Một số dự án căn hộ chung cư cao tầng nằm dọc đường Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè, TPHCM. Ảnh: Đình Dũng

Duy trì nguồn thu lâu dài thay vì thu tiền sử dụng đất một lần quá lớn như hiện nay là một trong những ý được đề cập đến trong dự thảo đề án phát triển thị trường bất động sản TPHCM do Sở Xây dựng TPHCM nghiên cứu triển khai.

Theo dự thảo đề án thì việc thu tiền sử dụng đất một lần khi giao đất tạo áp lực vốn cho nhà đầu tư, hạn chế việc tăng cung bất động sản cho thị trường đồng thời tạo áp lực tăng giá bất động sản.

Mặt khác, giá đất phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng, vào quy hoạch xây dựng, giá trị quyền sử dụng đất thường thay đổi tăng theo thời gian, như vậy việc thu tiền thuê đất hàng năm sẽ có lợi hơn thu tiền sử dụng đất một lần.

Việc thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường là vấn đề doanh nghiệp địa ốc kêu ca hơn hai năm qua; bởi khi quyết định đầu tư, tiền sử dụng đất phải nộp còn là một ẩn số vì khi được giao đất mới xác định số tiền sử dụng đất phải nộp. Do vậy, nhà đầu tư rất khó khăn trong việc xác định hiệu quả kinh doanh của dự án.

Trên thực tế cũng đã có doanh nghiệp lâm vào cảnh tiến thoái lưỡng nan với cách tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư; nghĩa là lấy doanh thu bán căn hộ trừ chi phí doanh nghiệp đã bỏ ra, phần còn lại là giá trị đất.

Tuy nhiên cách tính này đang bộc lộ những nghịch lý, và nếu làm như một số doanh nghiệp hiện nay thì nhiều khi nhà nước chẳng thu được đồng nào.

Chẳng hạn như Công ty Lê Thành đang thực hiện dự án căn hộ trên trục đường Đại lộ Đông – Tây cũng đang loay hoay với việc xác định số tiền sử dụng đất phải nộp của dự án.

Ông Lê Hữu Nghĩa, giám đốc công ty này cho biết giá bán căn hộ đã ký hợp đồng với người mua hơn 13 triệu đồng/mét vuông. Tuy nhiên, cơ quan nhà nước không chịu mức giá bán này và ấn định giá bán căn hộ của dự án phải từ 17 triệu đồng/mét vuông.

Nghịch lý trên có thể hiểu với giá bán của công ty trên thì giá trị đất còn lại rất nhỏ, thậm chí bằng không khi lấy tổng doanh thu trừ chi phí. Do vậy mới có chuyện cơ quan quản lý áp mức giá bán cao hơn nhiều, nếu không khó có thể thu tiền sử dụng đất.

Tương tự, giám đốc một công ty địa ốc đang làm dự án căn hộ giá thấp tại quận Bình Tân cũng đang vướng khâu xác định tiền sử dụng đất của dự án. Theo dự kiến giá bán căn hộ cũng ở mức 14 triệu đồng/mét vuông, tuy nhiên cơ quan nhà nước cũng ấn định giá bán từ 17 – 18 triệu đồng/mét vuông.

Các doanh nghiệp trên cho biết nhìn vào thị trường để quyết định giá bán căn hộ, và với tình hình thị trường hiện nay thì căn hộ có giá 14 triệu đồng bán đã không dễ gì tìm được khách hàng, huống gì giá bán căn hộ lên đến 17 triệu đồng/mét vuông. Do vậy, muốn bán căn hộ giá thấp cũng không đơn giản.

Cũng còn phải chờ xem liệu nghịch lý trên sẽ được giải quyết ra sao, và mức thu phù hợp ra sao để tạo điều kiện cho nhà đầu tư chủ động trong tính toán hiệu quả kinh doanh để họ thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước thay vì tìm cách lách quy định.

Theo bản dự thảo, thị trường bất động sản phát triển góp phần tăng thu ngân sách, với mức bình quân hàng năm khoảng 8.000 tỉ đồng, chiếm khoảng 10% tổng số thu ngân sách TPHCM.

DiaOcOnline.vn - Theo TBKTSG