Từ thực tế và các số liệu thống kê cho thấy, nhu cầu về nhà ở xã hội hiện vẫn còn rất lớn. Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, trong số những người có nhu cầu về nhà ở có đến 80% người dân không đủ khả năng tự mình chi trả theo cơ chế thị trường. Trước chủ trương chuyển đổi công năng từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội tạo điều kiện cho dân nghèo có nơi ở đang là mối quan tâm của nhiều người.

Vấn đề đặt ra, người dân có được hưởng “trái ngọt” từ chủ trương trên hay chỉ để cứu cánh của các doanh nghiệp bất động sản khó khăn tài chính với những dự án đang “giậm chân tại chỗ”…

Lật tẩy chiêu trò “găm đất” của doanh nghiệp

Theo đánh giá của giới chuyên gia, thị trường nhà ở xã hội vẫn đang tồn tại nhiều vướng mắc cần tháo gỡ. Trong khoảng 2 năm trở lại đây, khi thị trường bất động sản nguội lạnh, hàng loạt doanh nghiệp đã xin chuyển đổi sang nhà ở xã hội theo Thông tư 02/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng. Đây được coi là “nước cờ” thức thời, bởi, nếu được chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, chủ đầu tư dự án sẽ được hưởng nhiều ưu đãi của Nhà nước.

Thế nhưng, tại các thành phố lớn lại đang xuất hiện trào lưu “xin” hưởng ưu đãi này. Thậm chí, không ít dự án dù đã được chấp thuận chuyển đổi, thoát khỏi cảnh “đắp chiếu” song lại đang triển khai với tốc độ “rùa bò”.

Một trong những ví dụ điển hình cho kịch bản trên là Dự án AZ Thăng Long nằm trên trục Quốc lộ 32. Đây là một trong các dự án đã được TP Hà Nội đồng ý chuyển từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Khi là nhà ở thương mại, dự án nổi tiếng vì chây ỳ tiến độ. Tưởng sẽ được “thay máu” khi đón luồng gió mới, nào ngờ, dù đã được chấp thuận chuyển đổi từ tháng 1/2014, đến nay dự án vẫn gần như “án binh bất động”…

Mới đây nhất, UBND TP Hà Nội đã phải phát đi “tối hậu thư” cảnh báo sẽ kiên quyết thu hồi các dự án nhà ở xã hội “giậm chân tại chỗ”.

Các chuyên gia cũng nhận định, chủ trương chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội là vô cùng cần thiết trong giai đoạn giá nhà vẫn cao chót vót, thế nhưng câu chuyện áp dụng thế nào lại là vấn đề đáng bàn. Người dân hay chủ đầu tư được hưởng lợi vẫn là chủ đề gây tranh cãi.

Trò chuyện với PV, cựu lãnh đạo một doanh nghiệp từng đi tiên phong trong phát triển nhà thu nhập thấp đã thẳng thắn thừa nhận, nhà ở xã hội là cứu cánh cho doanh nghiệp. Bản chất các dự án xin chuyển đổi là không đủ khả năng triển khai khi thị trường đóng băng. Thế nên, mục đích sâu xa của việc chuyển đổi là có lợi cho doanh nghiệp, “cứu” những chủ đầu tư đang “chết mòn”.

Khi được tham vấn, nhiều chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, động thái xin chuyển đổi sau đó “ngâm” dự án của chủ đầu tư chính là chiêu trò “găm đất”. Đây có thể là chiêu giữ đất đợi thị trường ấm lại chuyển từ nhà thu nhập thấp sang nhà thương mại để kiếm lời. Do đó, nếu năng lực của doanh nghiệp yếu kém thì dù đã được hưởng hàng loạt ưu đãi khi chuyển đổi như được miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế VAT, vay vốn ưu đãi… dự án vẫn khó hồi sinh…

Thực tế không như mơ...

Năm 2015 trong khu vực đô thị, cả nước có khoảng trên 1,74 triệu người có khó khăn về nhà ở (diện tích bình quân dưới 5m2/người) và trên 1,7 triệu công nhân có nhu cầu chỗ ở ổn định. Như vậy, ước tính để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp cần phải xây dựng khoảng 700.000 căn hộ.

Theo tính toán của ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, toàn quốc hiện nay mới có hơn dự án nhà ở xã hội được triển khai xây dựng, với quy mô 68.500 căn hộ. Riêng TP Hồ Chí Minh mỗi năm đã cần thêm khoảng 67.000 căn hộ.

Trò chuyện với PV, ông Đực thẳng thắn thừa nhận, ở TP HCM rất ít dự án nhà ở xã hội, chủ yếu là nhà ở thương mại giá rẻ. Thế nhưng, những căn hộ loại này lại bán đắt như… tôm tươi. Thế mới hay, không nhất thiết phải đầu tư nhà ở xã hội, chỉ cần nhà giá rẻ là người mua sẽ hào hứng.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, hiện nay nhà đầu tư thứ cấp đang rất hồ hởi với những dự án nhà giá rẻ. Đích đến cũng được chọn lọc khắt khe hơn trước, họ chỉ nhắm vào những dự án uy tín, hạ tầng tiện ích đồng bộ… nhằm bảo toàn vốn và dễ thanh khoản ngay khi thị trường có sóng. Thậm chí, với nhiều nhà đầu tư, trong giai đoạn thị trường chưa có nhiều thay đổi về giá thì căn hộ hoàn toàn có thể cho nguồn thu từ cho thuê.

“Điều quan trọng là doanh nghiệp “ăn” ít đi và vì người dân”, ông Đực nói.

Bình luận về mong ước “an cư lạc nghiệp” của người dân, ông Đực thẳng thắn: “Trên thực tế, giá thành một căn hộ hiện nay vẫn ở mức quá cao so với thu nhập của người dân. Diện tích căn hộ thường vượt quá khả năng chi trả của người dân nên mơ ước có một căn hộ là khó khăn trong tình hình hiện nay”.

Chuyên gia này tính toán, trong khi quy định căn hộ phải từ 45m2, tính giá thấp nhất cũng 15 triệu đồng/m2, tính ra đã 600 triệu đồng một căn hộ. Hơn nữa, vấn đề mua trả góp cũng vô cùng nan giải. Khách hàng phải trả trước 20%, còn lại vay ngân hàng, nhưng với lãi suất như hiện nay, với số tiền vay 400 triệu đồng, riêng tiền lãi cũng đến vài triệu đồng/tháng.

Một trong những nút “tắc” mà cả người dân và doanh nghiệp gặp phải chính là tiếp cận vốn vay. Từng được kỳ vọng là “tiên dược” cho các dự án nhà ở xã hội, thế nhưng gói hỗ trợ 30.000 tỉ lại không thực sự “đẹp như mơ”.

Trao đổi với PV, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM nhận định, ngay cả khi gói 30.000 tỉ đồng đi vào thực tế vẫn rất ít người có thể tiếp cận được. Theo dự kiến, đến tháng 6-2016 sẽ kết thúc gói này nhưng đến nay mới giải ngân được hơn 15%. Ông Châu tính toán, như vậy là chậm và không đạt như kỳ vọng.

Theo quan điểm của ông Lê Hoàng Châu, gói 30.000 tỉ nhắm đến ba mục tiêu: Giải quyết hàng tồn kho, giải quyết nợ xấu của thị trường bất động sản và tạo điều kiện cho người thu nhập thấp ở đô thị mua nhà ở. Cho đến nay cả ba mục tiêu trên đều chưa thực hiện được. Nhà nước cũng đã mở hơn để người dân, doanh nghiệp có điều kiện tiếp cận, nhiều ngân hàng cũng tham gia vào gói hỗ trợ này nhưng vẫn tắc. Tưởng rằng, việc người dân được thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai sẽ giúp họ dễ dàng vay vốn hơn, nhưng phía ngân hàng lại yêu cầu phải chứng minh thu nhập.

Trong khi đó, điều kiện ban đầu là phải có 20% giá trị ngôi nhà, cộng với giá trị ngôi nhà trong tương lai đã lớn hơn nhiều lần số tiền 80% vay ngân hàng.

Ở góc nhìn khác, TS Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng: Những dự án nhà ở thương mại “ế” không bán được sẽ sinh ra nợ xấu ngân hàng, làm cho đồng tiền bị ách tắc... Nếu cứ để phân khúc nhà ở giá cao thì người dân không thể mua được. Chuyển đổi sang nhà xã hội là chủ trương hợp lý nhưng việc chuyển đổi cần phải có điều tra, nghiên cứu. Nhà rẻ mà xa nơi làm việc thì chẳng khác nào mua nhà giá cao. Khi khảo sát thị trường, nếu dự án nào thực sự người dân có nhu cầu thì mới chuyển đổi. Không nên chuyển đổi ào ào. Tôi chưa thấy có bất cứ cuộc khảo sát, điều tra nào một cách nghiêm túc.

“Người thu nhập thấp cần nhà ở chứ không phải nhà ở thuộc sở hữu của mình. Điều đáng nói hầu như không có nhà ở giá rẻ cho thuê. Bởi vậy, cần quan tâm đến người thu nhập thấp để họ có nhà ở mà mức chi phí không lớn, phù hợp mới mức thu nhập.