Từ đầu năm 2015 đến nay, hàng loạt ngân hàng thương mại lại tích cực hỗ trợ vốn cho các dự án bất động sản ở Hà Nội, TP.HCM. Tín dụng cho lĩnh vực này đã tăng tới gần 11% và liệu “bơm” vốn ồ ạt cho các dự án rất lớn có tạo sốt ảo, hay nguy cơ “bong bóng” trở lại?

Gần đây, khi mở bán dự án chung cư, các chủ đầu tư đều nhấn mạnh vai trò nhà tài trợ vốn của các ngân hàng để tạo niềm tin cho đối tác, khách hàng. Suốt 3 năm qua, nhiều ngân hàng đã phải “cạch mặt” các chủ dự án vì gây nợ xấu lớn, sử dụng vốn sai mục đích, lừa đảo… Dù bắt đầu “nới” tín dụng với bất động sản từ nửa cuối năm 2014, các ngân hàng cho vay đều tỏ ra thận trọng.

“Tranh nhau” cấp vốn

Theo tìm hiểu của Thời báo Kinh Doanh, một số ngân hàng lớn như: Vietinbank, Vietcombank, BIDV, Seabank, VPbank, Techcombank… đã và đang cấp tín dụng cho dự án bất động sản lớn tại khu vực Hà Nội, TP.HCM.

Các ngân hàng này đóng hai vai trò là tài trợ vốn cho chủ đầu tư và cho vay khách hàng mua nhà tại chính dự án. Sự đồng hành của ngân hàng có tên tuổi tại mỗi dự án cũng phần nào khiến nhà đầu tư, người mua nhà tin tưởng hơn.

Được biết, Ngân hàng Seabank hiện đang tài trợ vốn cho khoảng 8 dự án bất động sản lớn tại Hà Nội. Đơn cử, dự án Five Star Garden, Park View Đồng Phát, Imperia Garden, Sunrise Building 3, Home City, The Artemis… và một số dự án khác tại TP.HCM (Novaland, Nam Long).

Tháng 3/2015, chỉ nửa tháng sau khi khởi công dự án The Artemis (số 3 Lê Trọng Tấn, Hà Nội), Seabank và chủ đầu tư dự án đã đặt bút kí Hợp đồng cấp tín dụng lên tới 600 tỷ đồng. Theo giới thiệu ban đầu, dự án này có tổng mức đầu tư hơn 1.000 tỷ đồng và sản phẩm đa dạng (căn hộ cao cấp, trung tâm thương mại, văn phòng…)

Đại diện chủ đầu tư Artemis cho biết, phía doanh nghiệp đảm bảo được 20% vốn tự có và chỉ cần vay ngân hàng khoảng 80% vốn cần cho dự án. “Chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính, có đầy đủ tài sản bảo đảm, ngân hàng kiểm tra, thẩm định rất cẩn thận mới cấp tín dụng cho dự án này”- Phía chủ dự án chia sẻ. Ngoài ra, Seabank cũng tài trợ vốn cho người mua nhà tại đây.

Cùng thời điểm này, Seabank cũng đang phải cạnh tranh với VPBank để tài trợ vốn cho người mua nhà tại dự án Imperia Garden (quận Thanh Xuân)– do Công ty CP HBI làm chủ đầu tư. Nhưng phía VPBank dường như đang có lợi thế hơn khi chủ đầu tư HBI tuyên bố VPBank là nhà tài trợ vốn chính của dự án và cho vay mua nhà với tỷ lệ tối đa tới 70% nhu cầu vốn.

Hiện nay, hai ngân hàng lớn là MaritimeBank và Techcombank đang cấp vốn cho dự án “đình đám” – Vincom Nguyễn Chí Thanh (Tập đoàn Vingroup đầu tư). MaritimeBank còn đang tài trợ vốn, bảo lãnh cho 3 dự án lớn là Goldmark City, Goldsilk (Hà Nội) và The Goldview (TP.HCM)…

Riêng về tín dụng cho người mua nhà, theo quy định hiện hành, ngân hàng chỉ được cho vay khi dự án đã đủ điều kiện bán hàng, có tài sản bảo đảm, có khả năng trả nợ...

Trên thực tế, ngân hàng – đối tác của chủ đầu tư - sẽ chấp nhận tài sản thế chấp là chính căn nhà “trên giấy”, hỗ trợ ưu đãi lãi vay rẻ… như một phần trong các cam kết hỗ trợ cho dự án. Điều này được cho là giải pháp tương hỗ để chủ đầu tư có vốn, còn ngân hàng tăng dư nợ cho vay và kiểm soát dòng vốn tại dự án.

“Chưa đến mức nguy hiểm”?

Phó thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng: “Tín dụng bất động sản hiện chiếm tỷ trọng 8,3%, cao hơn mức 7,9% cùng kỳ năm ngoái. Nhưng vốn chủ yếu đổ vào lĩnh vực xây dựng nhà ở và cho thuê, không phải đổ vào kinh doanh bất động sản”.

Trao đổi với Thời báo Kinh Doanh, Ts. Cấn Văn Lực, chuyên gia ngân hàng, thừa nhận tín dụng ngân hàng đổ vào lĩnh vực bất động sản trong nửa đầu năm 2015 đã tăng đáng kể. Liệu điều này có tạo nên cơ sốt ảo, hay nguy cơ “bong bóng” cho thị trường bất động sản trong thời gian tới?

“Chính phủ và cơ quan quản lý vừa có thông điệp nhắc nhở các ngân hàng kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực “nóng” này. Điều này là cần thiết, nhưng không hẳn như vậy vì chưa đến mức nguy hiểm. Dĩ nhiên, cẩn trọng không bao giờ là thừa”- Ông Lực nói.

Vị chuyên gia này dẫn chứng số liệu tăng trưởng tín dụng bất động sản chỉ tăng 10,89%, chiếm 8,3% tổng dư nợ (tính đến 20/6/2015). Mức này hiện cao hơn tỷ lệ tăng trưởng tín dụng bình quân toàn ngành ngân hàng (khoảng 7,3% tính đến 20/7). Tuy nhiên, so với mức tăng tín dụng bất động sản của thời điểm “nóng” lên tới 13-15%, thì tỷ trọng 8,3% vẫn còn khá khiêm tốn.

Ông Lực cũng đánh giá, các ngân hàng hiện đã thận trọng cho vay bất động sản, và chủ yếu tập trung vào các phân khúc nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, mặt bằng bán lẻ… Vì sau khủng hoảng thị trường bất động sản, rất nhiều chủ đầu tư có năng lực tài chính yếu kém đã bị “sàng lọc” và bị ngân hàng “cạch mặt” vì gây nợ xấu lớn.

“Ngân hàng tăng cấp vốn cho dự án bất động sản, nhưng chưa đến mức quá lo lắng về nguy cơ tạo ra “bong bóng”- Ông Lực nhấn mạnh.

Liên quan đến việc cấp tín dụng cho người mua nhà, một số chuyên gia tài chính cũng lưu ý rủi ro khi ngân hàng công bố cho vay tới 80%, thậm chí là 90% giá trị căn hộ. Vì tỷ lệ cho vay quá cao với “nhà ở hình thành trong tương lai” gây rủi ro nợ xấu đã có nhiều bài học đau xót trong quá khứ.

Do đó, chuyên gia cho rằng, ngân hàng chỉ nên cho khách hàng vay tối đa là 70% giá trị căn hộ và đánh giá kĩ lưỡng tài sản bảo đảm, khả năng tài chính, nguồn thu trả nợ…