Năm 2013 được nhận định là điểm nhấn của hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản (BĐS).

Ai mua, ai bán?

Sau Tết Quý Tỵ, Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCI) "mở hàng" cho hoạt động M&A thông qua việc bán dự án căn hộ chung cư Nhất Lan (Q. Bình Tân) cho Công ty Bất động sản Danh Khôi Á Châu.

Liên quan đến hiện tượng này, ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức (TDH) nhận định, năm 2013 là cơ hội của các nhà đầu tư nắm tiền mặt vì sẽ có không ít doanh nghiệp (DN), trong đó có DN nước ngoài rút lui hoặc chuyển nhượng dự án.

Thực tế thì trong các báo cáo tài chính quý IV/2012 của nhiều DN cũng cho thấy, chuyển nhượng dự án BĐS chiếm đáng kể trong cơ cấu lãi. Điển hình, với Công ty CP Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh (DXG), tính đến ngày 31/12/2012, DXG đã đầu tư 8 dự án, trong đó có thể kể đến việc DXG mua lại hai block căn hộ tại dự án Thiên Lộc (Q.Gò Vấp, TP.HCM), mua toàn bộ căn hộ từ Sunview 5 (Q.Thủ Đức).

Gần đây nhất, theo công bố của DXG, Công ty đã hoàn tất việc mua lại dự án chung cư 3,6ha (bao gồm 5 block) tại P.Tam Bình, Q.Thủ Đức từ Savico. Ngoài ra, DXG đang tính toán thời điểm thích hợp để tung ra thị trường block 2 của dự án căn hộ 4S-Linh Đông (Q.Thủ Đức).

Đây là hai trong số ba block (20 tầng, gồm 682 căn hộ) mà Công ty đã hợp tác đầu tư, kinh doanh với Công ty TNHH Xây dựng Thành Trường Lộc; trong đó, ở đợt mở bán block 1, DXG đã bán được 126/144 căn. Xét về cơ cấu lãi gộp, nếu năm 2011, mảng chuyển nhượng BĐS chỉ chiếm trên 20% so với dịch vụ và môi giới BĐS thì năm 2012, tỷ lệ này là trên 30%.

Không riêng gì DXG, với Công ty CP Đầu tư Năm Bảy Bảy (NBB), báo cao tài chính hợp nhất quý IV/2012 của Công ty thể hiện, doanh thu từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 33 tỷ đồng (con số này cùng kỳ năm 2011 là 22 tỷ đồng). Đồng thời, nếu tính cả năm vừa qua, NBB thu về 184,2 tỷ đồng, gần gấp đôi so với 2011.

Thương vụ tiêu biểu nhất của NBB có thể kể đến như việc bán Trung tâm thương mại Hùng Vương I (Phan Thiết) cho Lotte Việt Nam, thu về 4,5 triệu USD và chuyển nhượng phần góp vốn vào dự án NBB3 cho đối tác.

Cũng trong năm 2012 và ngay trong những ngày đầu năm 2013 này, vẫn còn không ít dự án chung cư cao tầng, khu dân cư tại các khu vực quận 2, quận 9 và quận 7 vẫn đang rao bán, kêu gọi hợp tác trên khắp các sàn giao dịch trực tuyến.

Cơ hội cho bên mua

- Theo Capital IQ, số lượng thương vụ M&A tiêu biểu trong lĩnh vực BĐS tại Việt Nam, bao gồm: năm 2009 có 5 thương vụ, 2010 là 18, 2011 là 29 và trong 4 tháng 2012 là 8. - Trong cuộc khảo sát để đo lường về sức hấp dẫn đầu tư BĐS ở 21 thành phố trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương, TP.HCM xếp thứ nhất cho lĩnh vực khách sạn, quy mô công nghiệp, căn hộ; đứng thứ 3 về bán lẻ và thứ 4 về không gian văn phòng. (Price Waterhouse Coopers).

Nhận định về làn sóng M&A trong lĩnh vực BĐS trong thời gian tới, ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT DXG cho rằng, năm 2013 là "thời điểm lịch sử về M&A" nhưng chỉ dành cho người có tiền và có chiến lược dài hạn. "Năm 2012, nhiều DN bị đuối và họ đang tìm phao, đây là cơ hội lớn cho bên mua chọn lựa dự án và thương lượng về giá”, ông Thìn nói.

Phân tích về những đối tượng có nhu cầu mua, đại diện DXG nhìn nhận, nhiều nhà đầu tư ở châu Á sẽ đóng vai trò quan trọng trong các thương vụ mua bán dự án, cụ thể là Singapore, Nhật và Malaysia. Trong đó, nhà đầu tư Singapore lại chuộng dự án ở khu vực ngoại ô, Malaysia thì xây đô thị, riêng DN Nhật lại chọn khu vực trung tâm, những dự án có thể phát triển thành khu thương mại.

Nhu cầu là vậy, nhưng theo một chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn đầu tư tại TP.HCM, chính vì thị trường hiện nay đang có nhiều sự lựa chọn (bên cạnh các dự án mà DN Việt đang muốn "thanh lý” để cơ cấu lại danh mục đầu tư và nợ thì đây cũng là thời điểm mà các quỹ đầu tư muốn hiện thực hóa lợi nhuận từ các dự án đã nắm giữ từ 3 - 5 năm nay) nên thời gian để kết thúc một thương vụ sẽ kéo dài.

Hơn nữa, những thách thức về mặt đầu ra cũng là bài toán khó cho bên mua, mua dự án nào là phù hợp, việc bán hàng có khả thi hay không... Nếu nhìn một cách khách quan, ở hạng mục căn hộ, các thương vụ M&A đã và sẽ chủ yếu rơi vào những dự án bình dân, có giá dưới 17 triệu đồng/m2 và tiến độ sắp hoàn thành.

Trong khi đó, với dự án khu đô thị có quy mô lớn, hạ tầng kết nối chưa hoàn chỉnh, việc tìm thêm nhà đầu tư để cùng sát cánh vào lúc này đã khó thì nói chi đến chuyện chuyển nhượng thành công! Riêng với dự án khu dân cư (đất nền), nhà đầu tư vẫn chủ yếu quan tâm đến quận 2 và quận 9 vì giao thông nối vào khu vực trung tâm khá thuận lợi.