Nghị định 71/2010/NĐ-CP (Nghị định 71) hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 8/8/2010 sẽ cho phép chủ đầu tư huy động vốn và bán một tỷ lệ nhất định sản phẩm không qua sàn.

Ông Phan Thành Mai, Tổng giám đốc Quỹ Đầu tư bất động sản các ngân hàng ngoài quốc doanh Việt Nam (Vpreit) cho rằng, cùng với Nghị định này, việc kiểm soát hoạt động huy động nguồn vốn sẽ rất cần thiết.

* Nghị định 71 sẽ chính thức thay thế Nghị định 90/2006/NĐ-CP từ ngày 8/8 tới. Theo ông, đâu là những điểm khác biệt lớn nhất giữa 2 nghị định này?

Có 3 điểm khác biệt tích cực lớn nhất của Nghị định 71 so với Nghị định 90/2006/NĐ-CP trong việc huy động nguồn vốn của chủ đầu tư.

Thứ nhất, về góc độ tài chính bất động sản (BĐS), chủ đầu tư có thể huy động vốn là trái phiếu doanh nghiệp theo quy định, có thể huy động qua các định chế tài chính phi ngân hàng (quỹ đầu tư, công ty tài chính…) và tất nhiên hoặc vay ngân hàng với điều kiện là không chỉ định ưu tiên sản phẩm, nhưng được cam kết về lợi nhuận.

Thứ hai, chủ đầu tư cấp I được phép chuyển nhượng một phần dự án có kèm theo hạ tầng cho các nhà đầu tư cấp II khi dự án đền bù giải phóng mặt bằng xong.

Thứ ba, chủ đầu tư dự án BĐS được huy động vốn từ cá nhân và tập thể để đầu tư xây dựng nhà và được phân chia lợi nhuận, hoặc được phân chia sản phẩm là nhà theo thỏa thuận và tỷ lệ góp, không qua sàn, nhưng tỷ lệ này không vượt quá 20% tổng sản phẩm của từng dự án thành phần. Trước đây, phần lớn chủ đầu tư đã “lách” chuyện này thông qua việc thực hiện bằng các hợp đồng góp vốn, vay vốn… sau đó ấn định sản phẩm và thực thi.

* Ông đánh giá thế nào về tác động của nghị định mới tới thị trường BĐS thời gian tới?

Nghị định mới sẽ có tác động tích cực đến thị trường BĐS ở một số điểm sau:

Thứ nhất, Nghị định sẽ giúp nhà đầu tư phát triển nguồn vốn, tăng vốn một cách lành mạnh và minh bạch.

Thứ hai, Nghị định quy định rõ về thời gian thẩm định, phê duyệt dự án, khi quy định các dự án nhà ở dưới 500 căn sẽ giao về cấp quận, huyện phê duyệt chấp thuận dự án đầu tư, với thời gian không quá 30 ngày.

Hệ quả là, nguồn cung của thị trường BĐS sẽ tốt lên, việc cân bằng cung và cầu sẽ thúc đẩy quá trình “giảm nhiệt” cục bộ của thị trường, cũng như góp phần hạn chế các rủi ro liên đới các khách hàng cuối cùng. Quá trình lành mạnh hóa nguồn vốn tài chính cũng là tác nhân tốt cho thị trường khi mà việc huy động vốn phải thực hiện qua các “hành lang” rõ ràng, không tự do như trước. Nhờ vậy, sẽ hình thành hệ thống các nhà đầu tư BĐS có “sức khỏe” tài chính tốt trong tương lai.

* Theo ông, sẽ có khó khăn gì khi triển khai Nghị định 71?

Theo Nghị định, chủ đầu tư được huy động từ cá nhân và tập thể để đầu tư xây dựng nhà và được phân chia lợi nhuận, hoặc được phân chia sản phẩm (là nhà theo thỏa thuận và tỷ lệ góp) không qua sàn là 20% tổng sản phẩm của mỗi dự án. Song chủ đầu tư có thể thực hiện đến 30%, 40% hoặc hơn thì việc hậu kiểm và xử lý vi phạm việc này như thế nào? Khi đã có “hành lang” thì cần tính đến việc kiểm tra và xử lý vi phạm.

Ngoài ra, gần đây, trên thực tế, việc huy động vốn từ chủ đầu tư cấp II luôn là vấn đề “nóng” của thị trường, khi chủ đầu tư cấp I chuyển nhượng dự án (có kèm theo hạ tầng) cho các chủ đầu tư cấp II sau khi đã giải phóng mặt bằng. Việc hậu kiểm các vụ chuyển nhượng dạng này và xử lý sai phạm (nếu có) như thế nào là hoàn toàn không dễ.

* Từ đầu năm đến nay, giao dịch trên thị trường BĐS tương đối trầm lắng. Nguyên nhân do đâu, thưa ông?

Thị trường BĐS Việt Nam trong những năm qua phụ thuộc lớn vào nguồn vốn của ngân hàng. Nếu như ngân hàng “mở van” tín dụng thì thị trường “bùng” lên. Khi ngân hàng siết chặt nguồn vốn thì thị trường lắng xuống và quy luật này đã tồn tại liên tục trong 5 năm qua.

Tuy nhiên, có một đặc thù cần lưu ý là, thị trường BĐS của Việt Nam phụ thuộc vào vị trí khu vực dự án. Có những khu vực, ngay cả khi thị trường “đóng băng”, nhưng vẫn giao dịch tốt.

DiaOcOnline.vn - Theo Đầu Tư