Dự thảo Nghị định cải tạo chung cư cũ của Bộ Xây dựng (đang đưa ra xin ý kiến) tạo nhiều cơ chế mở cho chủ đầu tư, như được tăng hệ số sử dụng đất lên 3 lần, không hạn chế chiều cao nếu quy hoạch của khu vực có dự án cho phép không có quy định về mật độ xây dựng hay các điều kiện ràng buộc, đang khiến nhiều chuyên gia đô thị cảm thấy lo lắng.

Theo các chuyên gia, vấn đề mấu chốt nhất trong cải tạo chung cư cũ xuất phát từ việc hạn chế số tầng và khống chế mật độ xây dựng, đã khiến nhiều doanh nghiệp không mặn mà bởi lợi nhuận thu được không cao, chưa kể quá trình giải phóng mặt bằng phức tạp. Tìm cách tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp để thúc đẩy quá trình cải tạo các tòa nhà cũ nát đã có tuổi đời lên đến 30-40 năm tuổi là cần thiết. Tuy nhiên, việc mở quá mức cũng sẽ dẫn đến những hậu quả khó lường

Trong văn bản vừa được gửi đến Bộ Xây dựng góp ý cho dự thảo nghị định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, các chuyên gia về đô thị của HealthBridge - tổ chức phi chính phủ quốc tế hoạt động trong lĩnh vực y tế công cộng - cho rằng nghị định cần có những điều khoản cụ thể quy định ngoài việc tuân thủ quy hoạch phát triển chung của đô thị, các dự án cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ cần phải phù hợp với các chính sách phát triển đô thị của địa phương, thí dụ chính sách phát triển kinh tế, xã hội, văn hóa, giáo dục, thể thao; các chiến lược về phát triển công viên - cây xanh, bảo vệ môi trường… Đặc biệt, cần chú trọng đến việc xây dựng vườn hoa - sân chơi khu dân cư chất lượng và miễn phí. Đây là loại hình cơ sở hạ tầng xã hội không thể thiếu giúp người dân nâng cao sức khỏe thể chất và tinh thần, cải thiện chất lượng cuộc sống tại các khu chung cư xây dựng lại.

HealthBridge cũng đánh giá nghị định cho phép chủ đầu tư tăng số tầng của dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, trong khi dự thảo không đề cập tới mật độ xây dựng. Hay có thể hiểu mật độ xây dựng có thể giữ nguyên theo quy hoạch cũ của khu vực dự án và khuyến khích tăng hệ số sử dụng đất. Như vậy kết quả tất yếu là diện tích sàn xây dựng sẽ tăng. Điều này có khả năng dẫn tới mật độ dân số sẽ tăng khi công trình mới đi vào sử dụng nếu không có những biện pháp kiểm soát. Việc tăng mật độ dân số tại các khu chung cư mới xây sẽ trực tiếp gây sức ép lên hệ thống hạ tầng đô thị vốn đang quá tải, đặc biệt các hạ tầng xã hội như vườn hoa - sân chơi khu dân cư.

Theo ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội, việc tăng chiều cao, tăng hệ số sử dụng đất, đồng nghĩa với tăng diện tích sử dụng. Theo đó, nếu không tính toán kỹ sẽ đặt áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, điện, nước, giao thông, hơn nữa có thể mâu thuẫn với yêu cầu giảm dân số nội đô từ 1,2 triệu người xuống còn 0,8 triệu người. “Đề xuất không khống chế chiều cao công trình nhất thiết phải đặt trong quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết và các quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc” - ông Nghiêm nói.

Đồng tình với quan điểm này, KTS Nguyễn Thị Hiền, chuyên gia độc lập về quy hoạch đô thị, cho rằng việc cải tạo các chung cư cũ nên nằm trong chương trình tổng thể của TP. Theo đó, chính quyền TP phải có sự rà soát và lập ra kế hoạch toàn diện cho tất cả chung cư, xác định rằng về mặt quy hoạch, chung cư nào được phép nâng tầng, giữ nguyên tầng, hoặc di dời phải di dời toàn bộ. Đặc biệt, khi thay đổi quy hoạch phải quan tâm đến việc đáp ứng đầy đủ  hạ tầng cơ sở xã hội cho người dân.

Trước đó, nhiều chuyên gia quy hoạch cũng chỉ ra dự thảo nghị định sẽ gặp nhiều khó khăn khi triển khai ở Hà Nội khi đá với Luật Thủ đô, Luật Quy hoạch đô thị. Cụ thể, theo Luật Thủ đô, quy hoạch khu vực lõi đô thị (4 quận nội thành cũ - địa bàn chủ yếu tập trung chung cư cũ) cần phải giảm mật độ dân số từ 1,2 triệu xuống còn 0,8 triệu người. Chính vì vậy, dự thảo của Bộ Xây dựng cho phép nâng tầng trong khu vực không giới hạn chiều cao, tăng mật độ xây dựng có thể đi ngược lại với Luật Thủ đô.