Với việc nhiều dự án đã và sắp hoàn thành đồng loạt chào bán với mức giá phù hợp, người có nhu cầu mua để ở và cho thuê lại đã bắt đầu “xuống tiền”.

Thị trường của người có nhu cầu thực

Trong báo cáo về thị trường bất động sản Việt Nam, Công ty Tư vấn bất động sản Cushman & Wakefield nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam hiện vẫn trong xu hướng suy thoái. Giới đầu cơ không còn đầu tư, các phân khúc chỉ còn lại những khách hàng có nhu cầu mua/thuê để sử dụng.

Tương tự, báo cáo về thị trường bất động sản quý II/2013 của Công ty CBRE cũng cho biết, phân khúc được quan tâm nhiều nhất là căn hộ và khách hàng chủ yếu là những người có nhu cầu để ở hoặc các nhà đầu tư dài hạn tìm kiếm tiềm năng cho thuê, hơn là tìm kiếm cơ hội tăng giá như thời gian trước. Trong đó, phân khúc thị trường mua để cho thuê tiếp tục là điểm sáng. Chủ dự án và người mua tại các tòa nhà chung cư đang tìm cách cho thuê các căn hộ. Một số khách sạn cũng cân nhắc việc chuyển đổi một phần khách sạn thành căn hộ dịch vụ.

Đồng tình với nhận định trên, ông Jonathan Tizzard, tân Giám đốc Bộ phận Định giá và nghiên cứu thị trường của Cushman & Wakefield Việt Nam cũng cho rằng, thị trường căn hộ dịch vụ chứng kiến sự tăng nhẹ về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy khá cao trong quý II/2013. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ dịch vụ dự báo sẽ tăng mạnh và có thể dẫn đến tình trạng dư cung do xu hướng chuyển đổi căn hộ bán thành căn hộ dịch vụ trong thời gian gần đây.

Cũng trong báo cáo vừa công bố, CBRE cho biết, khảo sát thị trường cho thấy, niềm tin vào thị trường đang có dấu hiệu hồi phục. Số khách hàng quan tâm đầu tư vào bất động sản và chứng khoán đang tăng lên, tuy nhiên, hầu hết người mua vẫn đang rất thận trọng.

Tại phân khúc đất nền dự án, CBRE ghi nhận, tại thời điểm này, khi tình hình kinh tế vẫn chưa có nhiều dấu hiệu khả quan, thì các nhà đầu tư chưa thực sự quan tâm đến phân khúc này vì vốn đầu tư ban đầu rất cao, trong khi giá thị trường vẫn đang trên đà giảm và tính thanh khoản thấp.


Đối với phân khúc thị trường văn phòng cho thuê, CBRE cho biết, trong quý II/2013, phân khúc hạng A ghi nhận mức giảm nhẹ giá chào thuê khoảng 1%, trong khi hạng B tiếp tục xu hướng giảm giá từ quý trước với mức giảm 10%.

Lý giải nguyên nhân, CBRE cho rằng, cắt giảm chi phí vẫn là nhân tố quan trọng nhất trong quá trình ra quyết định, tiếp đến là các yếu tố về chất lượng xây dựng công trình, dịch vụ quản lý và các dịch vụ tiện ích đi kèm. Các điều kiện an ninh, an toàn của tòa nhà ngày càng trở nên quan trọng không những với khách thuê nước ngoài, mà còn với cả khách thuê trong nước.

Trong khi đó, theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong quý II/2013, thị trường bán lẻ Hà Nội có tổng nguồn cung đạt khoảng 757.400 m2 đến từ 140 dự án. Tổng diện tích bán lẻ giảm nhẹ 0,8% theo quý, nhưng tăng 16% theo năm.

Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng phòng Nghiên cứu của Savills Việt Nam cho biết, trong quý này có 5 dự án mới đi vào hoạt động, trong đó có 4 dự án là các siêu thị điện máy tại các quận Đống Đa, Hai Bà Trưng, Từ Liêm, Hà Đông và một siêu thị tại quận Thanh Xuân. Tuy nhiên, có 4 dự án gồm 1 trung tâm thương mại tại quận Hoàn Kiếm, 2 siêu thị điện máy tại quận Ba Đình, Hà Đông và một siêu thị tại quận Đống Đa đóng cửa trong quý này. Công suất trung bình toàn thị trường đạt khoảng 87%, giảm 2% theo quý và 10% theo năm. Công suất của toàn thị trường vẫn tiếp tục có xu hướng giảm từ quý II/2012.

Thanh khoản được cải thiện

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Thái Minh Quang cho biết, giao dịch ở một số phân khúc trên thị trường hiện đã được cải thiện hơn thời điểm đầu năm. Đối với phân khúc căn hộ, giá giảm chỉ là một phần trong nhiều nguyên nhân khiến khách hàng quay lại giao dịch nhiều hơn.

Ông Giang cho biết, khách hàng hiện nay chủ yếu là người có nhu cầu ở thực, vì vậy, ngoài giá rẻ, họ còn quan tâm nhiều hơn đến tiến độ dự án, thời điểm bàn giao nhà. Tiếp đến là vị trí dự án, kết nối hạ tầng… cũng được tìm hiểu kỹ lưỡng.

Nhận định về phân khúc nhà ở xã hội và nhà thu nhập thấp, ông Giang và nhiều giám đốc sàn giao dịch bất động sản khác đều nhận định, hiện chưa có chuyển biến gì nhiều, bởi không có nhiều sản phẩm để giao dịch. Đại diện các sàn giao dịch đều xác định, đây là phân khúc chủ đạo của thị trường trong vài năm tới, nhưng cũng tỏ ra nghi ngờ sự hấp dẫn do việc đầu tư dự án nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội ồ ạt như hiện nay.

Dẫn chứng việc nhiều căn hộ xã hội tại 1 dự án đang rất khó bán tại Hà Nội, lãnh đạo nhiều sàn cho rằng, vì vị trí không phù hợp, giá cả lại cũng chỉ “sêm sêm” với nhà ở thương mại giá rẻ đang được chào bán trên thị trường, nên tương lai của phân khúc nhà ở xã hội chưa thể nói là rất hấp dẫn.

Đối với phân khúc đất nền dự án, ông Lê Ngọc Quỳnh, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản 24h.net cho biết, khoảng giá từ 2 - 4 tỷ đồng đã có nhà vào ở ngay được, đồng thời, dự án đã có kết nối hạ tầng vẫn đang được nhiều người tìm mua.

“Trong khi nhiều người còn đang chờ giá giảm nữa thì cũng có người đã bắt đầu “xuống tiền” mua nhà ở ngay, tuy số lượng không nhiều”, vị này nói và cho biết, cũng không nhiều dự án tại Hà Nội đáp ứng được những yêu cầu khắt khe của người mua hiện nay.

Trong khi giao dịch sản phẩm trên thị trường chưa có dấu hiệu sôi động rõ ràng thì hoạt động mua bán, sáp nhập dự án lại đang có xu hướng thành công nhiều hơn trước. Trao đổi với phóng viên, ông Phan Xuân Cần, Giám đốc Công ty Sohovietnam cho biết, vừa môi giới thành công một dự án bất động sản trị giá hơn 10 triệu USD. Theo ông Cần, đến thời điểm này, do sức ép ngày một tăng, nên phía chào bán dự án cũng đã rất thiện chí đàm phán. Giá cả đưa ra thường sát với thực tế nên bên mua dễ chấp nhận hơn.

“Tại Hà Nội, hiện có khoảng 10% tổng số dự án bất động sản muốn bán, trong đó có khoảng 3% dự án là có đủ điều kiện cũng như sự hấp dẫn để giao dịch thành công”, ông Cần nói và cho biết, xu hướng này sẽ còn tăng trong thời gian tới, bởi nhiều chủ đầu tư đã không còn đường lùi.