Chỉ khi niềm tin vào thị trường hồi phục thì lượng cầu bất động sản mới có thể tăng trở lại và giúp thị trường dịch chuyển từ “chạm đáy” sang “vực dậy”, là ý kiến của nhiều chuyên gia tại hội thảo Triển vọng phục hồi của thị trường bất động sản do báo Đầu tư tổ chức ngày 13.6.

Có nhiều nguyên nhân căng kéo khiến thị trường bất động sản chậm hồi phục, tạo áp lực khó khăn lên toàn nền kinh tế. Nhưng tựu trung, theo phân tích của ông Chris Brown, tổng giám đốc Cushman & Wakefield Vietnam: “Thị trường sẽ không hồi phục được nếu nợ xấu chưa được xử lý tại mức giá đủ thấp để niềm tin có thể phục hồi”.

Không chỉ rào cản nợ xấu

Giải pháp được ông đề cập là các khoản nợ xấu cần được chuyển đổi trên cơ sở giá trị thị trường, thông qua việc bán lại chúng trên thị trường mở và phải được định giá bởi các chuyên gia. Đây cũng là yếu tố quan trọng để tăng cường năng lực và tính chuyên nghiệp cho công ty quản lý nợ xấu như VAMC, đồng thời tạo cơ hội nâng cao tính hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Theo tính toán, tỷ lệ nợ xấu thực tế cao hơn mức 6% đã được công bố tại Việt Nam, đa số đến từ lĩnh vực bất động sản. Các khoản nợ xấu và tài sản liên quan lại không được các ngân hàng và chủ đầu tư công khai, chính là yếu tố gây bất lợi cho nền kinh tế và càng khiến thị trường bất động sản chậm phục hồi, vì thiếu tính minh bạch. “Cần 5 – 6 năm để thị trường bất động sản có thể hồi phục, nhưng phải đi liền với các giải pháp xử lý nợ xấu hiệu quả và giải quyết những bất cập về giá đất”, ông Chris nhận định.

Gói cho vay 30.000 tỉ đồng hỗ trợ người mua nhà có lãi suất tối đa 6%/năm đã được đưa ra. Tuy nhiên, các doanh nghiệp băn khoăn chính sách sẽ đi vào cuộc sống như thế nào khi thị trường đã bị mất cân đối nghiêm trọng về cung – cầu, với lượng hàng tồn kho ước đến 125.000 tỉ đồng, tương đương khoảng 34.000 căn hộ chung cư, 15.300 nhà thấp tầng và 9,8 triệu m2 đất nền nhà ở. “Để giải quyết được hàng tồn kho thì phải đánh giá đúng và thực chất về lượng hàng tồn kho. Việc cởi trói cho doanh nghiệp càng đòi hỏi về giảm thuế đất, thay đổi cách cư xử về lạm thu thuế và tận thu”, một doanh nghiệp kiến nghị.

Đại diện một doanh nghiệp phân tích rằng, tình trạng thừa cung ở phân khúc cao nhưng thiếu ở phân khúc thấp là lỗi ở chính quyền, bởi thiếu các quy hoạch thực tiễn, việc duyệt phân bổ xây dựng không tính theo số người ở bình quân mà đòi hỏi đối ứng: cứ một căn hộ 30m2 thì phải có căn đối ứng 70m2, căn 50m2 phải có căn đối ứng 100m2, trong khi nhu cầu thị trường không mang tính bình quân. “Muốn tăng cung căn hộ giá thấp thì định hướng quy hoạch phải chuẩn từ đầu, những yêu cầu về dịch vụ thương mại không thể quá cao khi diện tích căn hộ thấp, khiến doanh nghiệp không thể giảm được giá bán”.

Bong bóng xì hơi tạo điều kiện mới

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch hiệp hội Doanh nghiệp bất động sản TP.HCM cho rằng, việc hồi phục thị trường mất ít nhất năm năm với những vấn đề nan giải là hàng tồn kho, nợ xấu và sự bất cập về sản phẩm cho người thu nhập thấp. Nhà nước không lo nhà ở cho từng công dân mà tạo được hành lang pháp lý để người dân có quyền tiếp cận nhà ở.

Một trong những yếu tố quan trọng, theo chuyên gia Đặng Hùng Võ, giá đất sau nhiều lần sốt đã tăng đến mức quá cao so với thực tế xã hội chấp nhận được, là hệ quả không ngăn được tình trạng đầu cơ và tâm lý của người dân nắm giữ bất động sản để tiết kiệm. Vì sao không miễn thuế cho người thu nhập thấp và đánh thuế cao vào đất/nhà ở mua trữ để thúc đẩy nhà đầu cơ phải đi đầu tư sinh lợi? Theo ông Võ: “Hình bóng các sắc thuế về bất động sản không có chính sách rõ ràng, bị cắt rời với thực tế thị trường, luật Đất đai chỉ chăm vào quản lý đất đai mà không quan tâm đến phát triển thị trường bất động sản, các luật thuế cũng bị tách rời để lại các hệ quả xấu cho thị trường”.

Thứ trưởng bộ Kế hoạch và đầu tư Đặng Huy Đông nhận định, chính sách hỗ trợ thị trường nhằm không để thị trường rơi tự do, nhưng bàn tay Nhà nước là điều tiết chứ không phải để cứu thị trường, dòng tiền phải chuyển được đến nơi sinh lợi. “Nếu giá bất động sản cứ ở khoảng cách cao gấp 25 lần mức thu nhập trung bình của người dân thì thị trường không bao giờ tìm được điểm chung. “Bản chất vấn đề là cung – cầu bất cập. Vậy cần vẽ lại bức tranh đô thị, bức tranh của ngành kinh tế bất động sản”.

Nhìn dưới góc cạnh tích cực, ông Võ cho rằng kể từ năm 2009, khi thị trường bất động sản rơi vào khó khăn thì thị trường cũng chuyển sang một trạng thái tích cực “quan hệ cung cầu quyết định thị trường”. “Khi bong bóng bất động sản xì hơi thì thị trường bắt đầu quay về các giá trị thực: giá bất động sản hiện thực hơn và cung cầu thị trường thực tế hơn. Khi những nghịch lý thị trường giảm đi có nghĩa là đã mở ra các điều kiện mới cho thị trường phục hồi, nếu không, dù xác định được đáy thì thị trường vẫn không chuyển động được”, ông Võ phân tích.