Trong chặng đường phát triển chừng 10 năm qua, thị trường nhà đất ghi nhận các trạng thái: hưng phấn (những năm 2007-2011), chìm vào trầm lắng (2012-2014) rồi gồng mình trở lại như hiện tại. Về phía người mua, đòi hỏi căn nhà phải trong trung tâm thành phố đã dần bão hòa, giữa bối cảnh hạ tầng của Thủ đô ngày càng phát triển đồng đều, rộng khắp từ nội đô tới ngoại vi.

Có ý kiến rằng sự bùng nổ về đầu tư vào các dự án nhà ở thuộc vùng lõi tương phản với những đúc rút thấm thía về lựa chọn mua nhà của người có nhu cầu an cư.

Thu nhập cải thiện, trải nghiệm cuộc sống Thủ đô qua nhiều năm tháng, rất nhiều khách hàng đã gác lại “tham vọng” sở hữu một căn hộ chung cư giữa lòng thành phố.

Nội đô mất thế độc tôn

“Vị trí trung tâm, chủ đầu tư uy tín, ngân hàng cam kết tài trợ – bảo lãnh, vậy là căn hộ được tham gia đội hình của BĐS cao cấp. Chi trung bình 2-3 tỷ đồng để sở hữu BĐS như vậy, nhưng đổi lại, chúng tôi lại phải cắn răng chịu tắc đường, mướt mồ hôi thấm đẫm bụi khói xe để di chuyển từ tổ ấm tới các vị trí cách đó chỉ vài km” – Quang Anh, Phó Giám đốc kinh doanh một công ty truyền thông phân tích về “nhược điểm” đầu tiên của việc thụ hưởng cuộc sống trong trung tâm.

Chưa dừng ở đó, rất nhiều cá nhân trung niên đang định mua nhà cho con cái đều thường trực nỗi ám ảnh về một Hà “lội” (bất chấp nỗ lực của giới chức Thủ đô), hay mối lo về PCCC khi bà Hỏa mới đây liên tục viếng thăm một số chung cư cao tầng.

“Đủ tài chính nhưng tôi sẽ không chọn chung cư trong trung tâm để sinh sống. Chỉ nhìn cảnh tắc đường hàng tiếng tại các trục giao thông trung tâm như Tôn Thất Tùng – Trường Chinh, Nguyễn Xiển – Cầu Dậu, Vũ Trọng Phụng – Nguyễn Trãi…. đã hãi”. – ông Hoàng Đức, một đại gia về kinh doanh gỗ tại miền Bắc nêu lý do từ bỏ vùng trung tâm để tìm về ngoại ô.

Thực tế, nhiều trường hợp, các “điểm nóng” về ùn tắc giao thông trong nội đô (thường gần các điểm dân cư đông đúc) đang… nhức nhối trở lại sau khi được giải quyết.

Hay, những con đường “sẽ mở trong nay mai” như Vũ Trọng Phụng, Vương Thừa Vũ, Nguyễn Huy Tưởng, Nguyễn Tuân… cũng chỉ được sử dụng như một cách để thuyết phục người mua tạm gác lại mối lo về tắc nghẽn trong quần thể nội đô.

Hầu khắp bốn hướng từ khu vực trung tâm Hà Nội, các đồ án hạ tầng giao thông, cơ sở tiện ích xã hội đã và đang được gấp rút hoàn thiện những hạng mục cuối cùng.

Ngoại vi – nhiều cơ hội

Bên kia sông Hồng, hàng hoạt cây cầu được bắc qua đã thúc đẩy nhanh chóng bộ mặt phát triển đô thị – cũng như lượng dự án mọc lên đáp ứng nhu cầu của người dân.

Ở các cửa ngõ phía Tây hay phía Đông, lực hút của những không gian sống sắp thành hình (ở các dự án nhà ở thương mại) đang lên tới cực điểm, sau khi hàng loạt đồ án được thực thi: đường trên cao nối liền từ cầu Thanh Trì tới Mai Dịch; tuyến Metro Nhổn – Ga Hà Nội đang trong giai đoạn triển khai và hoàn thiện và các tuyến QL32; Đại lộ Thăng Long – Hòa Lạc; Lê Đức Thọ – Lê Quang Đạo…

Ấn tượng hơn cả vẫn là Hà Đông, một “trung tâm kinh tế – đô thị” mới của Hà Nội thành hình ít năm qua. Nhiều năm trước, Hà Đông được liên tưởng tới “vùng sâu-vùng xa” ngay sát phố thị Hà thành. Nhưng nay, với trục đường liên kết Lê Văn Lương kéo dài mặt cắt 6 làn xe, tuyến đường sắt trên cao Cát Linh – Hà Đông đang xây dựng và chuẩn bị vận hành đầu năm 2017… cùng hàng loạt tiện ích giao thông, cơ sở hạ tầng đồng bộ đã khiến Hà Đông “vặn mình” thành một đầu tàu phát triển năng động bậc nhất trong kinh tế vùng Thủ đô.

Quá trình đô thị hóa cấp tập, cuốn hút ngày càng nhiều cư dân thành thị có thu nhập khá và lối sống trẻ dịch chuyển về phía Tây và một phần khu vực Hà Đông.

Khá may mắn, hai địa bàn này đang ghi nhận quỹ đất dồi dào, không gian quy hoạch kiến trúc hợp lý đã sẵn sàng với hàng loạt dự án được ghi danh nhiều năm qua.

Có phản biện rằng Hà Đông đang trở nên ngột ngạt trước áp lực dân số đè nặng hạ tầng. Điều này chủ yếu xuất phát từ một vài điểm tắc nghẽn giao thông như Tố Hữu – Khuất Duy Tiến, đoạn Trần Phú di chuyển về phía chợ Phùng Khoang trong khung giờ cao điểm. Đồng thời, có tới hàng chục dự án KĐT đã và đang thành hình từ nút giao này tới khu vực Lê Trọng Tấn – Hà Đông.

Tuy nhiên, đặt trong tổng thể bao quát mạng lưới giao thông trong quận Hà Đông, thì đa phần cư dân trong nội đô đều… ao ước. Bởi, không gian quy hoạch tại khu vực ngoại vi vẫn còn đủ để nhà quản lý thực hiện các quyết sách mang tính nâng cấp hạ tầng.

Ngược lại, trong nội đô như Nguyễn Trãi, Thái Hà, Vũ Trọng Phụng, Lê Văn Lương, Minh Khai,…. việc nâng cấp, mở rộng đường giao thông (đơn cử) sẽ khó hơn gấp bội. Lý do, mật độ cư dân lớn, giá trị đất đai cao khiến công tác đền bù GPMB (nếu có) cũng phức tạp hơn…

Đương nhiên, những ưu điểm của BĐS vùng lõi là không thể chối từ. Tuy vậy, các lợi thế rõ rệt về địa lý, quy hoạch, hạ tầng, môi trường đầu tư của vùng ngoại vi như Hà Đông, khu phía Tây hay phía Đông đã được cụ thể hóa bằng sự tham gia của hàng loạt chủ đầu tư lớn thông qua nhiều dự án quy mô.

Điển hình như Geleximco, VIDC, Xí nghiệp Xây dựng Tư nhân số 1, Văn Phú Invest, Hải Phát, tập đoàn Nam Cường hay mới đây cả ông lớn như FLC cũng “mon men” tìm về.