Áp lực cạnh tranh và ra hàng khó khăn khiến nhiều nhà đầu tư chấp nhận giảm lợi nhuận, rao bán căn hộ hoàn thiện với giá khá mềm.

Động thái này khiến giá của các dự án cũ và dự án đang triển khai trên thị trường có sự chênh lệch rõ rệt.

Giá căn hộ hoàn thiện rẻ hơn căn hộ "trên giấy"

Cụ thể, cùng một phân khúc, một khu vực nhưng nhiều dự án mới đang có mặt bằng giá cao vượt trội so với các dự án hiện hữu. Đơn cử, gần khu vực quận 9, dự án căn hộ trung cấp Phú Đông Premier đang trong giai đoạn triển khai được chủ đầu tư chào bán với giá từ 23-26 triệu/m2. Tuy nhiên, gần đó, giai đoạn 1 của dự án này là Him Lam Phú Đông đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng thì lại có giá thứ cấp chỉ 21-24 triệu/m2.

Được biết, giá chào bán đợt đầu của dự án Him Lam Phú Đông chỉ tầm 1,1 tỷ/căn, còn hiện tại dự án Phú Đông Premier cùng phân khúc, cùng khu vực, cùng diện tích lại có giá chào bán thấp nhất từ 1,5 tỷ/căn.

Khu vực quận 2, nơi tập trung khá nhiều dự án cũng ghi nhận tình trạng chênh lệch giá từ 10-20% sau 1 năm triển khai. Dự án Palm Heights từng được rao bán thứ cấp với giá 33-41 triệu/m2, tuy nhiên dự án "anh em" là Palm Garden vừa triển khai lại có giá bán lên đến 39-48 triệu/m2, cao hơn 15-20%. Trong khi đó, loạt dự án đã hoàn thiện quanh khu vực này như Centana Thủ Thiêm có giá thứ cấp chỉ tầm 32-37 triệu/m2; Sài Gòn Gateway tầm 30 triệu/m2...

Tương tự, ở khu trung tâm, một dự án mới đang trong giai đoạn triển khai là Kingdom 101 (Thành Thái, quận 10) có giá chào bán vào khoảng 68 triệu/m2. Tuy nhiên, cách đó vài tuyến đường, một dự án khác cùng phân khúc cao cấp là Xi Grand Court (Lý Thường Kiệt, quận 10) đã hoàn thiện xây dựng và chuẩn bị bàn giao lại có giá thứ cấp chỉ từ 55-64 triệu/m2; Rivera Park Sài Gòn đã đưa vào sử dụng cũng có giá từ 45-50 triệu/m2.

Cùng thuộc tuyến đường 3/2, trong khi nhiều nhà đầu tư đang rao bán lại căn hộ Flamington đã hoàn thiện với giá từ 40-45 triệu/m2, thì dự án The Park Avenue gần kề bên cạnh và đang xây dựng có giá mềm nhất cũng từ 48-52 triệu/m2. Dự án cao cấp khác cùng trên tuyến đường này là Hà Đô Centrosa hiện đang xây dựng nhưng giá chào bán cũng từ 51-56 triệu/m2.

Khu vực quận 7, khá nhiều dự án đang triển khai có mức giá tăng mạnh nếu so với loạt dự án hiện hữu tại đây. Đơn cử, tại tuyến đường Đào Trí, dự án Saigon Riverside đang triển khai có giá mềm nhất tầm 30-32 triệu/m2 trong khi cách đó không xa nhiều chung cư hiện hữu giá chỉ 28 triệu/m2. Dự án Eco Green, Lavida Plus (Nguyễn Văn Linh) có giá từ 40-47 triệu/m2. Cùng trên tuyến đường này lại không thiếu dự án hoàn thiện cùng loại hình giá chỉ tầm 30-35 triệu/m2.

Ngoài ra, loạt dự án mới tại quận 7 như Riviera Point (Huỳnh Tấn Phát) giá 40-46 triệu/m2, South Gate Tower (Nguyễn Thị Thập) giá từ 40-47 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nhiều căn hộ cao cấp thuộc khu phố Cảnh Viên đang được bán lại với giá chỉ khoảng 34-35 triệu/m2. Khu Nam Cảnh Viên giá chỉ khoảng 37 triệu/m2.

Loạt dự án hoàn thiện như Him Lam Riverside giá 35 triệu/m2, Sunrise City 40-46 triệu/m2, The Golden Star giá 34 -36 triệu/m2, Phú Hoàng Anh, Hoàng Anh Gold House giá cũng chỉ trên dưới 30 triệu/m2. So ra, các dự án hiện hữu đang có giá bán mềm hơn rất nhiều so với dự án đang triển khai.

Nhà đầu tư “hụt hơi”?

Chia sẻ về xu hướng biến động giá của thị trường hiện tại, đại diện một công ty địa ốc cho rằng, điều này khá dễ hiểu. Thực tế thị trường vẫn xuất hiện tình trạng dự án mới giá cao hơn dự án cũ, nguyên nhân là do chi phí xây dựng, nhân công, vật liệu, giá đất tăng và hạ tầng biến động mạnh theo giai đoạn. Tất cả các yếu tố trên đều tác động đến việc giá bán một khu vực nào đó biến động tăng hay giảm. Bên cạnh đó, tuy cùng phân khúc nhưng nếu dự án mới có tiện ích dịch vụ tốt hơn, thiết kế, nội thất cao cấp… giá cũng sẽ nhỉnh hơn so với dự án cũ.

Tuy nhiên, theo nhìn nhận từ giới đầu tư thì sở dĩ nhiều dự án hoàn thiện có giá bán mềm hơn khá nhiều dự án mới là do nhà đầu tư thứ cấp không còn đua theo giá thị trường như trước kia. Nhiều nhà đầu tư thứ cấp rao bán giá thực để ra hàng còn các chủ đầu tư dự án mới vẫn áp dụng công thức tăng giá chung từ trước đến nay để thu hút nhà đầu tư mới.

Cụ thể, với dự án đã hoàn thiện, thông thường nhà đầu tư thứ cấp khi ra hàng sẽ nhìn vào giá hiện hữu của dự án đang triển khai trên cùng khu vực để bán ra, giá luôn chênh hơn giá mua vào từ 300-400 triệu/căn và sêm sêm giá các dự án đang triển khai gần đó.

Tuy nhiên hiện tại, nguồn cung căn hộ mới, căn hộ hoàn thiện ồ ạt đổ vào thị trường, ra hàng được là chuyện không dễ nên nhiều nhà đầu tư chọn cách bán hoàn giá, cắt lời. Thậm chí khá nhiều trường hợp vốn mỏng, vay tín dụng buộc phải chấp nhận cắt lỗ để ra hàng thay vì đua giá với nguồn hàng mới từ chủ đầu tư như trước.

Còn với dự án đang triển khai, chủ đầu tư bắt buộc phải tăng giá theo từng giai đoạn để thu hút nhà đầu tư và tạo sức nóng cho sản phẩm. Vì vậy, mức giá thứ cấp nhiều dự án hiện hữu thấp hơn dự án đang triển khai.