Đó là quan điểm của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh khi trao đổi với phóng viên Duyên dáng Việt Nam về các vấn đề xoay quanh thị trường bất động sản hiện nay. Liệu thị trường bất động sản có đang thực sự ấm lên, khả năng “bong bóng” có quay trở lại, và mối quan hệ chủ đầu tư - người mua nhà phải như thế nào để thị trường có cơ hội phát triển bền vững?

* Nhiều ý kiến cho rằng thị trường bất động sản đang ấm dần lên. Theo ông, thực tế điều này có đúng không?

Nói thị trường bất động sản ấm lên, nóng lên là chưa thực sự chính xác. Thị trường chỉ đang trong quá trình hồi phục, thể hiện ở số lượng giao dịch gia tăng, nhiều công ty đã khởi công, động thổ dự án, chào bán dự án ra bên ngoài… Và những điều này cho thấy sự hồi phục của thị trường bất động sản là có thật.

Có quan ngại rằng “bong bóng” bất động sản có thể sẽ quay trở lại trong năm nay. Liệu điều này có xảy ra không, thưa ông?
Quan ngại thị trường bất động sản quay lại “bong bóng” là quan ngại chính đáng. Song, bên cạnh đó cần quan ngại thêm về vấn đề đừng để thị trường bất động sản xảy ra khủng hoảng, đóng băng như 7 năm vừa qua, tính từ năm 2008 cho đến hết năm 2014 - đây là thời gian khủng hoảng, đóng băng sau “bong bóng” bất động sản.


Nếu thị trường đang có dấu hiệu “bong bóng” mới gọi là “sốt”. “Sốt” đến độ đỉnh cao tới mức có “bong bóng” như năm 2007 thì đừng kỳ vọng điều đó sẽ xảy ra trong năm 2015. Bất động sản hiện đang ở vùng đáy của thị trường, đang hồi phục và giá có khuynh hướng nhích lên dần. “Bong bóng” bất động sản chắc chắn chưa có khả năng xảy ra trong năm nay. Một trong những yếu tố đặc biệt tạo “bong bóng” đó là giới đầu cơ, thì hiện nay chưa xuất hiện.

* Phân khúc thị trường bền vững hiện nay, theo ông là phân khúc nào?

Hiện nay, phân khúc thị trường bền vững vẫn là phân khúc đáp ứng nhu cầu thật, mua để ở, mua để cho thuê. Đó là phân khúc căn hộ quy mô vừa và nhỏ, khoảng 2 phòng ngủ trở xuống và có giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m2, hay tổng giá bán căn hộ trên dưới 1 tỉ đồng/căn hộ. Phân khúc thị trường này phát triển rất bền vững, ổn định, hiện cung không đủ cầu.

Tuy nhiên, do thị trường hồi phục cho nên có hiện tượng các doanh nghiệp lớn đang tập trung cho phân khúc bất động sản cao cấp. Hiện nay, có rất nhiều dự án cao cấp, các chủ đầu tư phải tỉnh táo để lựa chọn sản phẩm trong phân khúc thị trường thế mạnh của mình, phải đầu tư tới nơi, tới chốn, đảm bảo nguồn lực tài chính để không bị sức ép trả lãi vay hay các sức ép về mặt tài chính khác khiến cho sản phẩm dở dang.

* Thanh khoản thị trường bất động sản hiện nay ra sao, thưa ông?

Trong 4 tháng đầu năm, lượng kiều hối gửi về TP.HCM đã lên tới khoảng 1,3 tỉ USD. Cả nước, lượng kiều hối gửi về hàng năm trung bình khoảng 11 tỉ USD, nếu cộng những khoản gửi không chính thức thì cũng ở mức khoảng 20 tỉ USD. Dòng vốn FDI vẫn là dòng vốn đầu tư chủ lực hiện nay, tập trung mạnh vào bất động sản. Bởi vì các thị trường khác chưa phát triển như thị trường chứng khoán, thị trường vàng, USD thì Nhà nước độc quyền, thị trường sản xuất hàng hóa năm nay khi hội nhập có nguy cơ bị cạnh tranh gay gắt sẽ rất khó khăn… Những yếu tố này có tác động tích cực tới thanh khoản bất động sản năm nay.

Như tôi đã nói ở trên, phân khúc căn hộ có giá bán từ 10-15 triệu đồng/m2 đang có thanh khoản tốt nhất hiện nay, đặc biệt là các dự án có kết nối được với gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng.

Thực tế trên thị trường đã xuất hiện nhiều chiêu thức mà các nhà đầu tư dùng để đánh bóng tên tuổi, ví dụ như những con số chưa được kiểm định về số lượng căn hộ bán thành công… khiến thị trường tạo cơn sốt ảo. Ông nhận định như thế nào về thực trạng trên?
Trong nền kinh tế thị trường, có rất nhiều phương thức mà các nhà đầu tư dùng để đánh bóng thương hiệu. Trong đó, có những phương thức chính đáng như: đảm bảo chất lượng công trình, tiện ích phục vụ cho cư dân sinh sống trong dự án, bao gồm cả những tiện ích kết nối với tiện ích của Nhà nước, giá cả hợp lý… Bên cạnh đó, lại có những chiêu thức như tổ chức sự kiện để công bố con số bán hàng “ảo”. Trường hợp này, người tiêu dùng mới đầu nghe thấy hào nhoáng, nhưng nếu họ biết chủ đầu tư đã “làm xiếc” với doanh nghiệp thì chắc chắn người mua nhà sẽ quay lưng ngay.

* Vậy, theo ông, chủ đầu tư muốn đứng vững trên thị trường thì phải cần có điều gì?

Nếu nhà đầu tư chỉ muốn thu lợi nhanh thì sẽ phát triển không bền vững. Nhà đầu tư nào muốn phát triển bền vững thì phải tuân theo một quy tắc đó là phải chia sẻ lợi nhuận của dự án đầu tư cho người mua thì người mua mới thấy rằng giá trị bất động sản mình mua gia tăng theo thời gian. Còn ai chỉ chăm chăm thu lời nhiều trong bất động sản bằng mọi giá thì người đó chắc chắn sẽ thất bại. Anh chỉ có thể lừa người tiêu dùng một lần chứ không thể lừa lần thứ hai.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải có phương thức thanh toán phù hợp với người mua, kết nối được với ngân hàng để ngân hàng cung cấp tín dụng cho người mua. Điều này vừa hỗ trợ cho khách hàng, vừa đảm bảo tính thanh khoản cho chính mình.

* Xin cám ơn ông.