Nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, nhất là giải phóng hàng tồn kho, Bộ Xây dựng đã cho phép các chủ đầu tư chuyển đổi mục đích từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội (NoXH) và chia nhỏ căn hộ. Nhưng đi vào thực tế vẫn còn nhiều vướng mắc khi triển khai.

Thông tư 02 (Bộ Xây dựng) hướng dẫn, từ ngày 22-4-2013 đến hết ngày 31-12-2014, các doanh nghiệp đang có số lượng hàng tồn kho diện tích lớn có thể chuyển cơ cấu căn hộ.

Cụ thể, chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, được điều chỉnh quy mô căn hộ thương mại có diện tích lớn sang căn hộ thương mại có diện tích nhỏ, hoặc chuyển đổi các khối nhà chung cư và nhà ở thương mại thấp tầng sang làm NoXH hoặc công trình dịch vụ (bệnh viện, trung tâm y tế, trường học, khách sạn, công trình thương mại…).

Khi điều chỉnh cơ cấu căn hộ phải bảo đảm các nguyên tắc an toàn, tiện lợi cho người sử dụng. Đặc biệt phải đảm bảo các tiện ích tối thiểu như không gian, bếp, công trình vệ sinh, phòng tắm… Đặc biệt sau khi “chẻ” nhỏ căn hộ cũng không nhỏ hơn 45m2 theo Luật Nhà ở.

Tuy nhiên, các trường hợp được điều chỉnh cơ cấu căn hộ, chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà ở thương mại sang làm NoXH hoặc công trình dịch vụ, phải là những dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, nhưng chưa triển khai thi công xây dựng hoặc đã được triển khai thi công nhưng cơ cấu căn hộ hoặc mục đích sử dụng nhà ở thương mại không phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Đáng lưu ý, việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ và chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện đối với các hạng mục công trình xây dựng và căn hộ mà chủ đầu tư chưa ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng.

Trường hợp đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng, trước khi thực hiện việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, điều chỉnh mục đích sử dụng phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng đã ký hợp đồng.

Nhiều ý kiến cho rằng, giải pháp chẻ nhỏ diện tích căn hộ để phù hợp với nhu cầu thị trường đối với những dự án mới có mặt bằng, chưa xây dựng còn dễ. Nhưng đối với những dự án đã hoàn tất, nhất là những căn hộ cao cấp chuyển sang NoXH, thay đổi thiết kế, nội thất là cả một vấn đề. Một căn hộ không phải muốn cắt đôi là xong, mà cần phải điều chỉnh để đảm bảo điều kiện tối thiểu về thiết kế, hệ thống thoát nước, nhà vệ sinh, bếp...

Theo nhận định của giới chuyên môn, với những dự án mới thi công phần móng điều chỉnh đơn giản, nhưng nếu đã xong phần thô hoặc đã hoàn thiện rất nhiều điều phát sinh khi “chẻ nhỏ”.

Bởi thực tế chưa chắc doanh nghiệp mặn mà với giải pháp này. Sở Xây dựng TPHCM cũng vừa kiến nghị TP chỉ nên cho chuyển đổi từ nhà thương mại sang NoXH đối với những dự án có giá bán không quá 12 triệu đồng/m², diện tích căn hộ không quá 70m².