Thời gian qua, rất nhiều vụ kiện tụng, tranh chấp giữa những người mua nhà và các chủ đầu tư BĐS đã xảy ra. Nguyên nhân một phần là do thị trường BĐS đã phát triển quá nóng, dẫn tới lệch pha cung cầu, đặt người mua vào thế phải mua vì cần mua và chấp nhận mua nhà trên giấy, dẫn tới những rủi ro khôn lường. Một nguyên nhân khác là sự thiếu ý thức tuân thủ pháp luật của 1 số chủ đầu tư (CĐT), ngay cả khi nhà nước đã cố gắng đồng bộ hệ thống pháp luật về BĐS để ràng buộc trách nhiệm của CĐT.

Rủi ro mua nhà trên giấy

Thị trường đã ghi nhận vụ kiện “đình đám” của 1 nhóm khách hàng tại chung cư cao cấp Keangnam Landmark. Được biết, tất cả các hộ dân này đều mua nhà trên giấy và chỉ được CĐT cho tham quan nhà mẫu, cùng với các quảng cáo, cam kết về “bầu trời và mặt nước” với hồ điều hòa, công viên cây xanh dành riêng cho cư dân… nhằm thu hút sự quan tâm của khách hàng và tăng giá bán của dự án.

Bên cạnh vụ kiện Keangnam còn rất nhiều vụ tranh chấp khác, ví dụ điển hình khác đó là The Mannor, Golden Westlake… với cùng lý do là tranh chấp diện tích chung; khuôn viên, cảnh quan tiện ích của tòa nhà.

Để đồng bộ các quy định, cho phép bảo vệ người tiêu dùng là bên yếu thế hơn trong các tranh chấp pháp lý; thời gian vừa qua, một số bộ luật mới đã ra đời theo hướng này.

Luật Kinh Doanh BĐS 2014 và Luật Nhà Ở 2014 có hiệu lực từ 1/7/2015, Luật Xây Dựng số 50 có hiệu lực từ 1/1/2015, Luật Quy hoạch đô thị… quy định rõ trình tự cấp quy hoạch và nghiêm cấm hành vi quảng cáo bán hàng sai sự thật.

Ở cấp độ các văn bản hướng dẫn thi hành luật, Bộ Xây dựng sửa đổi Thông tư 16 buộc CĐT phải ghi rõ diện tích chung và diện tích riêng, tránh việc người dân phải đóng phí tràn làn cho các diện tích không thuộc sở hữu của mình.

Tuy nhiên, sau rất nhiều vụ tai tiếng, những ai có điều kiện và muốn đảm bảo “ăn chắc mặc bền” đều dồn tiền mua nhà đất. Nhưng vẫn có rất nhiều người ưu tiện chọn chung cư, nhưng bài học rút ra là: không mua nhà trên giấy’.

Hiểu biết để tự bảo vệ mình

Thực tế, kể từ khi Luật kinh doanh BĐS 2014, Luật Nhà ở 2014 và Luật Xây dựng số 50 có hiệu lực trong năm 2015 thì vẫn liên tiếp xảy ra các tranh chấp và người mua nhà vẫn luôn lo sợ các rủi ro trên thị trường BĐS.

Tương tự là câu chuyện đấu tranh dài kỳ tại The Mannor, Sky 88 Láng Hạ suốt thời gian qua làm đau đầu các cơ quan quản lý.

Mỗi lần tranh chấp, người dân ở vào thế bị động, bởi câu trả lời nhận được từ CĐT là“khi ký hợp đồng thì đó là quy hoạch cũ, còn nay chúng tôi đã xin được quy hoạch mới rồi”. Điều này càng khiến người dân nghi ngờ.

Theo Điểm c và đ của khoản 2 điều 6 Luật Kinh Doanh BĐS 2014 về việc công khai thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh: “thông tin quy hoạch có liên quan tới BĐS”; “đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của BĐS; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư”.

Đối chiếu khoản 3 và khoản 4 điều 8 Luật Kinh Doanh BĐS 2014 về các hành vi bị cấm: “Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về BĐS”; “gian lận, lừa dối trong kinh doanh BĐS” thì người dân có quyền nghi ngờ khi thông tin không được công khai đầy đủ hay có sự khác biệt giữa thông tin công khai và thực tế.

Bất kỳ sự thay đổi quy hoạch nào, đều cần phải công khai, minh bạch và phải có được sự đồng thuận của người dân. Xét tới khía cạnh pháp lý, người dân hoàn toàn có thể chiếu theo điều 16, Luật Xây dựng số 50 và tiết c, khoản 2, điều 35 Luật Xây dựng (hiệu lực từ 1/1/2015), “việc điều chỉnh và phê duyệt quy hoạch phải thông qua ý kiến cộng đồng dân cư liên quan” để có ý kiến tới các cơ quan chức năng nhằm yêu cầu bảo vệ quyền lợi của mình, nếu cư dân ở đây không nhận được bất kỳ tham vấn nào đối với vấn đề này trước đó.

Tại các thành phố lớn trên thế giới - nơi đất chật người đông, để giải quyết bài toán nhà ở cho dân cư, đồng thời không làm mất đi không gian xanh, bảo vệ môi trường, hầu hết các nước phát triển đều khuyến khích loại hình nhà chung cư. Tuy nhiên, ngoài sự đồng bộ về mặt pháp luật, còn rất cần ý tuân thủ các quy định của pháp luật của các chủ đầu tư.