Đó là ý kiến của nhiều đại biểu tham gia Hội thảo hoàn thiện báo cáo rà soát Luật Đất đai và các luật liên quan như Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng diễn ra ngày 25-8 tại TP.HCM.

Rất nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các luật sư và đại diện cơ quan chức năng tại TP.HCM đã đến tham dự, phát biểu đóng góp ý kiến. Theo Phòng Thương mại và Công nghiệp VN (VCCI, đơn vị phối hợp với Đại sứ quán Anh tại Hà Nội cùng Bộ Phát triển Anh tổ chức), tất cả những ý kiến trên sẽ được đơn vị này tổng hợp trình cơ quan thẩm quyền xem xét, sửa đổi trong thời gian tới.

Giá đất làm khó chủ đầu tư

Bà Nguyễn Thị Tuyết Như, phó giám đốc Công ty Tân Vũ Minh cho biết hiện nay các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thường gặp vướng mắc trong quá trình giao đất, thuê đất, kinh doanh bất động sản…do nhiều nguyên nhân khác nhau: qui định chưa phù hợp, do sự chồng chéo giữa các qui định liên quan và cũng không loại trừ sự nhũng nhiễu của cán bộ thi hành.

Từ khi có Luật Đất đai 2003 (có hiệu lực từ 1-7-2004) đến nay, cơ sở và phương pháp để tính tiền sử dụng đất đã qua nhiều lần thay đổi. Nghị định 188 ban hành tháng 11-2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Nghị định 198 ban hành tháng 12-2004 về thu tiền sử dụng đất, Nghị định 17 ban hành tháng 1-2006 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai, Nghị định 123 ban hành năm 2007 sửa đổi Nghị định 188, Nghị định 84 ban hành năm 2008, Nghị định 69 năm 2009 và mới đây nhất là Nghị định 120 ban hành tháng 6-2011…

Về tiền sử dụng đất, trước khi có Nghị định 17, giá đất tính theo bảng giá do UBND tỉnh thành qui định hàng năm, tại thời điểm giao đất. Cách tính này chủ đầu tư có thể chủ động trong vấn đề tài chính khi thực hiện dự án cũng tính được suất đầu tư, hiệu quả kinh doanh ra sao…Tuy nhiên với thông tư hướng dẫn 93 mới đây của Bộ Tài chính (hướng dẫn Nghị định 120) đã gây ra nhiều khó khăn cho doanh nghiệp.

Cụ thể, chủ đầu tư ở trong tình thế bị động vì không biết số tiền sử dụng đất phải nộp cho dự án. Bên cạnh đó cách tính mới vừa mất thời gian, tăng thêm chi phí cho doanh nghiệp, vô tình làm tăng suất đầu tư của sản phẩm, đẩy giá thành lên cao…Bà Như kiến nghị nên thu tiền sử dụng đất theo bảng giá qui định như trước đây và bảng giá này ổn định trong vòng 5 năm, sau đó mới thay đổi theo giá mới.

Riêng thạc sĩ Nguyễn Thị Cẩm Vân, Sở Tài nguyên - môi trường TP.HCM cho rằng, Nhà nước cần xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm ban hành và ổn định trong vòng 2-3 năm. Bảng giá đất này dùng để tính tiền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, tiền thuê đất…Mặt khác nên giao cho một ngành đề xuất giá đất.

Đồng tình các ý kiến đề xuất trên, tiến sĩ Trần Quang Huy, Đại học Luật Hà Nội đề nghị nên có bảng giá đất ổn định, áp dụng từ 3-5 năm.

Đền bù 80%, còn lại thu hồi đất?

Khá nhiều doanh nghiệp bức xúc về chuyện đền bù. Ông Nguyễn Cảnh Hà, giám đốc Công ty An Thiên Lý cho biết theo qui định thì doanh nghiệp làm dự án phải đền bù 100% diện tích nhưng rất khó đền bù được. Chính vì vậy mà có nhiều khu dân cư theo đủ loại hình vì đền bù dở dang. Ông kiến nghị nếu doanh nghiệp đã thỏa thuận 80% diện tích thì phần còn lại cơ quan thẩm quyền nên hỗ trợ doanh nghiệp đền bù.

Bà Nguyễn Thị Tuyết Như cũng cho rằng các qui định sửa đổi trong thời gian tới nên đưa hạn mức tối thiểu giải tỏa đền bù cho chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư đã đền bù từ 80% trở lên, số còn lại phải “phục tùng” theo đa số, tránh tình trạng một vài hộ làm dở dang cả dự án.

Bà Cẩm Vân cho biết dù đã có qui định dự án nào thuộc trường hợp phải thu hồi đất, trường hợp nào thỏa thuận nhưng ranh giới chuyện này cũng chưa rõ ràng. Hiện có hai quan điểm khác nhau liên quan đến chuyện đền bù. Một là các ý kiến đề xuất Nhà nước nên thu hồi đất tất cả các dự án, hai là chỉ thu hồi đối với các dự án lớn, sử dụng cho mục đích công cộng.

Theo bà Vân, Nhà nước nên nghiên cứu bổ sung quyền ưu tiên chuyển nhượng đất của người dân, thay bằng việc thu hồi đất, đền bù như hiện nay.

Còn ông Trần Quang Huy thì đề xuất, cần sửa đổi qui định của Luật Đất đai theo hướng là cần có hướng dẫn để UBND tỉnh thành xác định công khai giá đất cho từng giai đoạn thu hồi đất.

Theo bà Cẩm Vân, khi các doanh nghiệp làm dự án, Nhà nước quyết định thông qua xét duyệt qui hoạch mới giao đất cho doanh nghiệp. Nhưng đến khi doanh nghiệp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì lại phải xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở và Nhà nước phải cho phép một lần nữa.

Bà Vân nói nên bỏ thủ tục chuyển mục đích sử dụng sang đất ở mà chỉ cần xin phép xây dựng theo qui hoạch là đất ở, để giảm bớt thủ tục cho doanh nghiệp.

Theo ông Trần Quang Huy, Điều 17 Hiến pháp năm 1992 nêu rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Điều 1 và khoản 1 điều 5 Luật Đất đai 2003 cũng qui định là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Tuy nhiên điều 200 Bộ Luật Dân sự 2005 lại qui định đất đai là tài sản thuộc sở hữu Nhà nước. Như vậy giữa Hiến pháp 1992 và Bộ luật Dân sự 2005 chưa có sự thống nhất.