“Tôi khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài rót tiền vào Việt Nam theo hình thức trực tiếp bởi vì đây là cơ hội tuyệt vời để kinh doanh với 90 triệu dân Việt Nam, và con số này sẽ tăng lên nữa. Mức thu nhập cũng đang được tăng lên tương ứng với khả năng chi tiêu”.

Đó là nhận định của ông Theodore Knipfing – Giám đốc Bộ phận Bán lẻ Cushman & Wakefield châu Á – Thái Bình Dương về thị trường bất động sản (BĐS) bán lẻ Việt Nam trong việc thu hút các thương hiệu nước ngoài gia nhập thị trường bán lẻ Việt Nam trong năm 2016

* Giá thuê BĐS bán lẻ tại Việt Nam đang ở mức nào so với mặt bằng chung của khu vực? Ông có thể phân tích cụ thể mặt bằng chung này có hợp lý so với GDP đầu người và sức mua tại Việt Nam?

Khi tôi nói đến khu vực, tôi thường nói về Campuchia, Myanmar vì các thị trường này khá tương đồng với Việt Nam chứ không nói đến các nước như Indonesia hay Singapore, nói đến giá thuê mặt bằng bán lẻ thì ngoài những địa điểm sang trọng dĩ nhiên có giá thuê cao thì các địa điểm khác giá thuê cũng tương đối hợp lý. Và nếu nhìn vào doanh số bán hàng của các thương hiệu cao cấp thì một số có biên độ lợi nhuận cao so với chi phí thuê mặt bằng. Tôi nghĩ rằng chi phí thuê mặt bằng nên chỉ chiếm trung bình khoảng 20% doanh số bán hàng mà thôi, một số thương hiệu trả giá thuê dưới 20% so với doanh thu nhưng cũng có các thương hiệu khác phải trả giá thuê cao hơn mức 20% này.

Do đó để nhận định là giá thuê mặt bằng cao hay thấp thì khá là chủ quan vì có thể là do giá thuê cao thật, nhưng cũng có thể do thương hiệu chưa mạnh tại trị trường, dẫn đến kết quả kinh doanh không chưa mang lại lợi nhuận mong muốn. 

Nếu so với các thị trường bán lẻ khác, tôi nghĩ Việt Nam có nhiều lợi thế hơn Myanmar, Campuchia. Ví dụ Việt Nam có các con đường mua sắm tại khu trung tâm trong khi hai nước kia không có, do đó không thể so sánh giá tại các con đường này được. Xét về giá thuê tại trung tâm thương mại, cả ba nước hiện có rất nhiều trung tâm đang thương mại được xây dựng, thói quen sinh hoạt, mua sắm của người dân mới bắt đầu cải thiện đối với các hình thức mua sắm hiện đại, tức là thị trường đang và sẽ có sự thay đổi trong thời gian tới, do đó có lẽ thời gian này chưa xác đáng để nhận định giá cả đã phù hợp với mức thu nhập và sức mua hay chưa.


* Có khá nhiều BĐS bán lẻ tại Việt Nam đã có tỷ lệ cho thuê khá thấp trong một thời gian dài khi BĐS xuống dốc do có thời gian nguồn cung tăng quá nhanh. Ông có nhìn thấy điều đó trên thị trường lúc này?

Tôi không thấy tình hình bi quan như vậy vì nhiều yếu tố: Đúng là nguồn cung hiện nay đang tăng, ví dụ như Vincom đang xây dựng 20 trung tâm mua sắm cùng một lúc nhưng thu nhập bình quân đầu người và thu nhập hộ gia đình đang phát triển nhanh chóng, tăng đến hai con số tại Việt Nam. Số người Việt đi du lịch nước ngoài cũng đang tăng và giúp họ biết được nhiều thương hiệu hơn, kích thích thói quen mua sắm hơn. Nguồn cung tăng nhưng kinh tế vĩ mô cũng đang phát triển ổn định, thói quen mua sắm của người dân cũng đang được cải thiện.

Do đó tôi thấy rằng mọi thứ vẫn đang đi đúng quỹ đạo tự nhiên của nó, chỉ có một điều mà thị trường bán lẻ Việt Nam cần cải thiện đó chính là phải thu hút các thương hiệu lớn quan trọng vào trung tâm thương mại vì tại bất kỳ quốc gia nào trong khu vực, các thương hiệu này đóng vai trò quan trọng trong việc thành bại của trung tâm thương mại do họ thu hút người dân đến đây mua sắm và sử dụng dịch vụ.
Tại Việt Nam, có nhiều thương vụ M&A trong lĩnh vực này, đồng thời nguồn cung mặt bằng bán lẻ cũng tăng lên đáng kể tại các thành phố lớn, ông đánh giá sao về những thành công này?

Nói về các thương vụ M&A thì tôi nghĩ đó là những dấu hiệu tích cực, nó cho thấy các nhà bán lẻ nước ngoài thật sự quan tâm đến thị trường Việt Nam và muốn gia nhập vào thị trường một cách nhanh nhóng, nên họ mới chọn hình thức M&A hơn là những hình thức khác vốn cần thời gian và nguồn lực hơn. Với số dân 90 triệu và cơ cấu dân số trẻ, lương đã tăng 15% trong năm 2015 và dự kiến còn tăng thêm hai con số trong thời gian tới.

Kinh tế vĩ mô đang trên đà tăng trưởng và thị trường bán lẻ cũng hoạt động tốt là những điều kiện tốt để các nhà bán lẻ yên tâm vào tiềm năng phát triển của thị trường. Nhưng như tôi đã đề cập trước đó, thói quen sinh hoạt và mua sắm của người dân vẫn chưa gắn liền với các hình thức bán lẻ hiện đại nên dù cho lương có tăng lên 30% trong hai năm tới đi chăng nữa thì người dân cũng sẽ không dùng phần lớn lương cho mua sắm tại các trung tâm thương mại. Đó là một những thách thức đối với doanh nghiệp bán lẻ nước ngoại, kể cả khi họ đã mua lại các công ty trong nước và gia nhập thị trường.

* Từ 2 năm trở lại đây, các thương hiệu bán lẻ quốc tế gia nhập vào thị trường Việt Nam rất mạnh mẽ, theo ông lý do nào khiến các thương hiệu quốc tế lại lựa chọn Việt Nam?

Trong bối cảnh các nhà đầu tư nước ngoài đang gặp nhiều khó khăn, mọi thứ đang dần trở nên bão hòa tại nước của họ, buộc họ phải tìm các thị trường mới ở nước ngoài để mở rộng thì Việt Nam đã và đang là điềm đến đầu tư yêu thích của các nhà đầu tư nói chung và các nhà bán lẻ nói riêng.

Các nhà bán lẻ trước khi gia nhập thị trường nào thì họ phải làm công tác nghiên cứu thị trường rất kỹ lưỡng, Việt Nam với nhiều điều kiện thuận lợi như tôi đã kể ở trên (dân số trẻ, thu nhập đầu người tăng, kinh tế vĩ mô ổn định, tốc độ đô thị hóa, các hiệp định thương mại...) đã khiến họ tự tin khi đầu tư vào.

* Đứng trước cơ hội cũng như những thách thức này, các doanh nghiệp bán lẻ nội nên có những thay đổi như thế nào thưa ông?

Dù cho các nhà bán lẻ nội có nhiều lợi thế như am hiểu tốt hơn về người tiêu dùng, có mối quan hệ, có quỹ đất…thì họ cũng không nên chủ quan mà phải tranh thủ học hỏi những cái mới, những cái hay từ các nhà bán lẻ nước ngoài và kết hợp với các ưu điểm của mình để phát huy lợi thế cạnh tranh lên mức cao nhất.

Cần phải linh hoạt và uyển chuyển để thích nghi với những thayđổi của thị trường vì bản chất của thị trường bán lẻ rất nhanh thay đổi, đặc biệt là tại các quốc gia mới nổi như Việt Nam thì thị trường còn tiềm ẩn nhiều rủi ro và biến động hơn nữa.

* Xin cảm ơn ông!