Từ 1-7, các tổ chức công chứng và văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã từ chối xác nhận giao dịch đối với nhà, đất có các loại giấy tờ hợp lệ (“giấy trắng”) nhưng không hợp pháp.

Ông Từ Dương Tuấn

Trả lời thắc mắc của nhiều bạn đọc về chuyện này, ông Phạm Ngọc Liên, giám đốc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất TP.HCM, giải thích:

- Theo nghị định 84 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003, các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (QSDĐ) hợp lệ được cấp theo những quy định trước Luật đất đai năm 1993 (“giấy trắng”) chỉ được giao dịch đến ngày 31-12-2007.

Từ ngày 1-1-2008, các giao dịch như thừa kế, chuyển nhượng, tặng cho về QSDĐ phải có giấy chủ quyền hợp pháp. Sau đó, Bộ Tài nguyên - môi trường cho phép giao dịch QSDĐ bằng “giấy trắng” đến ngày 31-12-2010.

Theo Luật đất đai 2013 và nghị định 43 hướng dẫn, các cơ quan chức năng chỉ chấp nhận giao dịch QSDĐ bằng “giấy trắng” từ ngày 31-12-2007 trở về trước.

Trường hợp đất có “giấy trắng” mà được chuyển nhượng, tặng cho từ ngày 1-1-2008 đến ngày 30-6-2014 nhưng người nhận chuyển nhượng chưa đăng ký để được cấp giấy chủ quyền thì sẽ không được cấp giấy chủ quyền nữa.

* Nếu “giấy trắng” không chính chủ mà người sử dụng đất nhận chuyển nhượng, tặng cho sau ngày 1-1-2008 thì làm thế nào, thưa ông?

- Trong trường hợp này, người tặng cho, chuyển nhượng phải làm thủ tục xin cấp giấy chủ quyền, sau đó thực hiện thủ tục chuyển nhượng, tặng cho. Hiện tại, nếu người dân đăng ký giao dịch bằng “giấy trắng” thì các văn phòng đăng ký QSDĐ có thể từ chối đăng ký phần QSDĐ.

* Đối với nhà ở có “giấy trắng” thì có còn được giao dịch?

- Hiện các quy định của pháp luật về nhà ở chưa phủ nhận hiệu lực của “giấy trắng” cho nhà ở nên phần nhà ở trên “giấy trắng” vẫn còn hiệu lực giao dịch. Do đó, Sở Tư pháp TP đề nghị cho “giấy trắng” có công nhận cả hai quyền (QSDĐ và quyền sở hữu nhà) được tiếp tục giao dịch đối với quyền sở hữu nhà.

Theo tôi, UBND TP nên có hướng dẫn cụ thể để các tổ chức công chứng và các cơ quan có liên quan vận dụng đúng và có lợi cho người dân.

Về phần “giấy trắng” cấp cho nhà hiện nay vẫn còn hiệu lực pháp lý và còn được giao dịch, ông Từ Dương Tuấn, trưởng phòng bổ trợ tư pháp Sở Tư pháp TP.HCM, cho biết thêm:

- Theo quy định tại khoản 2, điều 97, Luật đất đai năm 2013, giấy chứng nhận QSDĐ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10-12-2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đến nay, nghị định 43 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 đã thống nhất việc cấp giấy chứng nhận chung cho cả nhà, đất.

Do đó, kể từ ngày 1-7-2014, các loại giấy không phải là các giấy nêu trên (“giấy trắng”) không còn được văn phòng đăng ký QSDĐ chấp nhận cho đăng ký trong các giao dịch chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn QSDĐ và nhà ở.

Riêng việc thế chấp nhà và đất có “giấy trắng” của cá nhân vẫn được tiếp tục thực hiện theo nghị định số 83 năm 2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm và thông tư liên tịch của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên - môi trường ngày 18-11-2011.

Còn đối với “giấy trắng” của tổ chức thì không thuộc phạm vi điều chỉnh của thông tư trên nên phải làm thủ tục cấp giấy chủ quyền nhà, đất trước khi thế chấp.

* Đây có phải là quy định mới của Luật đất đai 2013?

- Thật ra, quy định nhà, đất phải có giấy chứng nhận QSDĐ mới được giao dịch đã có từ Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Nếu thực hiện đúng như pháp luật quy định, từ ngày 1-1-2008, “giấy trắng” đã không còn hiệu lực giao dịch. Nhưng sau đó, các văn bản hướng dẫn đã cho phép kéo dài thời hạn giao dịch của “giấy trắng” đến hạn cuối cùng là ngày 31-12-2010.

Việc quy định “giấy trắng” hết thời hạn giao dịch (trừ đăng ký thế chấp) không phải là Nhà nước hạn chế hay tước quyền sở hữu nhà, QSDĐ của người dân.

Thực tế người dân vẫn có quyền chiếm hữu, sử dụng nhà và sử dụng đất, nhưng nếu người dân muốn định đoạt các tài sản trên thì phải có những giấy tờ hợp pháp theo quy định của luật và nội dung này đã được pháp luật quy định, công bố rộng rãi từ rất lâu.
 

Các loại “giấy trắng” về nhà đất không còn được giao dịch (trừ đăng ký thế chấp) kể từ ngày 1-7-2014 cần phải đổi sang giấy hợp pháp - Ảnh: N.Hà

TP.HCM có khoảng 20 loại “giấy trắng”

Đó là các loại giấy như bản án của tòa án, bằng khoán điền thổ, tờ đoạn mãi, giấy chứng nhận chủ quyền nhà, giấy giao đất, quyết định giao đất, giấy phép hợp thức hóa quyền sở hữu nhà, giấy phép công nhận quyền sở hữu nhà, giấy phép mua bán nhà, đất, giấy phép xây dựng, quyết định về hợp thức hóa nhà, đất tự xây dựng, quyết định chứng nhận QSDĐ...

Tùy từng thời kỳ, các loại giấy trên do nhiều cơ quan cấp như UBND cấp quận, huyện, UBND TP, ban quản lý ruộng đất, sở địa chính nhà, đất, tòa án có thẩm quyền, các cơ quan chức năng của chính quyền trước năm 1975.