Đầu tư căn hộ cao cấp có thể cho lợi nhuận lớn hơn là lý do chính khiến nhiều doanh nghiệp đồng loạt quay trở lại với phân khúc này, trong khi lượng hàng tồn vẫn còn đáng kể.

Trong một báo cáo về tình hình thị trường bất động sản quý III mới phát hành, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) dành phần lớn để nói về phân khúc căn hộ cao cấp. Tổ chức này cho biết, hiện trên thị trường bất động sản nguồn cung căn hộ cấp cao chiếm một phần ba tổng số mở bán. Xét về số lượng căn hộ giao dịch được ở nhóm này cũng đạt mức kỷ lục trong vòng 3 năm qua.

Từ đầu năm đến nay, tại Hà Nội, hàng nghìn căn hộ cao cấp thuộc các dự án như Times City Park Hill, Goldmark City, Sun Square, Imperia Garden, Hà Nội Landmark 51... Với các dự án này, hầu hết doanh nghiệp đều chưa bán hết sản phẩm.

Trong những tháng cuối năm, nguồn cung căn hộ ở phân khúc này rất lớn với hàng chục dự án. MBLand sẽ tung 800 căn tại dự án ở Mỹ Đình và Trung Kính, Hải Đăng dự kiến đưa ra hơn 1.600 căn từ HD Mon City, gần 500 căn của FLC Twin tại Cầu Giấy và 500 căn hộ khác tại Quảng An của Tân Hoàng Minh...

Bên cạnh những dự án chắc chắn sẽ ra mắt trong các tháng cuối năm nêu trên, trong tương lai gần, phân khúc này sẽ đón nhận thêm hàng nghìn căn khác thuộc dự án thành phố Xanh Cầu Diễn và Star City Centre thuộc khu Đông Nam Trần Duy Hưng vừa được Vingroup mua lại.

Số liệu từ VNREA cùng nhiều tổ chức nghiên cứu khác như CBRE, Savills Việt Nam đều cho thấy thanh khoản ở phân khúc căn hộ cao cấp liên tục tăng từ đầu năm đến nay, đạt khoảng gần 30% tổng số giao dịch. Tuy nhiên, VNREA thừa nhận, số căn hộ cao cấp vẫn còn một lượng hàng tồn đáng kể. Trong khi đó, thị trường vẫn ghi nhận sự ra đời của nhiều dự án cao cấp tại Hà Nội cũng như việc tái khởi động những dự án đóng băng trước đây. Nguyên nhân của tình trạng này theo Hiệp hội là vì phân khúc này thường gắn với các vị trí đắc địa, đem lại lợi nhuận cao hơn cho các chủ đầu tư.

Trong báo cáo về tình hình kinh tế gần đây do Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR) công bố, nhóm nghiên cứu cũng đưa ra khuyến nghị cần thận trọng với sự tăng trưởng của thị trường bất động sản và ngăn ngừa sự hình thành bong bóng bất động sản có tính chu kỳ.

“Tín dụng cho bất động sản đang có xu hướng tăng cao, các giao dịch đang tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và mặt bằng giá có xu hướng tăng gây lo ngại về sự phát triển bền vững của thị trường. Chúng tôi cho rằng, khi thị trường đã phục hồi, cần điều chỉnh lại chủ trương khuyến khích cho vay bất động sản”, nhóm chuyên gia thuộc VEPR khuyến nghị.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Dầu khí toàn cầu (GP Invest) cũng cho rằng, việc phân khúc cao cấp đang tăng nhanh và liệu có xảy ra tình trạng dư nguồn cung ở phân khúc này hay không cũng là một câu hỏi mà các chủ đầu tư phải cân nhắc.

"Bài học về giai đoạn khủng hoảng vừa qua vẫn còn nguyên tính thời sự. Do đó, chiến lược đầu tư cần phải được xem xét kỹ lưỡng", ông Hiệp nói.

Cũng theo chuyên gia này, hiện nay, hướng đầu tư của các doanh nghiêp hiện nay đã có sự chuyển dịch. Nếu như trước đây, căn hộ cao cấp đa số có diện tích lớn thì nay được chia nhỏ hơn và hợp túi tiền của nhiều người.

Đồng tình với quan điểm này, ông Trần Ngọc Quang, Tổng Thư ký VNREA cho rằng hiện nay, nhiều dự án cao cấp nhưng cơ cấu căn hộ phong phú hơn rất nhiều. Quy mô căn hộ có loại chỉ 70m2, 90m2...

"Các chủ đầu tư đã thông thái hơn và có những điều chỉnh đa dạng hóa sản phẩm. Trước đây nếu căn hộ cao cấp thì phải từ 3 tỷ đồng trở lên nhưng hiện nay chỉ khoảng 2-3 tỷ đồng vì nhà nhỏ hơn", ông Quang nói.

Cũng theo Tổng thư ký VNREA, đơn vị đang làm một thống kê cụ thể hơn về thời điểm các dự án được khởi công và hoàn thành để có những đánh giá chính xác về cung - cầu dựa trên thời điểm phân bố hàng hóa. "Nếu các sản phẩm cao cấp được tung ra với số lượng hợp lý thì sẽ không có chuyện bội cung vì thực tế nhu cầu nhà ở hiện nay tại Hà Nội vẫn rất lớn", ông Quang nói.

Về diễn biến giá cả ở phân khúc này, các chuyên gia đều cho rằng sẽ vẫn tăng nhưng ở mức hợp lý hơn vì nguồn cung dồi dào, người mua cũng dễ dàng hơn trong việc tiếp cận sản phẩm từ chủ đầu tư. Tuy nhiên, hiện nay việc phân cấp hạng căn hộ chưa có quy định rõ ràng, do đó thực chất nhiều dự án được quảng cáo là cao cấp nhưng vẫn không đáp ứng được các tiêu chí chất lượng.

"Cần phải xây dựng một bộ tiêu chuẩn này giống như xếp hạng khách sạn để đảm bảo khi dự án hoàn thành sẽ có đầy đủ các chỉ tiêu đó như vị trí, hạ tầng, nội thất.... Còn trên thị trường hiện nay, căn hộ cao cấp hay bình dân chủ yếu do chủ đầu tư quảng cáo hoặc người mua nhận định theo cảm tính dựa trên giá bán. Khi xây dựng xong có thể không được như ý", ông Hiệp cho hay.