Sau nhiều tháng chờ đợi, cuối cùng Nghị định hướng dẫn Luật nhà ở sửa đổi cũng chính thức được ban hành và có hiệu lực từ ngày 10/12/2015. Với văn bản này, kỳ vọng những nút thắt lớn về quản lý phí bảo trì chung cư, về sở hữu và kinh doanh bất động sản tại Việt Nam của người nước ngoài và Việt kiều... sẽ được khơi thông.

Cưỡng chế chuyển giao phí bảo trì chung cư

Một trong những nội dung được chờ đợi nhất là về phí bảo trì. Đây là một vấn đề nhỏ, nhưng lại liên quan đến lợi ích của các cư dân đang sinh sống tại các tòa nhà chung cư hiện nay. Việc các văn bản trước không quy định rõ ràng trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc bàn giao phí bảo trì đã dẫn đến những vụ tranh chấp liên tiếp xảy ra giữa cư dân và chủ đầu tư.

Theo Nghị định, tối đa 7 ngày (đã quyết toán số liệu), hoặc 10 ngày (nếu chưa quyết toán số liệu), chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị. Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì hoặc bàn giao không đầy đủ, không đúng hạn theo quy định, thì ban quản trị tòa nhà có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh, nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Thời hạn để UBND cấp tỉnh xem xét, kiểm tra là 15 ngày kể từ khi nhận được văn bản của ban quản trị. Nếu chủ đầu tư không thực thi đúng thời hạn, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì và bàn giao trong vòng 30 ngày cho ban quản trị, bao gồm toàn bộ số tiền bảo trì (cả gốc và lãi) theo số liệu kinh phí mà các bên đã quyết toán, hoặc theo số liệu ghi trong quyết định cưỡng chế của UBND cấp tỉnh.

Trong thời hạn 3 ngày, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư hoặc quản lý tài khoản khác của chủ đầu tư theo quyết định cưỡng chế có trách nhiệm chuyển kinh phí sang tài khoản do ban quản trị lập để quản lý, sử dụng.

Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì, nếu phát hiện chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật hình sự, thì UBND cấp tỉnh phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật.

Đây là một đòn răn đe mạnh với một số chủ đầu tư cố tình chây ỳ chuyển giao phí bảo trì chung cư tại các dự án như Keangnam, Sông Hồng Park View…

Điều kiện cụ thể cho người nước ngoài sở hữu nhà

Một nội dung quan trọng khác được chờ đợi là việc sở hữu nhà ở của người nước ngoài. Nghị định không có nhiều thay đổi so với bản Dự thảo cuối cùng, khi yêu cầu người nước ngoài không được sở hữu quá 30% tổng số căn hộ của một tòa chung cư. Trường hợp trên một địa bàn tương đương cấp phường có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua, thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.

Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua, thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không vượt quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ của mỗi dự án; trường hợp trong một dự án hoặc trên một địa bàn có số dân tương đương cấp phường có nhiều dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương bằng 2.500 căn, thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không vượt quá 250 căn. Bộ Xây dựng sẽ hướng dẫn cụ thể cách thức xác định số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu.

Muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự nước ngoài và cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế tại Việt Nam.

Đối với tổ chức nước ngoài phải thuộc đối tượng quy định tại Điều 159 của Luật Nhà ở và có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm tham gia các giao dịch về nhà ở.

Các tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thuộc khu vực không cấm hoặc hạn chế cá nhân nước ngoài cư trú, đi lại để bảo đảm quốc phòng, an ninh. Bộ Quốc phòng và Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cấm hoặc hạn chế cá nhân nước ngoài cư trú, đi lại…

Điểm đáng chú ý về thời hạn sở hữu, sau khi hết thời hạn 50 năm theo Luật Nhà ở, cá nhân nước ngoài có thể làm thủ tục gia hạn thời gian sở hữu một lần, nhưng cũng không quá 50 năm.

Chặt chẽ khi phê duyệt dự án đầu tư

Về quy định phê duyệt dự án đầu tư, Nghị định có quy định khá đầy đủ việc phê duyệt dự án dựa trên các quy định của Luật Đầu tư công và Luật Đầu tư.

Theo đó, với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được quy định tại khoản 2 Điều 17 của Luật Nhà ở 2014 mà thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư thì quyết định chủ trương đầu tư được thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư. nhưng phải có ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng nếu là dự án đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn nhà nước của Trung ương hoặc dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư. Trường hợp còn lại thực hiện theo quy định Nghị định số 71/2010 và các văn bản hướng dẫn đi kèm.

Về chính sách nhà ở xã hội, các quy định về đối tượng, điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội, hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, các ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, chính sách hỗ trợ về nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở được thực hiện theo Luật Nhà ở 2014.

Đối với việc đầu tư xây dựng hoặc mua nhà ở thương mại để làm nhà ở xã hội; trình tự, thủ tục thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội và việc quản lý, sử dụng nhà ở xã hội thực hiện theo quy định tại Nghị định số 188/2013/NĐ-CP và Thông tư số 08/2014/TT-BXD.

Về phát triển, quản lý và sử dụng nhà ở tái định cư, các nguyên tắc, hình thức bố trí nhà ở, xác định quỹ đất để xây dựng nhà ở, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, việc mua nhà ở thương mại để phục vụ tái định cư, việc xác định loại nhà, tiêu chuẩn diện tích và việc quản lý chất lượng nhà ở để phục vụ tái định cư được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2014.