"Ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản có quan hệ cộng sinh, cùng trên một con thuyền, thuyền chìm thì ngân hàng và doanh nghiệp cùng chìm, thuyền nổi thì ngân hàng và doanh nghiệp cũng thắng lợi".

Một dự án bất động sản ở TP Thủ Đức, TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Ông Đào Minh Tú, phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước, đã khẳng định như vậy tại hội nghị tháo gỡ khó khăn về tín dụng cho thị trường bất động sản, do Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng tổ chức ngày 8-2 trong bối cảnh hàng trăm dự án bất động sản tại TP.HCM và Hà Nội cũng như nhiều địa phương khác đang phải dừng thi công do đứt dòng tiền.

Doanh nghiệp khó tiếp cận tín dụng

Phát biểu tại hội nghị, ông Phạm Thiếu Hoa, chủ tịch HĐQT Vinhomes, cho biết các doanh nghiệp bất động sản đang gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Chẳng hạn việc triển khai dự án bất động sản có nhiều chi phí phát sinh, nhưng không phải chi phí nào cũng được ngân hàng giải ngân như chi phí di dời, giải phóng mặt bằng, các chi phí khác.

Khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp còn tốt, chủ đầu tư có thể tận dụng nguồn vốn huy động này để trang trải nhưng kênh trái phiếu doanh nghiệp đang bị tắc, doanh nghiệp gặp khó trong việc xoay xở tiền cho những hoạt động này.

Ngoài ra, bất động sản đang chịu hệ số rủi ro lên tới 200% nên lãi suất cao hơn nhiều so với các lĩnh vực khác.

Trong khi đó, với các dự án bất động sản có đầy đủ cơ sở pháp lý sẽ không có quá nhiều rủi ro so với các lĩnh vực khác. Chưa hết, room cho vay bất động sản cũng hạn chế càng đẩy lãi suất cho vay tăng cao.

Cũng theo ông Hoa, việc vướng mắc tiếp cận tín dụng của bất động sản còn liên quan đến tài sản đảm bảo, trên quan điểm thận trọng với bất động sản các ngân hàng yêu cầu tỉ lệ tài sản bảo đảm trên vốn vay cao hơn các khoản vay thông thường.

Ngoài thế chấp dự án vay vốn, nhiều khi chủ đầu tư phải thế chấp thêm tài sản bảo đảm khác để bổ sung vào.

Trong khi đó, ngoài việc đề nghị nới room tín dụng cho bất động sản, ông Lê Trọng Khương - tổng giám đốc Hưng Thịnh Land - đề nghị Ngân hàng Nhà nước và các bộ ngành có giải pháp để tháo điểm nghẽn của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tạo điều kiện cho doanh nghiệp huy động vốn cho việc thực hiện các dự án, bởi các doanh nghiệp bất động sản có tồn tại và phát triển tốt, các trái chủ mới yên tâm.

"Ngân hàng có nới lỏng room cho vay doanh nghiệp mới có nguồn vốn đầu tư để phát triển bất động sản. Lúc đó doanh nghiệp mới phát triển lành mạnh và nhà đầu tư trái phiếu mới quay trở lại thị trường.

Bởi hiện nay, các trái chủ đang rất lo ngại về việc các doanh nghiệp có tồn tại được hay không, có bán được sản phẩm không... Đề xuất Ngân hàng Nhà nước nới lỏng room và cơ cấu lại nhóm nợ", ông Khương đề nghị.

Đề nghị giãn nợ 24-36 tháng

Bà Đỗ Thị Phương Lan, giám đốc phụ trách tái cấu trúc cho Tập đoàn Novaland, cho biết từ tháng 11-2022, cả thị trường tài chính lẫn thị trường bất động sản đều biến động, các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn trong việc xử lý các khoản vay, đồng thời đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24-36 tháng.

Theo bà Lan, các doanh nghiệp bất động sản rất khó khăn để trả nợ trái phiếu đến hạn. Đại diện Novaland đề nghị Ngân hàng Nhà nước cũng như các ngân hàng thương mại xem xét các giải pháp có thể giúp đỡ doanh nghiệp hoàn thiện nghĩa vụ với các trái chủ.

Ông Lê Trọng Khương cũng bày tỏ lo ngại rằng nếu Ngân hàng Nhà nước không có chính sách quyết liệt và hỗ trợ trong việc cơ cấu lại nhóm nợ thì đến một thời điểm nào đó chuyện nhảy nhóm nợ cũng có thể xảy ra.

"Chúng tôi thấy việc gia hạn nợ cũng là điều kiện để hỗ trợ việc giải ngân tiếp theo cho các doanh nghiệp", ông Khương nói.

Trong khi đó, ông Phạm Thiếu Hoa đề nghị Ngân hàng Nhà nước nên xem xét các dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý, duy trì tỉ lệ tài sản đảm bảo như các khoản vay thông thường, đừng có sự phân biệt trong bối cảnh thị trường đang gặp nhiều khó khăn.

Theo ông Hoa, cần làm rõ các quy định, tháo gỡ các vướng mắc về mục đích vay vốn và hình thức giải ngân tại các văn bản hướng dẫn. Có biện pháp tháo gỡ về cơ chế liên quan đến việc xếp loại và kiểm soát cho vay trong lĩnh vực bất động sản.

"Khách hàng cá nhân vay mua nhà, chủ đầu tư vay triển khai dự án, nhà đầu tư mua buôn bất động sản vẫn đang được tính hết vào dư nợ cho vay bất động sản, dẫn đến bị hạn chế, kiểm soát rủi ro", ông Hoa nói và kiến nghị bổ sung các cơ chế chính sách đặc thù cho các chủ đầu tư lớn, các dự án có đầy đủ pháp lý, hạ tầng đồng bộ, mang tính trọng điểm, tránh tình trạng cào bằng.

Phải bán tài sản để cơ cấu nợ?

Phát biểu tại hội nghị, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho rằng thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Trong đó 70% vướng mắc của thị trường là ở tính pháp lý, tín dụng cũng là vướng mắc của thị trường này hiện nay.

Những khó khăn, vướng mắc liên quan đến tín dụng tập trung chủ yếu tại mục đích vay vốn, hệ số rủi ro áp dụng cao hơn đối với các dự án, vướng mắc về room tín dụng, lãi suất...

Dù khẳng định những kiến nghị của các doanh nghiệp và ngân hàng đã phản ánh khá đầy đủ dưới góc độ người cho vay và người đi vay nhưng bà Hồng cho rằng các doanh nghiệp phải chia sẻ với ngành ngân hàng, bởi ngành ngân hàng còn phải cân đối nhiều mục tiêu mà cũng vì mục tiêu chung của nền kinh tế.

Việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đòi hỏi nỗ lực cả phía ngân hàng và chính các doanh nghiệp.

Cũng theo bà Hồng, Ngân hàng Nhà nước không có room cho bất động sản mà chỉ định hướng tín dụng lành mạnh, an toàn, đồng thời khẳng định việc kiểm soát rủi ro đối với bất động sản hay chứng khoán không phải là tín dụng thuần túy.

"Có trường hợp doanh nghiệp đủ điều kiện vay vốn nhưng nếu cho vay dài hạn, ngân hàng sẽ không đảm bảo an toàn hoạt động", bà Hồng nói và khẳng định đến nay Ngân hàng Nhà nước chưa có bất kỳ văn bản nào yêu cầu thắt chặt tín dụng bất động sản.

Cũng tại hội nghị, ông Nguyễn Thanh Tùng, tổng giám đốc Vietcombank, cho rằng lĩnh vực bất động sản cần vốn dài hạn, đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng, xây dựng văn phòng.

Vì vậy cần có cơ chế hỗ trợ riêng, đặc biệt là phát triển thị trường trái phiếu để hỗ trợ hệ thống tín dụng trong cung ứng vốn trung, dài hạn cho đầu tư bất động sản.

"Ngay trước cuộc họp, tôi và các ngân hàng thương mại lớn đã thống nhất với nhau việc hạ lãi suất cho vay trong thời gian tới để hỗ trợ các lĩnh vực của nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực bất động sản", ông Tùng nói.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Hoàng Dũng - phó tổng giám đốc phụ trách VietinBank, các doanh nghiệp bất động sản cần bán tài sản để cơ cấu nợ. "Vấn đề là các anh bán giá bao nhiêu, đáng nhẽ 10 đồng giờ bán 6 đồng thôi, như vậy ngân hàng cũng sạch nợ", ông Dũng nói.

Ông Nguyễn Văn Đính (chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam):

Nắn vốn vào các dự án xây nhà ở, không đổ vào đất nền

Hàng trăm dự án bất động sản đang phải dừng lại vì thiếu vốn, người dân cũng không vay được tiền để mua nhà để ở.

Thực trạng này dẫn đến nhiều dự án bất động sản bị đình trệ, kéo theo nhiều ngành nghề sản xuất vật liệu cũng chững lại, nhiều nhà thầu phải dừng thi công, công nhân xây dựng mất việc. Sức mua thị trường bất động sản đang sụt giảm nghiêm trọng, nếu không khơi thông dòng tiền, thị trường này sẽ đóng băng.

Nếu tình trạng này kéo dài, nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ phá sản, gây nhiều hệ lụy đến nền kinh tế, trong đó các ngân hàng cũng bị vạ lây vì nợ xấu sẽ tăng lên.

Do đó, việc bơm vốn vào thị trường bất động sản lúc này là cần thiết để hỗ trợ thị trường này hồi phục nhưng bơm vào đâu cần tính toán.

Thời gian qua, các ngân hàng cho vay mua bất động sản nhưng không nắn dòng tín dụng vào những phân khúc phù hợp. Tín dụng bất động sản năm 2022 vẫn tăng nhưng chủ yếu chảy vào đất nền, dẫn đến hiện tượng "thổi giá" đất nền ở nhiều nơi.

Số liệu của Bộ Xây dựng cũng cho thấy năm 2022 giao dịch đất nền gấp tới 4 lần giao dịch căn hộ chung cư. Cần nắn dòng tín dụng bất động sản, hướng dòng vốn vào các dự án phát triển nhà ở, đáp ứng nhu cầu ở thật của người dân chứ không nên bơm vào đất nền.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển:

Cần hỗ trợ vốn cho các dự án đầy đủ pháp lý

Ngoài nguyên nhân chủ quan từ phía các chủ đầu tư, khó khăn của thị trường bất động sản cũng bị tác động bởi nguyên nhân khách quan là Ngân hàng Nhà nước thực hiện nghiêm về cấp tín dụng để đảm bảo an toàn hệ thống, khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản bị hụt hẫng trong nguồn vốn, cả vay ngân hàng lẫn phát hành trái phiếu.

Do đó, theo tôi, cần có giải pháp cho thị trường bất động sản vì những cuộc suy thoái, khủng hoảng đều thường bắt nguồn từ khủng hoảng của thị trường bất động sản.

Trước mắt, Ngân hàng Nhà nước chỉ có thể xem xét để giảm bớt tỉ lệ an toàn khi cho vay bất động sản và dành những ưu đãi cho những doanh nghiệp có dự án và pháp lý đầy đủ để hỗ trợ một phần cho các doanh nghiệp này, để doanh nghiệp có vốn triển khai chứ không thể nào cào bằng giữa các doanh nghiệp.

Tuy nhiên, Ngân hàng Nhà nước cũng không có thẩm quyền để đáp ứng những giải pháp do các doanh nghiệp bất động sản đưa ra. Bởi ổn định cho thị trường bất động sản nhưng cũng phải ổn định kinh tế, kiềm chế lạm phát.

Chính phủ cũng không thể có nguồn lực mạnh để tung ra gói giải cứu như đề xuất, chưa kể những lĩnh vực khác cũng đang gặp khó khăn về vốn.

Ông Nguyễn Đình Tùng (tổng giám đốc OCB):

Cần nhiều biện pháp căn cơ, lâu dài

Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản vào thời điểm này, theo tôi, không chỉ bằng tiền và nếu bằng tiền cũng phải bằng nhiều nguồn khác nhau chứ không phải chỉ từ ngân hàng. Ngoài ra, phải có những biện pháp lâu dài, căn cơ chứ không thể chỉ một sớm một chiều.

Chúng ta đang có định hướng sửa đổi Luật đất đai, một khi Luật đất đai mới ra đời, hành lang pháp lý rõ ràng hơn, tạo điều kiện khơi thông nguồn vốn, thị trường này sẽ trở nên lành mạnh hơn.

Ngay cả khi đó, cơ quan quản lý cũng nên công bố danh mục đầy đủ các dự án bất động sản có thể mở bán và huy động vốn dưới các hình thức, kể cả trái phiếu để người dân nắm đầy đủ thông tin.

Theo tôi, đây là giải pháp căn cơ, đi vào căn nguyên của vấn đề. Còn những giải pháp tạm thời chỉ có thể giúp thị trường hồi phục ngắn hạn nhưng khó khăn sẽ tích lũy, dồn nén và khi "bung" ra sẽ trầm trọng hơn.

A.Hồng ghi
 

DiaOcOnline.vn – Theo Tuổi trẻ