Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) năm 2014 sẽ có hiệu lực từ 1/7/2015 kỳ vọng sẽ tạo cho người mua nhà thêm nhiều lựa chọn, góp phần thanh lọc các sàn giao dịch BĐS không đủ năng lực, đồng thời “bảo hiểm” cho người mua nhà.

Người dân có nhiều lựa chọn

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA), cho rằng quy định cũ bắt buộc giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch là chưa hợp lý vì khi thực hiện, chủ đầu tư phải chịu chi phí tương đương 2% doanh thu. “Sàn giao dịch BĐS nên chỉ là một kênh lựa chọn của khách hàng trong giao dịch bên cạnh những kênh lựa chọn khác như nhà môi giới, luật sư, công chứng… Luật mới đã không quy định giao dịch BĐS bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch là thay đổi rất đúng đắn. Với quy định này, sàn giao dịch BĐS vẫn hoạt động hiệu quả vì những sàn giao dịch BĐS có uy tín vẫn là một địa chỉ tin cậy được chủ đầu tư và khách hàng lựa chọn”, ông Châu cho biết.

Theo báo cáo từ Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), tính đến cuối năm 2014, cả nước có trên 1.000 sàn giao dịch BĐS và khoảng 30.000 người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá BĐS. Điều đáng quan tâm chỉ 50% trong số đó đang hoạt động thật sự, còn lại hoạt động cho có hoặc không hiệu quả. Riêng số lượng sàn có năng lực làm ăn hiệu quả, có thương hiệu uy tín thì chỉ còn khoảng 50 sàn trên thị trường.

Theo ông Lê Tiến Vũ, Phó Tổng giám đốc Incomreal, việc bỏ quy định giao dịch BĐS qua sàn sẽ giúp “thanh lọc” những sàn giao dịch yếu kém, thế nhưng việc giao dịch qua sàn hiện vẫn cần thiết. “Chủ đầu tư khi tự bán hàng họ chỉ có một nguồn đối tượng khách hàng nhất định, trong khi sàn giao dịch đã sẵn lượng khách hàng lớn. Chủ đầu tư chỉ mạnh về phát triển, xây dựng dự án sẽ rất khó có phương án xử lý các vấn đề liên quan đến bán hàng. Chi phí chủ đầu tư bỏ ra để bán hàng còn cao hơn nhiều so với thuê sàn bán, hiệu quả không bằng. Chưa kể phải tốn chi phí quảng bá mạnh hơn vì khách hàng nhiều năm nay đã quen với tên tuổi các sàn. Vì thế hoạt động của các sàn giao dịch BĐS trong vai trò hỗ trợ kinh doanh BĐS là cần thiết”, ông Vũ nhấn mạnh.

Trước những ý kiến lo ngại khi bỏ quy định giao dịch qua sàn, thị trường dễ “loạn” sẽ rất dễ dẫn đến tình trạng làm giá, đầu cơ… nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS cho hay các vấn đề trên thuộc về câu chuyện quản lý, chứ không phụ thuộc vào giao dịch. Cơ quan quản lý cần siết chặt quản lý các sàn bằng hoạt động tăng cường kiểm tra, qua đó sàng lọc các sàn đủ điều kiện hoạt động bằng quy định đánh giá tiêu chuẩn. Sau đó, lập danh sách các sàn, công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng về những sàn đáng tin cậy, đủ tiêu chuẩn hoạt động làm cơ sở cho người dân đến tìm hiểu thông tin. Cuối cùng, quyền lựa chọn thuộc về người mua nhà.

“Bảo hiểm” cho người mua nhà

Theo khoản 1 điều 56, Luật Kinh doanh BĐS 2014, chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Theo nhận định của các chuyên gia trong ngành, chế định này có ưu điểm là bảo vệ tuyệt đối, không để xảy ra rủi ro cho người tiêu dùng khi mua BĐS hình thành trong tương lai. Bởi rút kinh nghiệm từ thực tế hiện nay, nhiều dự án BĐS chậm tiến độ, thậm chí là bỏ hoang nhưng chủ đầu tư vẫn “bình chân như vại” khiến người mua nhà thiệt hại nặng.

“Thực tế, đã có nhiều trường hợp chủ dự án ký hợp đồng để lấy tiền nhưng không bàn giao được nhà, kéo dài thời gian cho nên mới có việc ngân hàng bảo lãnh việc thực hiện hợp đồng giao nhà cho người mua nhà. Khách hàng sẽ hưởng lợi vì dù chủ dự án không thực hiện được thì đã có ngân hàng thực hiện hợp đồng”, ông Hồ Ngọc Kính, Giám đốc Công ty CP thương mại dịch vụ nhà VinaHome nhận định.

Theo ông Kính, vấn đề dư luận đang quan tâm là chủ dự án mua bảo lãnh của ngân hàng để thực hiện nghĩa vụ, chắc chắn sẽ phải trả thêm chi phí và như vậy chi phí cho căn nhà, giá nhà sẽ bị đội lên. “Mỗi năm chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh khoảng 2%/năm và để hạch toán chi phí này chắc chắn chủ đầu tư sẽ tính vào giá bán căn hộ mà người tiêu dùng phải trả khi mua nhà. Tuy nhiên theo tôi, để lựa chọn giữa rủi ro và việc đảm bảo được tiến độ, tài chính khi mua nhà… người dân bỏ thêm một ít kinh phí trả thêm tiền cho phí bảo lãnh tài chính của ngân hàng để chủ dự án thực hiện được nghĩa vụ của mình, cộng thêm vào giá nhà là chuyện hợp lý. Điều nhiều người trong cuộc lo lắng là các nhà đầu tư, doanh nghiệp BĐS có chấp hành nghiêm quy định này hay không”, ông Kính nói thêm.

Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu cho biết, hiện HoREA đã kiến nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng xem xét sửa đổi chế định này theo hướng “Khi người mua, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai có yêu cầu thì chủ đầu tư dự án phải thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính với khách hàng khi không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết…” chứ không nên bắt buộc các doanh nghiệp đều thực hiện.