bất động sản, không bán được và đang giảm. giá hàng ngày.

Lượng bất động sản khổng lồ thế chấp tại các TCTD

Có thể nói cho đến nay, thế chấp tài sản, chủ yếu là BĐS, vẫn là đặc điểm lớn nhất của tín dụng ngân hàng Việt Nam. Một thống kê được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đưa ra, là vào thời điểm cuối tháng 10-2012, dư nợ có tài sản đảm bảo bằng BĐS khoảng 1,24 triệu tỷ đồng, chiếm 46,5% tổng dư nợ tín dụng cả nước. Cũng theo Ngân hàng Nhà nước, chỉ riêng tổng dư nợ cho vay BĐS khoảng 207.595 tỷ đồng, trong đó nợ xấu chiếm tỷ trọng 13,5% (bằng khoảng 28.000 tỷ đồng). Cũng phải nhìn thẳng vào sự thật để thấy, với thực trạng kinh tế này, số nợ xấu từ BĐS và thế chấp bằng BĐS sẽ càng ngày càng phình to.

Các khoản thế chấp bằng BĐS thường có các hình thức. Thế chấp nhà đất đã hoàn thành các thủ tục sở hữu, nghĩa là có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các chứng nhận quyền sở hữu các tài sản trên đất. Thế chấp quyền sử dụng đất, không kèm các tài sản trên đất. Thế chấp quyền thực hiện dự án trên đất. Thế chấp tài sản là các BĐS hình thành trên vốn vay.

Trên thực tế, mặc dù theo đúng các quy định pháp luật, tài sản thế chấp phải là tài sản hợp pháp của người vay, nhưng trong những năm qua, nhiều TCTD đã cho các dự án BĐS vay nhiều khoản tiền lớn ngay từ giai đoạn lập dự án, đền bù giải phóng mặt bằng, thế chấp bằng các BĐS thành phẩm của dự án, nghĩa là thế chấp bằng những tài sản chưa hề có trên đời này. Và khi thị trường BĐS đóng băng, các dự án không triển khai tiếp được, các TCTD sẽ gặp những khó khăn lớn khi thu hồi các khoản vay. Không phải chỉ vậy,    ngay các khoản thế chấp bằng tài sản thế chấp hợp pháp, các TCTD cũng không dễ thu hồi tài sản của mình.

Khó khăn trong việc bán tài sản thế chấp

Đối với mỗi loại BĐS thế chấp, đã có những quy định pháp luật để xử lý thu hồi tài sản thế chấp, phát mại, thu hồi tài sản cho vay. Nhưng thực tế, các ngân hàng và TCTD nói chung rất khó thu hồi được vốn cho vay qua việc thu hồi và phát mại BĐS. Trong khi Đề án thành lập Công ty mua bán nợ để xử lý nợ xấu còn chờ phê duyệt, các ngân hàng thương mại cũng đã và đang tiến hành giải pháp phát mại tài sản để thu hồi nợ.

Tuy nhiên, cái khó nhất trong phát mại tài sản là thời gian thực hiện các thủ tục pháp lý, kể từ lúc ngân hàng kiện ra tòa, cho đến khi tài sản được bán đấu giá thành công, thường bị kéo dài khá lâu. Thực tế cho thấy, thách thức đầu tiên mà ngân hàng thương mại phải đối mặt là sự bất hợp tác của “con nợ xấu” với tài sản thế chấp là BĐS.

Biểu hiện phổ biến là sự chây ỳ, cố tình kéo dài thời gian thực hiện thủ tục ký chuyển quyền sở hữu tài sản thế chấp cho chủ nợ. Vì thế, để tòa án mở được phiên tòa xử thành công án phát mại tài sản thường mất khá nhiều thời gian, có nhiều khi mất tới vài năm. Kế đến là việc định giá tài sản và đưa qua tổ chức bán đấu giá. Đây cũng là khâu chiếm nhiều thời gian cho các bước thủ tục như đăng báo thông tin, chọn địa điểm, tiếp nhận đối tượng tham gia… Tóm lại, có khi một khoản nợ xấu có tài sản thế chấp là BĐS, dù có “nguồn gốc pháp lý, giá trị thị trường, khả năng thanh khoản” đều tốt, nhưng phải mất vài năm mới xử lý phát mại xong.

Nguyên nhân của sự chậm trễ đến mức gây hại này thường không phải do phía các ngân hàng thương mại, cũng không do thiếu cơ sở pháp lý để giải quyết, mà là do cách thức xử lý của các chủ thể ngoài ngân hàng. Đó có phần là con nợ, như nói trên; có cả sự chậm trễ đến từ phía các cơ quan công quyền trong việc thực hiện các bước thủ tục. Cho nên có thể nói, trong phát mại BĐS thu nợ, thời gian kéo dài là khâu khó khăn nhất, gây thêm nhiều thiệt hại nhất mà ngân hàng thực sự cần sự hỗ trợ tháo gỡ của Chính phủ. Ngoài khó khăn về thủ tục hành chính và thời gian, việc bán tài sản thế chấp là BĐS tại thời điểm này còn gặp khó khăn về thị trường. Để lách các thủ tục hành chính, các khoản vay nhỏ, thế chấp bằng nhà đất, các ngân hàng hiện nay thường thỏa thuận với các con nợ về việc nhân viên ngân hàng đứng ra bán nhà giúp để thu hồi nợ. Có thể nói đến 60% các rao vặt bán nhà phố, đất ở tại TP Hồ Chí Minh là của các cán bộ ngân hàng đứng bán nhằm thu hồi nợ. Tuy nhiên, các giao dịch thành công chỉ đếm trên đầu ngón tay. Lý do đơn giản, tại thời điểm này rất ít người muốn mua nhà, kể cả người có nhu cầu nhà ở, mặc dù nhiều căn nhà giá bán đã thấp hơn định giá thế chấp.

Đối với các tài sản là các dự án đang thực hiện, việc thu hồi tài sản cho vay có thể nói khó như lên trời. Nguyên nhân là hầu hết các sản phẩm của dự án đều chưa hình thành, rất khó để đem bán. Một số dự án ngân hàng cùng chủ đầu tư liên kết để bán, dưới hình thức ngân hàng cho người mua căn hộ vay tiền để mua, thực chất là chuyển nợ từ chủ đầu tư sang người mua căn hộ. Tuy nhiên bán rất khó khăn vì thị trường đang đóng băng và lãi suất cho người mua nhà tại các dự án này vẫn cao ( trên 10%/năm). Một số hoạt động mua bán dự án cũng đã được thực hiện, nhưng số lượng rất ít và hầu hết đều trông vào vốn vay ngân hàng, thực chất vẫn chỉ là hành động chuyển pháp nhân vay. Một số chủ đầu tư các dự án hiện nay muốn chuyển dự án cho ngân hàng điều hành, hoặc chuyển vốn vay thành vốn đầu tư. Ý định này cũng khó thực hiện bởi ngân hàng cũng như các TCTD chỉ là các nhà đầu tư tài chính, họ không thể giỏi hơn các chủ đầu tư BĐS, mà chủ đầu tư BĐS còn thất bại thì ngân hàng nhảy vào không khéo lại xôi hỏng bỏng không. Mặt khác, cả chủ đầu tư và ngân hàng đều không muốn thanh lý dự án, bởi nếu thanh lý dự án sẽ phát sinh số lỗ khổng lồ, không thể giải trình với các cổ đông được. Vì vậy tốt nhất cứ để đấy, ăn vạ chờ…

Ngân hàng sẽ thành tổng kho hàng tồn BĐS

Như vậy, chúng ta có thể thấy, mặc dù lượng tài sản thế chấp bằng BĐS khổng lồ, nhưng để biến khối tài sản này thành tiền để đưa vào vòng quay vốn là điều bất khả thi trong thời gian tới. Tuy nhiên với lộ trình giải quyết nợ xấu, việc thanh lý tài sản thế chấp là BĐS bắt buộc sẽ diễn ra. Lúc đó theo một số chuyên gia sẽ có hai khả năng.

Một là BĐS sẽ ào ra thị trường với giá cực thấp vì mục tiêu của các ngân hàng chỉ là thu hồi vốn vay, cắt lỗ. Các chủ đầu tư lúc đó không còn liên quan tới giá vì nguyên tắc họ đã trả nợ bằng tài sản thế chấp. Với khối lượng thế chấp lên đến 1,5 triệu tỷ đồng, chắc chắn thị trường khó có thể chấp nhận. Một cuộc khủng hoảng thừa lớn sẽ xảy ra.

Khả năng thứ hai, do ngân hàng không thể phát mại tài sản thế chấp là BĐS thấp quá nhiều so với vốn vay và cần duy trì giá trị tài sản trên sổ sách, lúc đó các ngân hàng cũng như các TCTD sẽ thành tổng kho hàng tồn BĐS. Hàng chục nghìn BĐS sẽ thuộc sở hữu ngân hàng và chi phí bảo tồn, duy tu sửa chữa khối tài sản này sẽ ngốn hết lợi nhuận, mặt khác, hàng triệu tỷ đồng cũng nằm chết tại đó trong khi lãi huy động vẫn phải trả cho người gửi tiền, vốn dành cho sản xuất kinh doanh không có.

Ở bất kỳ khả năng nào, người chịu thiệt thòi nhất vẫn là các TCTD. Bài học về cho vay bừa bãi của những năm qua vẫn chưa thể trả xong trong thời gian vài năm tới.