Nhiều người mua nhà đang có tâm lý chờ quy định bảo lãnh ngân hàng đối với các dự án rồi mới quyết định “mở két”.

LTS: Từ ngày 1-7, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực thi hành với rất nhiều điểm mới tiến bộ so với luật cũ. Tiêu biểu như mở rộng cửa cho Việt kiều, người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam; quyền lợi người mua nhà sẽ an toàn hơn nhờ có ngân hàng bảo lãnh…

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng vẫn còn những quy định trong luật này có thể gây khó khăn cho thị trường bất động sản vốn chưa thể phục hồi như trước đây.

Ông Nguyễn Tiến Minh ở quận 3, TP.HCM cho biết dự định mua căn hộ từ đầu năm nhưng cuối cùng quyết chờ sau ngày 1-7, khi Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) có hiệu lực mới mua.

Luật này quy định chủ đầu tư BĐStrước khi bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh trách nhiệm đối với người mua nhà. Trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết, ngân hàng sẽ thay mặt chủ đầu tư bồi thường cho người mua.

Ngăn chặn bán nhà trên giấy

Ông Minh chia sẻ: “Mấy ngày hôm nay, tôi và người nhà theo dõi sát thông tin trên các báo, truyền hình về quy định trên. Tôi thấy quy định như vậy là cần thiết để bảo vệ người tiêu dùng và loại trừ những doanh nghiệp (DN) BĐS không đủ năng lực. Điều này giúp người dân tránh được việc mua phải những dự án chậm giao nhà theo cam kết và tránh được tình trạng đóng tiền rồi mà DN không giao nhà hoặc lừa đảo kiểu một căn hộ bán cho nhiều người; ngăn chặn tình trạng bán nhà trên giấy khiến người mua nhà rơi vào cảnh tiền mất, tật mang”.

Tuy vậy, quy định này, theo ý kiến một số chuyên gia, sẽ làm phát sinh thêm chi phí mới trong cơ cấu giá thành BĐS mà người mua nhà có thể phải gánh chịu.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), nhận định quy định trên hạn chế rủi ro, gia tăng niềm tin và bảo vệ quyền lợi chính đáng cho người mua nhà. Song theo quy định, nếu muốn được ngân hàng cam kết bảo lãnh có giá trị (ví dụ 100 tỉ đồng) thì hầu hết các ngân hàng đều yêu cầu chủ đầu tư phải có 100 tỉ đồng ký quỹ vào ngân hàng. Trường hợp không có 100 tỉ đồng tiền mặt, chủ đầu tư phải có tài sản giá trị gấp khoảng 1,3 lần để làm tài sản bảo đảm thay thế; chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh khoảng 2%/năm, tương đương với khoảng 2 tỉ đồng/năm.

“Nếu áp dụng như trên sẽ phát sinh chi phí do phải ký quỹ (hoặc tài sản bảo đảm) và phí bảo lãnh. Chủ đầu tư sẽ tính khoản này vào giá bán, giá thuê mua nhà hình thành trong tương lai mà người tiêu dùng phải trả khi mua, thuê mua nhà” - ông Châu phân tích.

Nên linh hoạt bảo lãnh

Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Chi nhánh TP.HCM, cho rằng có thể khi thực hiện bảo lãnh, giá nhà sẽ tăng do chủ đầu tư đưa vào giá thành. Có điều hiện nay phí bảo lãnh ở các ngân hàng đang rất cạnh tranh. Tùy vào uy tín của khách hàng mà phí bảo lãnh 0,6%-2%/năm.

“Khoản phí này không lớn và điều quan trọng là người mua được bảo vệ quyền lợi” - ông Minh khẳng định.

Một số ý kiến khác cũng cho rằng việc bảo lãnh đem lại lợi ích lớn cho người mua nhà, đồng thời cũng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án hiệu quả bán được hàng nhanh, giảm tồn kho. Và khi bán được hàng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án BĐS triển khai nhanh hơn, từ đó giúp ngân hàng thu nợ thuận lợi hơn.

Thế nhưng đại diện một số DN vẫn cho rằng thay vì bảo lãnh cho cả dự án trị giá hàng ngàn tỉ đồng thì có thể nghiên cứu giải pháp bảo lãnh từng căn hộ. “Ví dụ, khi một căn hộ được bán ra ngân hàng, chủ đầu tư và khách hàng sẽ ký bảo lãnh ba bên. Như vậy vừa giảm phí cho DN, bảo vệ được khách hàng vừa giảm rủi ro cho ngân hàng” - ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, đề nghị.

Cũng có kiến đề nghị NHNN nên cho phép các ngân hàng thương mại được thực hiện bảo lãnh cho các chủ đầu tư dự án BĐS có uy tín thương hiệu; có năng lực, đang triển khai thực hiện dự án đúng kế hoạch, tiến độ chỉ phải trả phí bảo lãnh, không phải thực hiện ký quỹ, không cần phải có tài sản bảo đảm.

Được thanh toán nhiều lần

Luật Kinh doanh BĐS quy định việc thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần. Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng BĐS nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng…

Nên cho bảo hiểm tham gia

Tôi kiến nghị Chính phủ, NHNN, Bộ Tài chính thí điểm cho phép các công ty bảo hiểm có uy tín thương hiệu, có năng lực (danh sách do cơ quan có thẩm quyền công bố) thực hiện bảo lãnh theo phương thức bảo hiểm rủi ro trong giao kết hợp đồng bán, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai.

Các công ty bảo hiểm hiện nay đang hoạt động theo phương thức chỉ thu phí bảo hiểm, không yêu cầu ký quỹ hoặc tài sản thế chấp. Do vậy sẽ làm giảm nhẹ gánh nặng cho chủ đầu tư dự án và người tiêu dùng khi mua, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai.

Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch HoREA